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Kurz gesagt:

• Den Grundstückswert in Schongau ermitteln Sie in zwei Schritten: erst den Bodenrichtwert als Ausgangspunkt, dann die Zu- und Abschläge für Ihr konkretes Grundstück.
• Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert je Zone (§ 196 BauGB), nicht der Preis, den Ihr Grundstück am Markt erzielt. Nach oben oder unten kann die Abweichung spürbar sein.
• Den amtlichen Wert für Schongau bekommen Sie über BORIS Bayern und den Gutachterausschuss im Landkreis Weilheim-Schongau; der Weg dorthin steht weiter unten.
• Lage am Lech, Zuschnitt, Erschließung und Baurecht verschieben den Wert stärker als die reine Fläche.
• Wenn Sie einen belastbaren Preis für einen Verkauf brauchen, ist die kostenfreie Einschätzung von JD Homes ein verlässlicher Weg zu einer Zahl, mit der Sie planen können.

Wenn Sie den Grundstückswert in Schongau ermitteln wollen, stehen Sie schnell vor einer Zahl, die verlockend einfach aussieht: Fläche mal Bodenrichtwert. So rechnet auch mancher Online-Rechner. Nur ist das selten der Preis, der am Ende im Kaufvertrag steht. Ein Grundstück am Rand der Altstadt am Lech, ein Bauplatz Richtung Altenstadt und eine Restfläche im Außenbereich können denselben Bodenrichtwert teilen und trotzdem völlig unterschiedlich viel wert sein. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie vom amtlichen Startwert zu einer realistischen Einschätzung kommen, welche Schongauer Besonderheiten mitspielen und wann sich der Blick von außen lohnt.

Warum der Grundstückswert eine eigene Frage ist

Viele Eigentümer werfen "Grundstückswert" und "Immobilienwert" in einen Topf. Das führt in die Irre. Beim Grundstückswert geht es um den reinen Boden, unabhängig davon, ob ein Haus darauf steht, ein altes womöglich abgerissen werden müsste oder die Fläche noch unbebaut ist. Sobald ein Gebäude im Spiel ist, brauchen Sie eine andere Rechnung; das führen wir in der vollständigen Immobilienbewertung in Schongau aus.

Der Anlass ist fast immer konkret: ein geerbter Bauplatz, den niemand in der Familie bebauen will und bei dem die Erbengemeinschaft leise nervös wird, weil keiner eine Zahl im Kopf hat. Eine Teilfläche des Elterngartens, die sich abtrennen ließe. Oder die stille Überlegung, ob sich der große Grund hinterm Haus verkaufen lässt, jetzt, wo die Kinder aus dem Haus sind. In all diesen Fällen wollen Sie zuerst eine Hausnummer, keine Verpflichtung, kein Gutachten, einfach eine ehrliche Größenordnung.

Ein Hinweis zur Abgrenzung: Dieser Ratgeber gehört dem Boden. Bodenrichtwert, Zu- und Abschläge, der Abrufweg über BORIS Bayern, das steht hier. Sobald ein Gebäude dazukommt und Sie den Gesamtwert wissen wollen, sind Sie in der Immobilienbewertung in Schongau richtig, mit den drei Verfahren und dem Ablauf des Ortstermins. Und wie das Preisniveau in Schongau insgesamt aussieht, warum die Portalzahlen so streuen und was sie wert sind, ordnen die Immobilienpreise in Schongau ein.

Genau da beginnt die Arbeit. Denn der Weg zu dieser Größenordnung ist in Bayern klar geregelt, und Schongau bildet keine Ausnahme.

Bodenrichtwert ist der Anfang, nicht die Antwort

Der Bodenrichtwert ist der übliche Startpunkt. Er ist gesetzlich definiert: Nach § 196 Baugesetzbuch (BauGB) ermitteln die Gutachterausschüsse aus der Kaufpreissammlung durchschnittliche Lagewerte des Bodens, bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche innerhalb einer abgegrenzten Zone. Das Wort "durchschnittlich" ist der entscheidende Teil.

Denn ein Durchschnitt glättet weg, was Ihr Grundstück ausmacht. Die Zone kann eine ganze Straße oder ein Viertel umfassen, in dem sich Zuschnitte, Hanglagen und Baurechte deutlich unterscheiden. Der Bodenrichtwert bezieht sich außerdem auf ein sogenanntes Bodenrichtwertgrundstück mit typischen Merkmalen. Weicht Ihr Grundstück davon ab, weicht auch der Wert ab.

