Wer eine Immobilie verkauft, die er nicht selbst bewohnt hat, sollte den Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf genau im Blick behalten. Das Einkommensteuergesetz behandelt Gewinne aus dem privaten Immobilienverkauf als sogenannte private Veräußerungsgeschäfte nach § 23 EStG – und besteuert sie, solange zwischen dem notariellen Kaufvertrag beim Erwerb und dem notariellen Kaufvertrag beim Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ist diese Frist abgelaufen, bleibt der erzielte Gewinn in der Regel vollständig steuerfrei. Maßgeblich sind ausschließlich die Daten der jeweiligen Beurkundung, nicht etwa der Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Wie sich der steuerpflichtige Gewinn berechnet
Fällt ein Verkauf in die Zehnjahresfrist, wird der Gewinn dem persönlichen Einkommensteuersatz unterworfen – dieser kann bis zu 45 Prozent betragen, zuzüglich Solidaritätszuschlag. Als Gewinn gilt dabei nicht einfach die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis: Angesetzt werden der Veräußerungserlös abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten samt Nebenkosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision sowie abzüglich der beim Verkauf entstandenen Kosten. Wer die Immobilie vermietet hat und steuerliche Abschreibungen geltend gemacht hat, muss diese den Anschaffungskosten wieder hinzurechnen – die Bemessungsgrundlage erhöht sich entsprechend. Der so ermittelte Gewinn erhöht das zu versteuernde Jahreseinkommen und kann die Steuerlast spürbar in die Höhe treiben.
Gerade im Landkreis Garmisch-Partenkirchen und rund um den Staffelsee, wo Immobilienpreise auf einem strukturell hohen Niveau liegen, können diese Gewinne erheblich ausfallen – was die steuerliche Planung des Verkaufszeitpunkts zu einer ernstzunehmenden Frage macht.
Eigennutzung als Ausweg aus der Steuerpflicht
Eine wichtige Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien: Wer seine Immobilie im Veräußerungsjahr sowie in den beiden unmittelbar vorangegangenen Jahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, kann sie auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei verkaufen. Diese Regelung greift sowohl für den Hauptwohnsitz als auch für eine Zweitwohnung – vorausgesetzt, das Objekt wurde in diesem Zeitraum nicht vermietet. Nachgewiesen wird die Eigennutzung in der Praxis über Meldeunterlagen oder Nebenkostenabrechnungen.
Einen Sonderfall stellen Eltern dar, deren Kinder das Objekt bewohnen: Unter bestimmten Voraussetzungen – insbesondere wenn für das Kind Kindergeld bezogen wird – kann auch diese Nutzung als eigene Wohnnutzung anerkannt werden.
Was bei Erbschaft und Schenkung gilt
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, tritt hinsichtlich der Spekulationsfrist in die Fußstapfen des Vorgängers. Es beginnt keine neue Frist: Der maßgebliche Anschaffungszeitpunkt bleibt der des Erblassers oder Schenkers. Hat dieser das Objekt vor mehr als zehn Jahren erworben, kann der Erbe es unmittelbar nach der Übertragung steuerfrei veräußern – unabhängig davon, wann er selbst Eigentümer geworden ist.
Gewerblicher Grundstückshandel und Verluste
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, riskiert, als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft zu werden. Die Folge wäre gravierend: Sämtliche Gewinne würden gewerblich besteuert, die Steuerfreiheit nach zehn Jahren entfiele, und zusätzlich fiele Gewerbesteuer an – unter Umständen rückwirkend. Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze sollte deshalb bei jeder Investitionsstrategie mitgedacht werden.
Entstehen hingegen Verluste aus einem privaten Veräußerungsgeschäft, können diese ausschließlich mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften verrechnet werden – eine Verrechnung mit Miet- oder Arbeitseinkünften ist nicht möglich. Ein Verlustvortrag in Folgejahre ist ebenso zulässig wie ein eingeschränkter Verlustrücktrag ins Vorjahr. Den entsprechenden Feststellungsbescheid stellt das zuständige Finanzamt aus.
