Der MAK-Wert – kurz für Maximale Arbeitsplatzkonzentration – gibt an, welche Konzentration eines gesundheitsschädlichen Stoffes in der Atemluft dauerhaft tolerierbar ist, ohne dass nach aktuellem wissenschaftlichen Stand mit Gesundheitsschäden zu rechnen ist. Die Grenzwerte gelten primär für den gewerblichen Arbeitsschutz, entfalten jedoch auch im Immobilienbereich erhebliche praktische Bedeutung: bei der Sanierung schadstoffbelasteter Gebäude, beim Baubetrieb auf Baustellen sowie überall dort, wo Immobilien als Arbeitsstätten genutzt werden. Festgelegt und regelmäßig aktualisiert werden die MAK-Werte in Deutschland durch die Deutsche Forschungsgemeinschaft (DFG); die Einhaltung ist arbeitsrechtlich verbindlich vorgeschrieben.
Relevanz bei Schadstoffbelastungen in Gebäuden
Ältere Gebäude im Landkreis Garmisch-Partenkirchen – darunter viele Bestands- und Ferienhäuser aus den 1960er- bis 1980er-Jahren – können Schadstoffe wie Asbest in Fassaden- oder Dachplatten, polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) in Bodenbelägen oder Formaldehyd in Holzwerkstoffplatten enthalten. Sobald Renovierungs- oder Abbrucharbeiten beginnen, werden diese Stoffe freigesetzt, und der MAK-Wert wird zur maßgeblichen Messgröße: Er bestimmt, welche Schutzmaßnahmen für die ausführenden Handwerker erforderlich sind und ab wann ein Bereich geräumt oder abgesperrt werden muss. Werden die Grenzwerte überschritten, sind sofortige Maßnahmen zur Gefahrenabwehr gesetzlich verpflichtend.
Messung, Nachweise und Sachverständige
Die tatsächliche Schadstoffkonzentration in der Raumluft lässt sich nicht schätzen – sie muss messtechnisch ermittelt werden. Beauftragt werden damit zertifizierte Sachverständige oder akkreditierte Messlabore, die Luftproben nach standardisierten Verfahren nehmen und auswerten. Die Messergebnisse werden den geltenden MAK-Werten gegenübergestellt und bilden die fachliche Grundlage für ein Sanierungskonzept. Während laufender Sanierungsarbeiten sind Kontrollmessungen üblich, um die Wirksamkeit der Schutzmaßnahmen fortlaufend zu bestätigen.
Folgen für den Immobilienwert und die Eigentümerverantwortung
Werden MAK-Werte in einem Gebäude chronisch überschritten, ist eine Sanierung nicht nur aus rechtlichen, sondern auch aus wirtschaftlichen Gründen geboten: Schadstoffbelastungen, die dokumentiert oder bekannt sind, mindern den Verkehrswert einer Immobilie spürbar und erschweren die Finanzierung erheblich. Eigentümer und Vermieter – in gewerblich genutzten Objekten auch Arbeitgeber – tragen die Verantwortung für die Einhaltung der Grenzwerte. Wer nachweislich von einer Belastung wusste und diese beim Verkauf verschwiegen hat, riskiert Haftungsansprüche des Käufers. Transparenz durch ein Schadstoffgutachten vor dem Verkauf schützt alle Beteiligten und ist gerade im hochwertigen Segment des Blauen Landes ein Zeichen professioneller Vermarktung.
Typische Schadstoffe und ihre Bedeutung im Überblick
Da eine Beispielrechnung für den MAK-Wert als solchen wenig aussagekräftig wäre, gibt die folgende Übersicht einen Überblick über die im Immobilienkontext häufigsten Schadstoffe und ihre praktische Relevanz:
- Asbest: Verbaut häufig bis in die 1990er-Jahre; faserförmige Freisetzung beim Abbruch überschreitet MAK-Grenzwerte schnell; erfordert spezialisierte Fachfirmen und strikte Kapselung.
- Formaldehyd: Tritt aus älteren Spanplatten und Klebstoffen aus; MAK-Wert bereits bei niedrigen Konzentrationen relevant; Lüftungskonzepte und Materialaustausch schaffen Abhilfe.
- PAK (Polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe): Enthalten in Teerkleber unter Parkettböden; werden beim Herausreißen freigesetzt; hohe Krebsgefahr, strikte Schutzausrüstung Pflicht.
- Schimmelsporen: Vor allem in schlecht gedämmten oder durchfeuchteten Altbauten; bei hoher Konzentration gesundheitsschädlich; Messungen klären Ausmaß vor Sanierungsbeginn.
- PCB (Polychlorierte Biphenyle): In Fugenmassen und Anstrichen älterer Gebäude; flüchtige Verbindungen können MAK-Werte in Innenräumen überschreiten; Sanierung nach streng geregelten Verfahren.
