Beim Mietkauf handelt es sich um ein Vertragsmodell, das Miete und Immobilienerwerb in einem verbindet: Der Interessent bezieht die Immobilie zunächst als Mieter, wobei ein Teil der laufenden Zahlungen auf einen bereits vereinbarten Kaufpreis angerechnet wird. Am Ende der Mietphase erwirbt er das Objekt – je nach Vertragsgestaltung verpflichtend oder auf freiwilliger Basis. Das Modell richtet sich vor allem an Personen, die noch kein ausreichendes Eigenkapital besitzen, sich aber mittelfristig Wohneigentum aufbauen möchten.
Zwei grundlegende Vertragsmodelle
Der klassische Mietkauf sieht eine verbindliche Kaufverpflichtung am Ende der Mietlaufzeit vor. Kaufpreis und Anrechnungsbetrag werden von Beginn an schriftlich fixiert – der Käufer ist rechtlich gebunden, auch wenn sich seine persönliche oder wirtschaftliche Situation bis dahin verändert hat. Beim sogenannten Optionskauf hingegen behält sich der Mieter das Recht vor, die Immobilie zu erwerben, ohne dazu verpflichtet zu sein. Für diese Flexibilität wird in der Regel eine Optionsprämie fällig, die im Falle des Nichtkaufs nicht zurückerstattet wird.
Die Anrechnung der geleisteten Mietzahlungen auf den Kaufpreis beträgt üblicherweise zwischen 50 und 80 Prozent. Der verbleibende Anteil wird als reines Nutzungsentgelt gewertet und baut kein Kapital auf.
Finanzierung und Gesamtkosten
Während der Mietphase entsteht durch die monatlichen Anteile schrittweise ein Eigenkapitalpolster. Der Verkäufer gewährt damit de facto einen zinslosen oder zinsgünstigen Kredit auf Zeit. Am Ende der Laufzeit verbleibt eine Schlusszahlung – die Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und den angerechneten Beträgen –, die in der Regel über ein klassisches Bankdarlehen finanziert wird. Entscheidend ist dabei die Kreditwürdigkeit zum Zeitpunkt dieser Schlusszahlung, nicht die zu Vertragsbeginn.
In der Gesamtbetrachtung ist der Mietkauf fast immer teurer als ein sofortiger Kauf mit regulärer Finanzierung. Im Raum Murnau am Staffelsee und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Bodenrichtwerte und Kaufpreise im Alpenvorland seit Jahren auf hohem Niveau liegen, kann der Aufschlag gegenüber einer klassischen Bankfinanzierung erheblich ausfallen – ein sorgfältiger Kostenvergleich ist deshalb unerlässlich.
Chancen und Risiken im Überblick
Für Kaufinteressenten ohne ausreichendes Eigenkapital bietet der Mietkauf einen konkreten Einstieg: Das Objekt kann vor dem endgültigen Erwerb bewohnt und praktisch erprobt werden, und ein bereits heute festgeschriebener Kaufpreis schützt vor weiteren Preissteigerungen – ein nicht unerheblicher Aspekt in einer der gefragtesten Ferienregionen Bayerns.
Dem stehen ernsthafte Risiken gegenüber. Wird der Verkäufer während der Mietphase insolvent, gefährdet das die bereits geleisteten Zahlungen. Eine im Grundbuch eingetragene Auflassungsvormerkung bietet hier einen gewissen Schutz und sollte zwingend vereinbart werden. Beim klassischen Mietkauf besteht darüber hinaus die Kaufpflicht unabhängig von etwaigen Veränderungen in der Lebenssituation des Käufers – Arbeitslosigkeit, Krankheit oder familiäre Veränderungen ändern daran rechtlich nichts.
Worauf Sie vor Vertragsabschluss achten sollten
Lassen Sie den Kaufpreis vor Unterzeichnung durch einen unabhängigen Gutachter oder anhand aktueller Vergleichswerte einordnen. Berechnen Sie die vollständigen Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit und vergleichen Sie diese mit einer herkömmlichen Finanzierung. Eine rechtliche Prüfung des Vertrags durch einen Notar oder Fachanwalt ist dringend empfehlenswert. Vereinbaren Sie die Eintragung einer Auflassungsvormerkung beim zuständigen Grundbuchamt – im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist das Grundbuchamt Weilheim zuständig. Dokumentieren Sie außerdem alle Zahlungen lückenlos und bilden Sie frühzeitig Rücklagen für die spätere Schlusszahlung.
Häufige Frage: Fällt beim Mietkauf Grunderwerbsteuer an, und wenn ja, wann?
Ja, die Grunderwerbsteuer entsteht beim Mietkauf mit Kaufpflicht in der Regel bereits bei Vertragsabschluss, nicht erst beim tatsächlichen Eigentumswechsel – denn schon der bindende Kaufvertrag löst die Steuerpflicht aus. In Bayern gilt mit 3,5 Prozent der bundesweit niedrigste Grunderwerbsteuersatz, was gegenüber anderen Bundesländern einen messbaren Kostenvorteil bedeutet. Beim Optionskauf ohne Kaufpflicht entsteht die Steuer erst dann, wenn die Option tatsächlich ausgeübt wird. Im Zweifelsfall klärt ein Notar die steuerliche Einordnung Ihres konkreten Vertrags.
