Wer Vermögen bereits zu Lebzeiten auf Angehörige oder Dritte überträgt, löst damit Schenkungssteuer aus – eine Steuer, die in weiten Teilen denselben Regeln folgt wie die Erbschaftsteuer und im Einkommensteuergesetz nicht, sondern im Erbschaft- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) verankert ist. Für Immobilieneigentümer ist das Thema besonders relevant: Eine frühzeitig geplante Übertragung – häufig als vorweggenommene Erbfolge bezeichnet – kann die Steuerlast durch gezielte Nutzung von Freibeträgen erheblich reduzieren. Gerade im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Grundstücke und Wohnimmobilien aufgrund der gefragten Lage zwischen Staffelsee und Zugspitze hohe Verkehrswerte erzielen, kann eine durchdachte Schenkungsstrategie einen fünf- bis sechsstelligen Steuervorteil bedeuten.
Freibeträge und Steuerklassen
Das ErbStG sieht je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hohe persönliche Freibeträge vor. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner können Schenkungen bis zu 500.000 Euro steuerfrei empfangen, Kinder bis zu 400.000 Euro, Enkelkinder bis zu 200.000 Euro. Für Eltern und Großeltern des Schenkers gilt ein Freibetrag von 100.000 Euro, für Geschwister und andere Personen lediglich 20.000 Euro.
Überschreitet der Wert der Zuwendung den jeweiligen Freibetrag, richtet sich der Steuersatz nach der Steuerklasse: Steuerklasse I (Ehegatten, Kinder, Enkel) sieht Sätze zwischen 7 und 30 Prozent vor, progressiv gestaffelt nach dem steuerpflichtigen Erwerb. Steuerklasse II – etwa für Geschwister oder Nichten und Neffen – beginnt bei 15 Prozent und kann auf bis zu 43 Prozent steigen. Steuerklasse III, die unter anderem für nicht verwandte Personen gilt, liegt zwischen 30 und 50 Prozent.
Die Zehn-Jahres-Regelung als Planungsinstrument
Jeder Freibetrag lässt sich alle zehn Jahre neu in Anspruch nehmen. Das Finanzamt addiert jedoch alle Schenkungen eines Schenkers an dieselbe Person innerhalb dieses Zeitraums zusammen – ältere Zuwendungen werden bei einer neuen Schenkung also berücksichtigt und können den Freibetrag aufzehren.
Wer frühzeitig plant, kann denselben Freibetrag über mehrere Jahrzehnte mehrfach ausschöpfen. Zusätzlich kann es sinnvoll sein, dass Ehepaare als getrennte Schenker auftreten: Überträgt etwa ein Elternpaar gemeinsam ein Grundstück auf das Kind, kann jeder Elternteil seinen eigenen Freibetrag von 400.000 Euro einsetzen – insgesamt also bis zu 800.000 Euro steuerfrei. Eine sorgfältige Dokumentation aller Übertragungen inklusive Datum ist unerlässlich, damit die Zehnjahresfristen korrekt berechnet werden können.
Bewertung von Immobilien
Die Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer ist der steuerliche Wert der übertragenen Immobilie. Das Bewertungsgesetz (BewG) schreibt je nach Objektart unterschiedliche Verfahren vor: Für Eigentumswohnungen mit ausreichend Vergleichsdaten greift das Vergleichswertverfahren, für vermietete Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren und für selbst genutzte Einfamilienhäuser das Sachwertverfahren.
Im oberbayerischen Alpenvorland, wo Bodenrichtwerte in Seenähe oder mit Bergpanorama teils deutlich über dem bayerischen Durchschnitt liegen, kann der so ermittelte steuerliche Wert spürbar von einer reinen Markteinschätzung abweichen. Liegt der tatsächliche Verkehrswert nachweislich unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert, darf ein qualifiziertes Sachverständigengutachten als Nachweis eingereicht werden. Ob sich die Gutachterkosten durch die Steuerersparnis amortisieren, ist im Einzelfall abzuwägen.
Steuerbefreiungen und gestaltende Instrumente
Das Gesetz kennt einige bedeutsame Befreiungstatbestände: Das selbst genutzte Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei auf den Ehepartner übertragen werden – ohne Beschränkung der Wohnfläche. Für Kinder gilt eine Steuerbefreiung bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern, sofern das Kind die Immobilie nach der Übertragung mindestens zehn Jahre selbst bewohnt. Gibt das Kind die Selbstnutzung innerhalb dieser Frist auf, wird die Befreiung rückwirkend versagt und eine Nachversteuerung fällig.
Wer eine Immobilie verschenkt, sich aber weiterhin darin aufhalten möchte, kann einen Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht vorbehalten. Dieser Vorbehalt mindert den steuerpflichtigen Wert der Schenkung, da die Belastung bei der Bewertung abgezogen wird – ein häufig genutztes Gestaltungsmittel, das gleichzeitig die wirtschaftliche Absicherung des Schenkers gewährleistet. Wird die Immobilie mit Schulden übertragen, vermindert die vom Beschenkten übernommene Verbindlichkeit ebenfalls den steuerlich relevanten Bereicherungsbetrag.
Formales und praktische Hinweise
Jede Schenkung ist dem zuständigen Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Wird die Übertragung notariell beurkundet – bei Immobilien ist das ohnehin gesetzlich vorgeschrieben –, übernimmt der beurkundende Notar die Meldung an das Finanzamt. Das Grundbuchamt Weilheim, das für Immobilien im Landkreis Garmisch-Partenkirchen zuständig ist, vollzieht anschließend die Eigentumsumschreibung.
Da die Schenkungssteuer in das größere Gefüge der Vermögens- und Nachlassplanung eingebettet ist, empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater und einem auf Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Nur so lassen sich die Wechselwirkungen zwischen Schenkung, Nießbrauch, Pflichtteilsrecht und späterem Erbfall in einer stimmigen Gesamtstrategie berücksichtigen.
