Wer ein laufendes Immobiliendarlehen vorzeitig ablösen, umschulden oder außerplanmäßig tilgen möchte, benötigt dafür in der Regel die Zustimmung seiner Bank – und zwar im besten Fall schon vor dem eigentlichen Schritt. Eine solche Vorabzustimmung ist die im Vorhinein erteilte schriftliche Einwilligung des Kreditinstituts zu einer vorzeitigen Vertragsänderung oder Beendigung. Sie schafft Planungssicherheit und legt die entstehenden Kosten verbindlich offen, bevor unwiderrufliche Entscheidungen getroffen werden.
Wann eine Vorabzustimmung relevant wird
Die häufigste Situation ist der Immobilienverkauf: Das Darlehen läuft noch, der Kaufpreis soll aber den Kredit ablösen. Ohne Kenntnis der genauen Ablösekonditionen lässt sich ein realistischer Verkaufspreis kaum kalkulieren – besonders im Alpenvorland, wo Eigentümer aufgrund hoher Bodenrichtwerte und lebhafter Nachfrage oft deutlich mehr erzielen, als sie ursprünglich erwartet haben, und eine frühzeitige Ablösung daher wirtschaftlich sinnvoll sein kann.
Daneben spielt die Vorabzustimmung eine Rolle bei der Umschuldung in ein günstigeres Darlehen bei einer anderen Bank, bei außerordentlichen Sondertilgungen – etwa nach einer Erbschaft oder einem Bonusauszahlung – sowie bei Scheidungen, wenn ein Partner das Darlehen allein weiterführen oder übernehmen möchte.
Wie die Beantragung abläuft
Die Vorabzustimmung wird schriftlich bei der finanzierenden Bank beantragt. Notwendige Angaben sind mindestens die Darlehensvertragsnummer, die aktuelle Restschuld, der Ablösezeitpunkt sowie der Grund für das Vorhaben. Je nach Institut dauert die Bearbeitung einige Tage bis wenige Wochen. Die erteilte Zusage ist üblicherweise befristet – häufig auf rund drei Monate. Verzögert sich der Verkauf oder die Umschuldung darüber hinaus, muss eine neue Berechnung angefordert werden, da sich Restschuld und Zinsdifferenz zwischenzeitlich verändert haben können.
Kosten: Vorfälligkeitsentschädigung und Bearbeitungsgebühr
Eine vorzeitige Ablösung ist für die Bank ein Verlustgeschäft, weil ihr die kalkulierten Zinserträge entgehen. Aus diesem Grund fällt in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Deren Höhe ergibt sich aus der sogenannten Aktiv-Passiv-Methode: Vereinfacht gesagt wird die Zinsdifferenz zwischen dem vereinbarten Darlehenszins und dem aktuellen Marktzins über die verbleibende Restlaufzeit auf die Restschuld angewendet und auf den heutigen Zeitpunkt abgezinst. Das Ergebnis kann je nach Zinsniveau und Restlaufzeit mehrere Tausend Euro betragen. Hinzu kommt mitunter eine Bearbeitungsgebühr für die Berechnung selbst.
Spielräume und Alternativen
In Härtefällen – etwa bei berufsbedingtem Umzug, Arbeitslosigkeit oder Scheidung – zeigen manche Banken Kulanzbereitschaft und verzichten ganz oder teilweise auf die Entschädigung. Wer sein Darlehen bei derselben Bank weiterführen und lediglich neu verhandeln möchte, kann über ein sogenanntes Forward-Darlehen die Entschädigung vermeiden oder deutlich reduzieren. Eine weitere Option ist das schlichte Abwarten bis zum Ende der Zinsbindung – dann ist eine Ablösung kostenlos möglich. In seltenen Fällen lohnt auch die Prüfung, ob die ursprüngliche Widerrufsbelehrung fehlerhaft war; in diesem Fall könnte ein Widerrufsrecht noch bestehen.
Wer eine Immobilie mit laufendem Darlehen verkauft, sollte die Kosten der Vorabzustimmung frühzeitig in die Kaufpreisfindung einbeziehen. Wer umschulden möchte, rechnet am besten nach, ob die Zinsersparnis die Vorfälligkeitsentschädigung tatsächlich überwiegt – erst dann lohnt sich der Wechsel.
