Der Jahresrohertrag bezeichnet die Summe sämtlicher Einnahmen, die eine Immobilie innerhalb eines Jahres erwirtschaftet – ohne dass dabei Kosten oder Aufwendungen in Abzug gebracht werden. Im Mittelpunkt stehen die Kaltmieteinnahmen aus Wohn- und Gewerbeflächen, doch auch Stellplatzmieten, Garagenpachten oder Erlöse aus Werbeflächen am Gebäude fließen ein. Als vorgelagerte Brutto-Größe bildet der Jahresrohertrag den Ausgangspunkt für jede fundierte Wirtschaftlichkeitsanalyse einer Anlageimmobilie.
Ermittlung der Kennzahl
Rechnerisch ergibt sich der Jahresrohertrag, indem die vereinbarte monatliche Kaltmiete mit zwölf multipliziert und um sonstige regelmäßige Einnahmen ergänzt wird. Dabei wird von einer vollständigen Vermietung ausgegangen – der Jahresrohertrag spiegelt also den theoretisch erzielbaren Sollertrag wider. Mietausfälle durch Leerstand oder Zahlungsverzug bleiben an dieser Stelle außen vor; sie werden erst in einem nachgelagerten Schritt beim Jahresreinertrag berücksichtigt.
Stellenwert im Ertragswertverfahren
In der Immobilienbewertung ist der Jahresrohertrag eine tragende Größe innerhalb des Ertragswertverfahrens, das bei Renditeobjekten zur Ermittlung des Verkehrswerts herangezogen wird. Setzt man den Kaufpreis ins Verhältnis zum Jahresrohertrag, erhält man den sogenannten Vervielfältiger – ein schneller Indikator dafür, wie viele Jahreserträge ein Käufer für das Objekt aufwendet. Im Alpenvorland rund um den Staffelsee und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen sind die Kaufpreise für Anlageimmobilien aufgrund hoher Bodenrichtwerte und starker Nachfrage durch Kapitalanleger und Zweitwohnsitzkäufer vergleichsweise hoch, was den Vervielfältiger entsprechend nach oben drückt und eine sorgfältige Analyse des Rohertrags umso wichtiger macht.
Jahresrohertrag und Jahresreinertrag im Vergleich
Wer die tatsächliche Rentabilität einer Immobilie beurteilen möchte, kommt am Jahresreinertrag nicht vorbei. Dieser zieht vom Rohertrag alle laufenden Bewirtschaftungskosten ab – darunter Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungsaufwand, Versicherungsprämien und Grundsteuer. Erst der Reinertrag zeigt, welcher Überschuss dem Eigentümer nach Bewirtschaftung tatsächlich verbleibt. Rohertrag und Reinertrag sind damit keine konkurrierenden, sondern aufeinander aufbauende Kennzahlen: Der eine gibt die Einnahmenseite wieder, der andere die wirtschaftliche Nettosituation.
