Unter Sanierung versteht man die grundlegende Instandsetzung, Modernisierung oder Erneuerung eines Bestandsgebäudes, um vorhandene Mängel zu beheben und das Objekt an aktuelle technische, energetische oder gesetzliche Anforderungen anzupassen. Der Begriff umfasst ein breites Spektrum – von der Erneuerung einzelner Gewerke über energetische Ertüchtigungsmaßnahmen bis hin zur vollständigen Kernsanierung, bei der nahezu alle Bauteile mit Ausnahme des Rohbaus erneuert werden.
Formen der Sanierung
Je nach Umfang und Zielsetzung lassen sich verschiedene Sanierungsarten unterscheiden:
Die Kernsanierung ist die umfangreichste Form: Sämtliche Innen- und Ausbauteile werden erneuert, während der tragende Rohbau erhalten bleibt. Sie ist mit einem erheblichen Aufwand verbunden und erstreckt sich erfahrungsgemäß über mehrere Monate.
Die energetische Sanierung zielt darauf ab, den Energieverbrauch eines Gebäudes spürbar zu senken. Typische Maßnahmen sind die Dämmung von Dach, Fassade und Kellerdecke sowie der Austausch von Fenstern und der Heizungsanlage. Gerade im Alpenvorland rund um Murnau, wo viele Immobilien als Kapitalanlage oder Zweitwohnsitz gehalten werden, steigt durch eine energetische Ertüchtigung nicht nur der Wohnkomfort, sondern auch die Vermietbarkeit und der Verkehrswert deutlich.
Die Teilsanierung beschränkt sich auf einzelne Bereiche wie Bad, Küche oder Elektroinstallation und ist entsprechend kostengünstiger und schneller umsetzbar.
Eine Sonderstellung nimmt die Denkmalschutzsanierung ein: Historische Bausubstanz muss erhalten bleiben, was die Planung und Ausführung aufwendiger macht. Als Ausgleich bietet der Gesetzgeber steuerliche Vergünstigungen – Eigentümer können die Sanierungskosten bei Eigennutzung über mehrere Jahre anteilig steuerlich geltend machen.
Typische Maßnahmen und Kostenrahmen
Die Kostenspanne bei Sanierungsvorhaben ist erheblich und hängt von Zustand, Größe und Ausstattungsanspruch des Objekts ab. Einige Orientierungswerte:
- Dachsanierung (Neueindeckung und Dämmung): je nach Material und Konstruktion mehrere hundert Euro je Quadratmeter Dachfläche
- Fassade mit Wärmedämmverbundsystem: erfahrungsgemäß zwischen 100 und 180 Euro je Quadratmeter
- Heizungsanlage: Eine Wärmepumpe schlägt mit 20.000 bis 30.000 Euro zu Buche, ein Gas-Brennwertgerät mit 8.000 bis 15.000 Euro – wobei der politische Rahmen für fossil betriebene Anlagen mittelfristig enger wird
- Badsanierung (komplettes Bad, ca. 6–8 m²): typischerweise 15.000 bis 35.000 Euro
- Elektroinstallation: Die Erneuerung kostet in der Regel 50 bis 100 Euro je Quadratmeter Wohnfläche
Förderungen nutzen
Wer saniert, kann auf eine Reihe staatlicher Förderprogramme zurückgreifen:
Die KfW unterstützt die Sanierung zum Effizienzhaus über ihr Bundesförderungs-Programm mit zinsgünstigen Krediten und Tilgungszuschüssen, deren Höhe von dem erreichten Effizienzhaus-Standard abhängt.
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert den Heizungstausch direkt über Investitionszuschüsse – besonders der Umstieg auf Wärmepumpen oder Biomasseheizungen wird bezuschusst.
Wer eine selbstgenutzte Immobilie saniert, die älter als zehn Jahre ist, kann zudem nach § 35c EStG einen Steuerbonus in Anspruch nehmen: 20 Prozent der förderfähigen Aufwendungen lassen sich über drei Jahre von der Einkommensteuer abziehen, bis zu einem Höchstbetrag von 40.000 Euro je Objekt.
Sanierung als Werttreiber
Aus Sicht des Immobilienmarkts ist eine gut durchgeführte Sanierung eine der wirksamsten Maßnahmen zur Wertsteigerung. Energetisch ertüchtigte Objekte erzielen gegenüber unsanierten Vergleichsobjekten erfahrungsgemäß Preisaufschläge im zweistelligen Prozentbereich; nach einer Kernsanierung kann der Verkehrswert deutlich stärker steigen. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Bodenrichtwerte und Kaufpreise ohnehin auf hohem Niveau liegen, verstärkt ein moderner energetischer Standard den Wettbewerbsvorteil beim Verkauf zusätzlich – und senkt die Betriebskosten für Eigennutzer wie Kapitalanleger gleichermaßen nachhaltig.
