Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eine gesetzlich normierte Methode zur Ermittlung des Verkehrswerts von Renditeimmobilien. Grundlage bildet die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV); der Wert leitet sich aus den nachhaltig erzielbaren Miet- oder Pachterträgen ab, nicht aus den Herstellungskosten. Typische Anwendungsfälle sind Mietwohngebäude, Geschäftshäuser, gemischt genutzte Objekte und Gewerbeimmobilien – für selbst genutzte Eigenheime ist das Verfahren hingegen wenig geeignet.

Bodenwert und Gebäudeertragswert

Das Verfahren trennt methodisch zwischen Boden und Gebäude. Der Bodenwert wird separat über das Vergleichswertverfahren bestimmt – auf Basis amtlicher Bodenrichtwerte oder tatsächlicher Vergleichspreise. Im Alpenvorland rund um Murnau und den Staffelsee liegen diese Richtwerte aufgrund der gefragten Lagen mit Bergblick und Seenähe teils deutlich über dem oberbayerischen Durchschnitt. Der Boden altert nicht; sein Wert bleibt stabil oder steigt.

Das Gebäude dagegen nutzt sich ab. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus dem kapitalisierten Reinertrag über die verbleibende Restnutzungsdauer. Am Ende dieser Nutzungsdauer verbleibt rechnerisch nur der Bodenwert – eine wirtschaftlich realistische Abbildung dessen, was eine Immobilie langfristig wert ist.

Reinertrag und Bewirtschaftungskosten

Der Reinertrag ist die zentrale Rechengröße des Verfahrens. Er ergibt sich aus dem Rohertrag – also der marktüblich nachhaltig erzielbaren Miete, nicht der tatsächlich vereinbarten, falls diese vom Markt abweicht – abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

Zu diesen Kosten zählen nicht auf den Mieter umlegbare Betriebskosten, Verwaltungsaufwand, Instandhaltungsrücklagen und ein kalkulatorisches Mietausfallwagnis. Die ImmoWertV gibt Orientierungswerte vor; in der Praxis fließen auch konkrete Objektzahlen ein. Eine zu optimistische Kostenkalkulation führt zu einem überhöhten Reinertrag – und damit zu einer unrealistischen Wertermittlung.

Liegenschaftszins, Vervielfältiger und Restnutzungsdauer

Der Liegenschaftszins entspricht der marktüblichen Renditeerwartung für eine bestimmte Immobilienart in einer bestimmten Lage. Die Gutachterausschüsse ermitteln ihn aus den Kaufpreissammlungen ihrer Region; für Oberbayern liefert der Gutachterausschuss des Landkreises Garmisch-Partenkirchen entsprechende Marktdaten. In sehr gefragten Lagen ist der Liegenschaftszins niedrig – Investoren akzeptieren weniger Rendite, weil sie von Wertsteigerungen profitieren.

Aus Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer errechnet sich der Vervielfältiger, mit dem der Reinertrag zum Gebäudeertragswert kapitalisiert wird: Ein niedriger Zins kombiniert mit langer Restnutzungsdauer ergibt einen hohen Vervielfältiger – und damit einen hohen Gebäudeertragswert. Die Restnutzungsdauer hängt von Baualter, Gesamtnutzungsdauer und Modernisierungsgrad ab. Für Wohngebäude werden in der Regel 60 bis 80 Jahre veranschlagt, Gewerbebauten liegen oft darunter. Umfassende Sanierungsmaßnahmen können die Restnutzungsdauer rechnerisch verlängern und den Ertragswert spürbar steigern.

Marktanpassungen

Der rechnerisch ermittelte Ertragswert weicht mitunter vom tatsächlich erzielbaren Marktpreis ab. Gutachter können begründete Zu- oder Abschläge vornehmen – etwa bei außergewöhnlicher Ausstattung, städtebaulichen Besonderheiten, erheblichem Sanierungsbedarf oder rechtlichen Belastungen wie Erbbaurecht oder Nießbrauch. In einem lebhaften Markt wie dem Blauen Land, wo Kapitalanleger und Zweitwohnsitzkäufer aktiv nachfragen, übersteigen Transaktionspreise den rechnerischen Ertragswert häufig. In strukturschwächeren Märkten kann das Verhältnis umgekehrt sein. Zur Plausibilisierung empfiehlt sich daher ein Abgleich mit dem Sachwert- und gegebenenfalls dem Vergleichswertverfahren.

Beispielrechnung

Ein vermietetes Zweifamilienhaus in Murnau mit einem Bodenwert von 200.000 € und einer Jahresnettokaltmiete von 24.000 € (2.000 € monatlich):

Nach eventuellen Marktanpassungen ergibt sich daraus der Verkehrswert. Die konkreten Liegenschaftszinssätze für den Landkreis Garmisch-Partenkirchen entnehmen Sachverständige dem aktuellen Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses.