Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchte, aber noch nicht alle Voraussetzungen für den endgültigen Abschluss erfüllt hat, kann mit einem Vorvertrag verbindliche Fakten schaffen. Dabei verpflichten sich beide Seiten rechtsverbindlich, zu einem späteren Zeitpunkt einen Kaufvertrag zu den bereits vereinbarten Konditionen zu schließen. Der Vorvertrag überbrückt damit die Zeit zwischen grundsätzlicher Einigung und beurkundetem Hauptvertrag – und schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer vor einem Rückzug der Gegenseite.
Form und Inhalt
Bei Grundstücken und Immobilien verlangt das Gesetz zwingend die notarielle Beurkundung – und zwar nicht nur für den späteren Kaufvertrag, sondern bereits für den Vorvertrag selbst. § 311b BGB erstreckt das Beurkundungserfordernis ausdrücklich auf solche Vorverpflichtungen. Wer lediglich eine schriftliche oder mündliche Absichtserklärung austauscht, schließt damit keinen rechtlich bindenden Vorvertrag, sondern allenfalls ein unverbindliches „Letter of Intent". Ein formungerechter Vorvertrag ist nichtig – er entfaltet keinerlei Rechtswirkung.
Der Notar prüft bei der Beurkundung die Identität der Beteiligten und deren Geschäftsfähigkeit. Inhaltlich sollte der Vorvertrag die Vertragsparteien eindeutig benennen, den Kaufgegenstand mit Grundbuchbezeichnung und Flurstücksnummer präzise beschreiben, den vereinbarten Kaufpreis samt Zahlungsmodalitäten festhalten sowie entweder einen konkreten Termin für den Hauptvertragsschluss oder klar definierte aufschiebende Bedingungen nennen. Optional lassen sich Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen aufnehmen.
Absicherung über Vormerkung und Anzahlung
Damit der Käufer während der Zwischenzeit keine bösen Überraschungen erlebt – etwa einen Weiterverkauf an Dritte oder eine neue Belastung des Grundstücks –, kann bereits beim Vorvertrag eine Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB im Grundbuch eingetragen werden. Sie sichert den schuldrechtlichen Anspruch des Käufers dinglich ab und wird in Abteilung II des Grundbuchs vermerkt. Nach vollzogenem Eigentumsübergang wird sie wieder gelöscht.
Ergänzend ist eine Anzahlung als Sicherheitsleistung üblich, die treuhänderisch auf einem Notaranderkonto hinterlegt wird. Tritt der Käufer ohne vertraglichen Grund zurück, kann der Verkäufer die Anzahlung einbehalten; kommt es zum Hauptvertrag, wird sie angerechnet. Für den Fall, dass eine Seite die Pflicht zum Hauptvertragsschluss verweigert, kann zudem eine Vertragsstrafe vereinbart werden – als finanzieller Anreiz zur Vertragstreue und als pauschaler Schadensausgleich.
Typische Anwendungsfälle
In der Praxis kommt der Vorvertrag vor allem in drei Situationen zum Einsatz:
- Finanzierungsvorbehalt: Der Käufer benötigt noch einige Wochen, um die Finanzierungszusage seiner Bank zu erhalten. Der Vorvertrag sichert ihm die Immobilie, während die Kreditprüfung läuft. Die Finanzierungszusage wird als aufschiebende Bedingung vereinbart; scheitert sie, kann der Käufer kostenfrei zurücktreten.
- Ausstehende Baugenehmigung: Bei Neubauvorhaben ist es oft sinnvoll, den Kaufvertrag erst nach erteilter Baugenehmigung zu beurkunden. Der Vorvertrag gibt beiden Seiten die notwendige Planungssicherheit bis dahin.
- Erbschafts- oder Nachlasssituationen: Steht die endgültige Verfügungsbefugnis des Verkäufers noch nicht fest, schafft der Vorvertrag Verbindlichkeit, ohne den Hauptvertrag verfrüht abzuschließen.
- Zeitaufwendige Due Diligence: Bei hochwertigen Objekten – wie sie rund um den Staffelsee oder in exponierten Lagen des Landkreises Garmisch-Partenkirchen häufig zu finden sind – prüfen Käufer Bebauungsmöglichkeiten, Lasten oder Altlasten sorgfältig, bevor sie sich endgültig binden.
- Koordination mehrerer Transaktionen: Wer zunächst die eigene Immobilie verkaufen muss, bevor er kaufen kann, nutzt den Vorvertrag, um beide Vorgänge zeitlich aufeinander abzustimmen.
Kosten und Zuständigkeit
Die Notarkosten für die Beurkundung eines Vorvertrags richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich am Kaufpreis – bundeseinheitlich und unabhängig vom Standort. Zuständig für Beurkundungen und das Grundbuch im Bereich Murnau am Staffelsee ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Weilheim. Hinzu kommt die bayerische Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent auf den Kaufpreis, die bei Abschluss des Hauptvertrags anfällt – Bayern hält damit den niedrigsten Steuersatz aller Bundesländer.
