Die Jahresmiete bezeichnet die Summe aller Mieteinnahmen, die ein Objekt innerhalb von zwölf Monaten erzielt. Je nach Betrachtungsweise unterscheidet man die Jahreskaltmiete – also die Miete ohne Betriebskosten – von der Jahreswarmmiete, die sämtliche Nebenkosten einschließt. Für Investoren und Käufer von Anlageimmobilien ist die Jahreskaltmiete die entscheidende Rechengröße, weil sie sowohl der Renditeermittlung als auch der Kaufpreisbewertung zugrunde liegt.
Renditekennzahlen im Überblick
Die Bruttomietrendite ergibt sich, indem man die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis teilt und das Ergebnis mit hundert multipliziert. Sie vermittelt einen schnellen ersten Eindruck, lässt jedoch die laufenden Eigentümerkosten außen vor. Aussagekräftiger ist die Nettomietrendite: Hier zieht man von der Jahreskaltmiete alle nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten – etwa Verwaltung, Instandhaltungsrücklage oder Leerstandsrisiko – ab und setzt den verbleibenden Betrag ins Verhältnis zum Kaufpreis zuzüglich aller Erwerbsnebenkosten. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen profitieren Käufer dabei von Bayerns niedrigstem Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent, was die Erwerbsnebenkosten im bundesweiten Vergleich etwas reduziert.
Wer mit Fremdkapital finanziert, kann zusätzlich die Eigenkapitalrendite berechnen: Der Nettomietertrag wird auf das tatsächlich eingesetzte Eigenkapital bezogen. Durch den Hebeleffekt der Finanzierung sind dabei deutlich höhere Renditen als bei der reinen Objektrendite möglich – bei entsprechend gestiegenem Risiko.
Kaufpreisfaktor und Markteinordnung
Der Kaufpreisfaktor – auch Vervielfältiger genannt – ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten ein Käufer für das Objekt aufwendet. In gefragten Lagen mit Seenähe oder Bergblick, wie sie rund um Murnau am Staffelsee oder den Riegsee typisch sind, bewegen sich die Faktoren auf einem Niveau, das mit gut situierten Großstadtlagen vergleichbar oder teils darüber liegt. Der hohe Anteil an Zweitwohnungskäufern und Kapitalanlegern in der Region treibt die Nachfrage und damit die Faktoren spürbar nach oben. Grundsätzlich gilt: Ein niedriger Faktor signalisiert eine höhere Anfangsrendite, kann aber auch auf strukturelle Risiken – etwa schlechtere Lage oder Sanierungsbedarf – hinweisen.
Ist-Miete, Marktmiete und Mietpotenzial
Beim Kauf eines vermieteten Objekts ist die Unterscheidung zwischen der tatsächlich gezahlten Ist-Miete und der ortsüblichen Vergleichsmiete von erheblicher Bedeutung. Liegt die Ist-Miete unterhalb des Marktniveaus, besteht Mietpotenzial – also die Möglichkeit, die Einnahmen bei einem Mieterwechsel anzuheben. Allerdings greift in vielen angespannten Wohnungsmärkten die Mietpreisbremse, die den Spielraum bei der Neuvermietung begrenzt. Im Alpenvorland sollte zudem geprüft werden, ob ein Objekt dauerhaft vermietet oder als Ferienwohnung genutzt wird, da dies die tatsächlich erzielbare Jahresmiete erheblich beeinflusst.
Mietsteigerungen im laufenden Mietverhältnis
Innerhalb eines bestehenden Mietverhältnisses stehen Vermietern verschiedene Instrumente zur Anpassung der Miete zur Verfügung. Nach § 558 BGB ist eine Erhöhung auf das ortsübliche Vergleichsmietenniveau möglich, wobei die sogenannte Kappungsgrenze eine Steigerung von mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren verhindert – in angespannten Märkten gilt sogar eine reduzierte Grenze. Alternativ können Vermieter über eine Indexmiete die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex koppeln oder eine Staffelmiete mit vertraglich festgelegten Erhöhungsschritten vereinbaren. Modernisierungsmaßnahmen lassen sich darüber hinaus anteilig auf die Mieter umlegen, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