Wie unterscheiden sich Bodenrichtwert und Grundstückswert?
Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert je Quadratmeter für eine ganze Zone. Der Grundstückswert ist der Betrag, den Ihr konkretes Grundstück am Markt erzielt. Beide hängen zusammen, sind aber nicht dasselbe: Je nach Lage, Zuschnitt und Baurecht liegt der reale Wert spürbar über oder unter dem Bodenrichtwert.

Deshalb ist die Formel "Fläche mal Bodenrichtwert" nur die halbe Wahrheit. Sie liefert einen groben Anker, mehr nicht. Wer damit in einen Verkauf geht, verschenkt entweder Geld oder wartet monatelang auf einen Käufer, der den zu hohen Preis nie zahlen wird.

Kurzfazit: Der Bodenrichtwert sagt Ihnen, wo Sie ungefähr stehen, nicht, was Ihr Grundstück wert ist. Er ist die Ausgangsbasis, an die Sie die individuellen Merkmale anlegen.

So kommen Sie an den Schongauer Bodenrichtwert

Für Schongau ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Weilheim-Schongau zuständig. Er ist beim Landratsamt angesiedelt und ermittelt die Bodenrichtwerte im bayernweit üblichen Zwei-Jahres-Turnus, jeweils zum Stichtag 1. Januar der geraden Jahre; der aktuellste ist der 1. Januar 2026. Die Daten beruhen auf den notariell beurkundeten Kauffällen der Region.

Den Zugang haben Sie über mehrere Wege:

Checkliste: Bodenrichtwert für Ihr Schongauer Grundstück abrufen

• [ ] BORIS Bayern öffnen. Über das Portal der bayerischen Gutachterausschüsse (boris-bayern.de) rufen Sie die Bodenrichtwertkarte auf. Der Betrachtungsdienst über bodenrichtwerte.bayern.de ist seit März 2024 großteils kostenfrei.
• [ ] Ihre Zone suchen. Zoomen Sie auf die Adresse in Schongau und lesen Sie den Richtwert der zugehörigen Zone ab (Euro je Quadratmeter).
• [ ] Merkmale prüfen. Notieren Sie, welche Nutzung und welche Merkmale dem Richtwert zugrunde liegen; dazu gehören etwa die Art der baulichen Nutzung und ein typisches Maß.
• [ ] Amtliche Auskunft bei Bedarf. Brauchen Sie einen belastbaren Einzelwert (zum Beispiel für das Finanzamt), erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses eine schriftliche Auskunft, die kostenpflichtig ist. Geschäftsstelle: Pütrichstraße 8, 82362 Weilheim, Telefon 0881/681-1300.
• [ ] Stichtag festhalten. Halten Sie fest, auf welchen Stichtag sich Ihr Wert bezieht; bei einer späteren Verwendung ist das wichtig.

Wenn Sie tiefer in die Preisebene einsteigen wollen (also nicht nur den Bodenwert, sondern das Preisniveau für bebaute Objekte), lohnt der Blick in unsere Einordnung der Immobilienpreise in Schongau.

Kurzfazit: Der amtliche Bodenrichtwert ist frei zugänglich und schnell abgerufen. Er ersetzt aber keine Bewertung, sondern liefert die geprüfte Basis, auf der eine Bewertung aufsetzt. Wie aus diesem Startwert ein realer Preis wird, sehen Sie im nächsten Abschnitt.

Vom Bodenrichtwert zum realen Grundstückswert: Zu- und Abschläge

Jetzt kommt der Teil, den kein Online-Rechner sauber abbildet. Der amtliche Startwert wird mit den Merkmalen Ihres Grundstücks verrechnet, nach oben wie nach unten. Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) gibt den Rahmen für diese Verfahren vor; in der Praxis läuft es auf eine nachvollziehbare Kette von Zu- und Abschlägen hinaus.

Wie groß diese Verschiebungen ausfallen, lässt sich nicht mit einer einzigen Faustzahl beantworten; die Fachverfahren nach ImmoWertV arbeiten dafür mit sogenannten Umrechnungskoeffizienten. Aber Sie können die Richtung oft selbst greifen, weil manche Abschläge kein Schätzwert sind, sondern eine reale Rechnung. Eine fehlende Erschließung mindert den Wert nicht um ein Gefühl, sondern um die Kosten, die ein Käufer für Kanal, Wasser, Strom und Straßenanschluss selbst tragen müsste. Beim Baurecht wiederum entscheidet die zulässige Bebauung: Ein Grundstück, auf dem laut Bebauungsplan zwei Vollgeschosse erlaubt sind, trägt mehr Wert als ein gleich großes mit nur einem. Und ein Grundstück, das sich in zwei Bauplätze teilen lässt, ist in der Summe fast immer mehr wert als eine einzige, zu große Fläche.

