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Kurz gesagt:

• Die Maklerprovision in Bayern ist seit dem 23. Dezember 2020 gesetzlich geregelt: Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten in der Regel.
• Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte. Mehr darf nicht auf die andere Seite abgewälzt werden (§ 656c, § 656d BGB).
• Einen gesetzlich festgelegten Provisionssatz gibt es nicht. Die Höhe ist frei verhandelbar und wird vor Vertragsschluss vereinbart.
• Fällig wird die Provision erst, wenn durch die Vermittlung tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt.
• Die konkrete Höhe besprechen wir bei JD Homes immer persönlich, vorab und ohne versteckte Posten.

Wenn Sie über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken, taucht eine Frage fast immer zuerst auf: Was kostet mich das eigentlich? Die Maklerprovision in Bayern wirkt auf den ersten Blick undurchsichtig. Mal hört man, allein der Käufer zahle, mal der Verkäufer, mal beide. Seit einer Gesetzesänderung Ende 2020 ist vieles klarer geregelt, als die meisten denken. Dieser Ratgeber erklärt Ihnen ruhig und ohne Fachchinesisch, wer den Makler zahlt, wie hoch die Gebühr ausfällt und woran Sie eine faire Vereinbarung erkennen. Und was das konkret für Eigentümer rund um Murnau und den Staffelsee bedeutet.

Was ist die Maklerprovision, und warum sie sich 2020 geändert hat

Die Maklerprovision, manchmal auch Maklercourtage oder Maklergebühr genannt, ist das Honorar, das ein Makler für seine Vermittlung erhält. Sie fällt nur an, wenn durch seine Arbeit tatsächlich ein Kaufvertrag zustande kommt. Kein Abschluss, keine Provision. Das ist ein Grundprinzip des Maklerrechts und steht so im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Lange Zeit war es in Bayern und weiten Teilen Süddeutschlands üblich, dass der Käufer die volle Provision trug. Das hat sich geändert. Zum 23. Dezember 2020 trat das "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" in Kraft (BGBl. I 2020, S. 1245). Es war die erste grundlegende Reform des Maklerrechts seit Bestehen des BGB, und sie betrifft genau die Objekte, die Privatleute am häufigsten kaufen und verkaufen.

Die direkte Antwort: Seit dem 23. Dezember 2020 dürfen sich Käufer und Verkäufer beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher die Maklerprovision nicht mehr beliebig zuschieben. Beauftragen beide Seiten den Makler, zahlen sie in gleicher Höhe. Beauftragt nur eine Seite, darf sie höchstens die Hälfte ihrer Kosten auf die andere abwälzen. Das regelt § 656c und § 656d BGB.

Ein Hinweis zur Abgrenzung: Dieser Ratgeber erklärt die Grundlagen, die in ganz Bayern gelten. Also die Rechtslage seit Dezember 2020, wer wen bezahlt, wie geteilt wird, was steuerlich zu beachten ist und was ein Makler für sein Honorar überhaupt leistet. Wenn Sie dagegen wissen wollen, was der Verkauf eines konkreten Hauses in Euro kostet, welche Nebenkosten neben der Provision noch dazukommen und warum das hohe Preisniveau im Werdenfelser Land den Betrag nach oben treibt, dann rechnet Ihnen das der Ratgeber Maklerkosten beim Hausverkauf in Garmisch-Partenkirchen am Beispiel vor. Hier das Prinzip, dort die Rechnung.

Wer zahlt den Makler beim Verkauf in Bayern?

In Bayern zahlt beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses die Seite, die den Makler beauftragt, mindestens die Hälfte der Provision. Beauftragen beide, teilen sie zu gleichen Teilen. Mehr als die Hälfte darf niemand auf die andere Seite abwälzen (§ 656c, § 656d BGB).

Hier lohnt sich der genaue Blick, denn die Antwort hängt davon ab, wer den Makler überhaupt beauftragt hat. Das Gesetz kennt zwei Grundfälle.

Fall 1, beide beauftragen den Makler (Doppeltätigkeit). Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer bezahlen, "so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten" (§ 656c Abs. 1 BGB). Eine Vereinbarung, die davon abweicht, ist unwirksam. Im Klartext: 50/50, oder der Vertrag greift nicht.

Fall 2, nur eine Seite beauftragt den Makler. Meist ist das der Verkäufer. Er kann einen Teil auf den Käufer abwälzen, aber nur, wenn er selbst "mindestens in gleicher Höhe" verpflichtet bleibt (§ 656d Abs. 1 BGB). Er kann dem Käufer also höchstens die Hälfte weitergeben, nie mehr. Und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seine eigene Zahlung nachgewiesen hat.

