Wer eine Immobilie kaufen, bauen oder grundlegend sanieren möchte, kommt in den seltensten Fällen ohne Fremdkapital aus. Unter Immobilienfinanzierung versteht man die strukturierte Kombination aus Eigenkapital, Bankdarlehen und gegebenenfalls öffentlichen Fördermitteln, die den Erwerb oder die Herstellung eines Objekts erst möglich macht. Die Wahl der richtigen Finanzierungsform und ihrer Parameter entscheidet maßgeblich darüber, wie viel Sie über die gesamte Laufzeit hinweg tatsächlich bezahlen.
Darlehensarten im Überblick
Das Annuitätendarlehen ist der Standard in der privaten Baufinanzierung: Die monatliche Rate bleibt konstant, setzt sich jedoch aus einem sinkenden Zinsanteil und einem steigenden Tilgungsanteil zusammen. Je nach Tilgungshöhe dauert die vollständige Rückzahlung zwischen 25 und 35 Jahren.
Das Bauspardarlehen folgt einer anderen Logik: Bereits beim Abschluss des Bausparvertrags wird der spätere Darlehenszins festgeschrieben. Das bietet Planungssicherheit, und anders als bei Bankdarlehen fällt bei vorzeitiger Rückzahlung keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Ergänzend dazu stellt die KfW-Förderbank zinsvergünstigte Programme bereit – etwa das Wohneigentumsprogramm oder Produkte für klimafreundliches Bauen. Diese Mittel werden über die Hausbank beantragt und können die Gesamtfinanzierung spürbar verbessern.
Beleihungswert und Eigenkapital
Banken orientieren sich bei der Kreditvergabe am sogenannten Beleihungswert des Objekts, der in der Regel unterhalb des tatsächlichen Kaufpreises liegt. Liegt der Beleihungsauslauf – also das Verhältnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert – unter 60 Prozent, erhalten Kreditnehmer die günstigsten Konditionen. Bis 80 Prozent sind die Zinsen noch attraktiv; steigt der Auslauf darüber hinaus, verlangen Banken spürbare Zinsaufschläge.
Als Faustregel gilt: Mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises sollten durch eigenes Kapital gedeckt sein – und zusätzlich sollten die Kaufnebenkosten vollständig aus eigenen Mitteln bestritten werden. In Bayern fällt die Grunderwerbsteuer mit 3,5 Prozent vergleichsweise moderat aus, was bundesweit der niedrigste Satz ist. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen addieren sich dennoch Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision zu einem erheblichen Nebenkostenblock, den Käufer fest einplanen müssen – gerade angesichts der hohen Bodenrichtwerte im Alpenvorland.
Zinsbindung und Tilgungsstrategie
Die Laufzeit der Zinsbindung ist eine der folgenreichsten Entscheidungen bei der Finanzierungsstrukturierung. Kürzere Laufzeiten von fünf bis zehn Jahren bieten in der Regel niedrigere Anfangszinsen, setzen Kreditnehmer nach Ablauf jedoch dem Zinsänderungsrisiko aus. Längere Bindungen von 15 bis 30 Jahren schaffen Planungssicherheit für die gesamte Finanzierungsphase; zudem räumt das Gesetz nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht ohne Entschädigungszahlung ein.
Bei der Tilgung empfiehlt sich ein Anfangssatz von mindestens zwei Prozent. Mit drei Prozent Tilgung verkürzt sich die Laufzeit auf rund 23 Jahre erheblich. Viele Darlehensverträge erlauben zusätzlich jährliche Sondertilgungen zwischen fünf und zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme – eine Möglichkeit, die sich gerade bei Bonuszahlungen oder dem Verkauf einer anderen Immobilie lohnt.
Bonität und Absicherung
Vor der Kreditzusage prüfen Banken Einkommen, Beschäftigungsverhältnis und Kreditwürdigkeit. Als Orientierung gilt, dass die monatliche Rate 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte. Einträge in der SCHUFA können die Konditionen verschlechtern oder zur Ablehnung führen.
Zur finanziellen Absicherung der Familie im Todesfall empfiehlt sich eine Risikolebensversicherung. Sie ist in der Regel deutlich kostengünstiger als eine Restschuldversicherung und erfüllt denselben Zweck zuverlässig.
