Ein Wegerecht ist eine Grunddienstbarkeit, die einem Grundstückseigentümer erlaubt, ein benachbartes, fremdes Grundstück für den Zugang oder die Zufahrt zu nutzen. Es handelt sich dabei um ein sogenanntes dingliches Recht: Es ist in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen, wirkt gegenüber jedem Eigentümer des belasteten Grundstücks und bleibt beim Verkauf vollständig erhalten – der Erwerber tritt automatisch in alle bestehenden Pflichten ein.
Welche Arten des Wegerechts gibt es?
Je nach zulässiger Nutzung unterscheidet man drei grundlegende Formen. Das Fußwegerecht erlaubt ausschließlich das Begehen des Weges zu Fuß; üblich ist eine Wegbreite von etwa einem bis anderthalb Metern, was die Belastung für den Grundstückseigentümer vergleichsweise gering hält. Das Fahrwegerecht gestattet darüber hinaus die Nutzung mit Kraftfahrzeugen, setzt eine Mindestbreite von rund drei Metern voraus und bringt entsprechend höhere Anforderungen an die Instandhaltung mit sich. Daneben gibt es das Leitungswegerecht, das nicht dem Begehen, sondern der Verlegung von Versorgungsleitungen – etwa für Wasser, Strom oder Gas – dient und in der Regel unterirdisch verläuft, jedoch einen Wartungszugang erfordert.
Wie entsteht ein Wegerecht?
Der häufigste Entstehungsweg ist die vertragliche Vereinbarung: Beide Parteien einigen sich, ein Notar beurkundet die Vereinbarung, und das Recht wird anschließend ins Grundbuch eingetragen – gegen Entgelt oder unentgeltlich, je nach Absprache. Das zuständige Grundbuchamt für weite Teile des Landkreises Garmisch-Partenkirchen ist das Grundbuchamt Weilheim, an das entsprechende Eintragungsanträge gerichtet werden.
Fehlt einem Grundstück jede öffentliche Straßenanbindung, kann ein sogenanntes Notwegerecht nach § 917 BGB entstehen. Einigen sich die Nachbarn nicht, entscheidet im Streitfall das Gericht – verbunden mit einer Entschädigungspflicht gegenüber dem belasteten Eigentümer. Die theoretisch mögliche Ersitzung eines Wegerechts nach dreißigjähriger Nutzung spielt in der Praxis kaum eine Rolle, da der lückenlose Nachweis der Nutzung erfahrungsgemäß schwer zu führen ist.
Umfang, Pflichten und Grenzen
Maßgeblich für den genauen Nutzungsumfang ist stets der Inhalt der Grundbucheintragung. Ist der Wortlaut unklar oder lückenhaft, wird im Zweifel zugunsten des belasteten Grundstücks ausgelegt, also möglichst eng. Die Instandhaltungspflicht liegt grundsätzlich beim Berechtigten; wird der Weg von mehreren Parteien genutzt, teilen sich die Kosten anteilig. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks ist zur Duldung verpflichtet, muss aber selbst keine Unterhaltungsleistungen erbringen.
Beendet werden kann ein Wegerecht durch beiderseitige Vereinbarung mit anschließender Löschungsbewilligung im Grundbuch, durch Wegfall des ursprünglichen Zwecks oder – bei von vornherein befristeten Rechten – durch Zeitablauf.
Wertauswirkung beim Kauf und Verkauf
Ein eingetragenes Wegerecht ist kein bloßes formales Detail, sondern kann den Marktwert eines Grundstücks spürbar beeinflussen. Das belastete Grundstück erleidet je nach Umfang und Lage des Weges eine Wertminderung, die in der Praxis zwischen zehn und dreißig Prozent betragen kann. Auch die Finanzierung kann sich verkomplizieren, wenn das Wegerecht im Grundbuch vor einer Grundschuld eingetragen ist und damit deren Rang beeinträchtigt. Im Alpenvorland rund um den Staffelsee und Riegsee, wo Grundstücke in Seenähe oder mit Bergblick zu den begehrtesten und hochpreisigsten im gesamten Bundesgebiet gehören, fällt eine solche Wertminderung besonders ins Gewicht – sowohl für Eigennutzer als auch für die in dieser Region zahlreichen Kapitalanleger und Zweitwohnsitzkäufer.
Vor jedem Kauf sollte daher ein Blick in Abteilung II des Grundbuchs selbstverständlich sein. Ein gut lesbarer Grundbuchauszug gibt Aufschluss darüber, ob und in welchem Umfang Ihr Wunschobjekt mit einem Wegerecht belastet oder begünstigt ist.
Häufige Frage: „Ich kaufe ein Grundstück, das mit einem Fahrwegerecht zugunsten des Nachbarn belastet ist. Kann ich dieses Recht einfach ignorieren oder kündigen?"
Nein – das ist nicht möglich. Ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht ist ein dingliches Recht, das unabhängig vom Eigentümerwechsel bestehen bleibt. Als Käufer treten Sie automatisch in die Stellung des verpflichteten Eigentümers ein und müssen die vereinbarte Nutzung durch den Berechtigten dulden. Eine einseitige Aufhebung ist ausgeschlossen; dazu bedarf es stets einer übereinstimmenden Erklärung beider Parteien, notariell beurkundet und durch das Grundbuchamt gelöscht. Wer ein solches Grundstück kauft, sollte daher vorab genau prüfen, wie intensiv das Wegerecht tatsächlich genutzt wird und welche Folgen das für Alltag und Grundstückswert hat.