Ein Beispiel aus der Praxis macht das greifbar. Eine Erbengemeinschaft steht vor einem rund 700 Quadratmeter großen Grundstück Richtung Altenstadt. Der Bodenrichtwert ist über BORIS in fünf Minuten abgerufen, die Formel Fläche mal Wert schnell gerechnet. Doch dann tauchen die Fragen auf: Der Zuschnitt ist schmal, die Erschließung noch offen, und ob überhaupt zwei Bauplätze möglich wären, weiß niemand. Genau hier trägt die reine Formel nicht mehr. Erst der Blick vor Ort, auf Zuschnitt, Erschließungsstand und Bebauungsplan, verwandelt den amtlichen Startwert in eine Zahl, auf die sich die Familie einigen kann. Diese Differenz zwischen Formel und Realität ist die eigentliche Arbeit der Bewertung.

Kurzfazit: Der Bodenrichtwert liefert den Startwert, die Merkmale Ihres Grundstücks entscheiden über den Rest. Erschließung und Baurecht sind dabei keine weichen Faktoren, sondern oft in Euro greifbar.

Wichtig zur ehrlichen Einordnung: JD Homes erstellt kein förmliches Verkehrswertgutachten. Was wir liefern, ist eine transparente, nachvollziehbare und fachgerechte Einschätzung. Brauchen Sie ein Gutachten mit Beweiskraft, etwa vor Gericht oder in bestimmten Erbfällen, ist ein öffentlich bestellter Sachverständiger der richtige Weg. Für die Frage "Was ist mein Grund am Markt wert und wie verkaufe ich ihn gut?" reicht die fundierte Einschätzung in aller Regel aus.

Grundstückswerte in Schongau und im Pfaffenwinkel einordnen

Schongau ist kein anonymer Markt, in den man einfach einen Bundesdurchschnitt einsetzt. Die Stadt liegt am Lech, im Pfaffenwinkel, mit der historischen Altstadt auf dem Hügel und gewachsenen Wohnlagen darum herum. Wer den Grundstückswert in Schongau ermitteln will, muss diese Mikrolagen auseinanderhalten.

Grob lassen sich drei Texturen unterscheiden. Erstens die zentrums- und altstadtnahen Lagen: knappes Angebot, oft kleine und unregelmäßige Zuschnitte, dafür gefragte Adresse. Zweitens die Wohnränder Richtung Altenstadt und in die umliegenden Gemeinden: hier finden sich eher klassische Bauplätze mit regelmäßigem Zuschnitt. Drittens die Übergänge ins Umland und in den Außenbereich, wo Baurecht die entscheidende Frage ist: Eine Wiese ist eben nur dann Bauland wert, wenn sie auch bebaut werden darf.

Der Landkreis Weilheim-Schongau als Ganzes ist ein oberbayerischer Raum mit spürbarer Nachfrage, aber ohne die Extreme der unmittelbaren Alpen- und Seelagen weiter südlich. Das macht die Einordnung nicht einfacher, sondern anspruchsvoller: Es gibt keinen pauschalen Quadratmeterpreis, den man über die Stadt legen kann. Wer sauber bewerten will, arbeitet mit der konkreten Zone, den konkreten Merkmalen und dem, was vergleichbare Grundstücke zuletzt tatsächlich erzielt haben. Denselben Verfahrensweg beschreiben wir für den Nachbarort in unserem Ratgeber zum Grundstückswert im Landkreis Weilheim-Schongau: Die Systematik ist gleich, die Zahlen sind es nie.

Kurzfazit: In Schongau entscheidet die Mikrolage. Altstadtnähe, Wohnrand und Außenbereich folgen unterschiedlichen Logiken; ein Durchschnittswert über die ganze Stadt führt fast immer in die Irre. Bleibt die Frage, ob Sie das selbst leisten wollen oder besser abgeben; dazu die nächste Entscheidungshilfe.

Grundstückswert selbst schätzen oder schätzen lassen?

Das hängt davon ab, was Sie mit der Zahl vorhaben. Für eine erste, ganz grobe Orientierung reicht der Bodenrichtwert aus BORIS Bayern, den Sie mit der Fläche multiplizieren. Das ist in fünf Minuten erledigt und kostet nichts. Sobald es aber um eine Zahl geht, auf die Sie sich verlassen, führt an der individuellen Einordnung kein Weg vorbei: beim Verkauf, bei der Aufteilung eines Erbes, bei der Entscheidung über eine Teilung.

Die folgende Entscheidungshilfe ordnet die Wege:

Wozu brauchen Sie den Grundstückswert?

• Nur Neugier / grobe Orientierung ? Bodenrichtwert selbst abrufen (BORIS Bayern), Fläche multiplizieren. Fertig.
• Verkauf oder Teilverkauf geplant ? kostenfreie, unverbindliche Einschätzung durch einen regionalen Makler; hier zählt die Marktkenntnis vor Ort.
• Erbschaft, Schenkung oder Steuerfrage ? Wert informierend einordnen, dann mit Steuerberater oder Notar klären; die reine Zahl ersetzt keine Beratung.
• Rechtsstreit, Zugewinn, Zwangsversteigerung ? öffentlich bestellter Sachverständiger mit förmlichem Gutachten.

Bei den mittleren beiden Fällen, und das ist die große Mehrheit, ist der persönliche Blick eines Maklers, der die Schongauer Lagen kennt, meist genauer und schneller als jedes Rechner-Ergebnis. Und er kostet Sie bei JD Homes nichts.

Häufige Fragen zum Grundstückswert in Schongau

Wie ermittle ich den Grundstückswert in Schongau?

In zwei Schritten. Zuerst rufen Sie den Bodenrichtwert Ihrer Zone über BORIS Bayern ab und multiplizieren ihn mit Ihrer Fläche; das ist der grobe Ausgangswert. Dann verrechnen Sie die individuellen Merkmale: Zuschnitt, Lage, Erschließung, Baurecht. Für eine belastbare Zahl lohnt sich die kostenfreie Einschätzung durch einen Makler, der den Schongauer Markt kennt.

Was kostet die Bodenrichtwert-Auskunft im Landkreis Weilheim-Schongau?

Die Kartenansicht über BORIS Bayern (bodenrichtwerte.bayern.de) ist seit März 2024 großteils kostenfrei. Eine amtliche, schriftliche Einzelauskunft des Gutachterausschusses, etwa für das Finanzamt, ist dagegen kostenpflichtig. Die Höhe der Gebühr erfragen Sie bei der Geschäftsstelle in Weilheim (Telefon 0881/681-1300). Die Bewertung durch JD Homes ist in jedem Fall kostenfrei.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert je Quadratmeter Boden für eine ganze Zone. Der Verkehrswert (Marktwert nach § 194 BauGB) ist der Preis, der für ein konkretes Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre, mit allen individuellen Merkmalen. Der Verkehrswert eines Grundstücks liegt deshalb oft spürbar über oder unter dem reinen Bodenrichtwert.

Wie oft wird der Bodenrichtwert in Bayern aktualisiert?

Im Zwei-Jahres-Turnus. Die bayerischen Gutachterausschüsse ermitteln die Bodenrichtwerte jeweils zum Stichtag 1. Januar der geraden Jahre; der aktuellste Stichtag ist der 1. Januar 2026. Zwischen zwei Stichtagen bleibt der Wert amtlich unverändert, auch wenn sich der Markt bewegt. Ein weiterer Grund, den Richtwert nicht mit dem Tagespreis zu verwechseln.

Kann ich den Grundstückswert in Schongau kostenlos ermitteln?

Ja, für eine erste Orientierung. Den Bodenrichtwert sehen Sie kostenfrei in BORIS Bayern ein und können ihn mit Ihrer Fläche multiplizieren. Für eine verlässliche, auf Ihr Grundstück zugeschnittene Einschätzung bietet JD Homes eine kostenfreie und unverbindliche Wertermittlung an, vor Ort in Schongau, ohne dass Sie damit eine Verpflichtung eingehen.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung — mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und den oberbayerischen Raum bis in den Pfaffenwinkel und den Landkreis Weilheim-Schongau.

Was ist Ihr Grundstück wert?

Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung — kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Schongau. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de. Wenn Sie einen Verkauf erwägen, ist die kostenlose Immobilienbewertung ein guter erster Schritt.

Quellen

1. § 196 BauGB — Bodenrichtwerte; § 194 BauGB — Verkehrswert; § 199 BauGB. Gesetzestext: gesetze-im-internet.de.
2. Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) — Rahmen der Wertermittlungsverfahren.
3. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Weilheim-Schongau; Geschäftsstelle Pütrichstraße 8, 82362 Weilheim, Telefon 0881/681-1300. Bodenrichtwert-Abruf über BORIS Bayern (boris-bayern.de / bodenrichtwerte.bayern.de), abgerufen am 2026-07-15.