Die folgende Tabelle fasst zusammen, wer in welchem Fall zahlt:

Wie sich das Teilungsprinzip auswirkt, zeigt eine einfache Rechnung mit einem frei gewählten Platzhalter. Angenommen, für die Vermittlung wird insgesamt eine Provision von 30.000 Euro vereinbart. Vor der Reform hätte diese Summe in Bayern oft allein der Käufer getragen. Heute teilen sich beide Seiten die Kosten, jede Seite zahlt also 15.000 Euro. Die Zahl ist bewusst rund und steht für nichts weiter als das Prinzip: Die tatsächliche Summe hängt vom vereinbarten Satz und vom Kaufpreis ab, die Teilung bleibt gleich.

Wichtig für Eigentümer: Diese Regeln gelten für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn mindestens ein Verbraucher beteiligt ist. Bei reinen Gewerbeobjekten, Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage oder Grundstücken kann die Aufteilung anders aussehen. Wenn Sie unsicher sind, welche Kategorie Ihre Immobilie trifft, klären wir das im Erstgespräch, ehrlich und bevor irgendein Vertrag unterschrieben ist.

Kurzfazit: Wer den Makler beauftragt, zahlt mindestens die Hälfte. Mehr als 50 Prozent lässt sich in Bayern bei privaten Wohnimmobilien nicht auf die andere Seite abwälzen. So will es das Gesetz seit Ende 2020. Wie hoch die Provision überhaupt ausfällt, klären wir gleich.

Wie hoch ist die Maklerprovision, und ist sie verhandelbar?

Jetzt zur Zahl, die die meisten am meisten interessiert. Und hier muss ich ehrlich sein: Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Provisionssatz. Wer Ihnen erzählt, in Bayern seien es "immer soundso viel Prozent", vereinfacht zu stark. Die Provision ist ein Verhandlungspreis, keine Gebührenordnung. Notare haben feste Gebühren, Makler nicht.

Zur Orientierung: Die Verbraucherzentrale nennt für Deutschland eine übliche Spanne von 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises und betont, dass die Höhe verhandelbar ist (Stand 02.07.2025). Das ist ein grober Rahmen, kein Preisschild. Was für Ihre Immobilie angemessen ist, hängt von Objekt, Aufwand und Marktlage ab. Deshalb nennen wir bei JD Homes keinen pauschalen Satz ins Blaue, sondern besprechen die Höhe vorab und persönlich, im Zusammenhang mit dem zu erwartenden Verkaufserlös. Seit der Reform 2020 wird die Provision zudem zwischen beiden Seiten geteilt und nicht mehr allein dem Käufer aufgebürdet.

Was den Satz überhaupt bewegt, sind vor allem drei Dinge: die Art des Auftrags (ein Alleinauftrag gibt dem Makler Planungssicherheit und lässt oft mehr Spielraum als ein offener Auftrag an mehrere Büros), der Aufwand für die Vermarktung (ein schwer erklärbares Objekt kostet mehr Arbeit als ein gefragtes Reihenhaus in guter Lage) und die aktuelle Marktlage vor Ort. Wer diese Hebel kennt, geht das Gespräch auf Augenhöhe an.

Was in der Provision steckt, ist bei einem seriösen Makler mehr, als viele vermuten. Diese Checkliste zeigt, wofür Sie eigentlich zahlen:

Checkliste: Was eine faire Maklerprovision abdecken sollte

• [ ] Realistische, nachvollziehbare Wertermittlung Ihrer Immobilie: ein belastbarer Preis statt der höchsten Fantasiezahl
• [ ] Professionelle Aufbereitung: Fotos, Exposé, Grundrisse, Energieausweis-Koordination
• [ ] Vermarktung über die richtigen Kanäle und den vorhandenen Interessentenpool
• [ ] Vorqualifizierung der Interessenten, damit Sie nicht jedem Neugierigen die Tür öffnen
• [ ] Besichtigungen, Verhandlungsführung, Bonitätsklärung
• [ ] Begleitung bis zum Notartermin und zur Übergabe, mit einem festen Ansprechpartner statt wechselnder Zuständigkeiten

Ob sich ein Makler lohnt, hängt genau daran: Holt er einen Verkaufspreis heraus, der die Provision mehr als aufwiegt, und nimmt er Ihnen die Arbeit ab? Bei uns beginnt das immer mit der kostenlosen, unverbindlichen Wertermittlung. Erst danach reden wir über alles Weitere.

Kurzfazit: Einen festen Satz gibt es nicht. Die Höhe wird zwischen Käufer und Verkäufer geteilt und ist Verhandlungssache. Sie gehört ins persönliche Gespräch, nicht in eine pauschale Tabelle.

Maklerprovision rund um Murnau, den Staffelsee und im Landkreis GAP

Hier wird es für Eigentümer in unserer Region konkret. Die Provision ist ein Prozentsatz vom Kaufpreis, und die Kaufpreise im Oberland sind hoch. Der Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlung am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen verzeichnete für das Jahr 2024 einen Gesamtumsatz von rund 480 Millionen Euro aus Immobilienkäufen im Landkreis (Datenstichtag 1. Januar 2025). Laut dem Bericht ist der Markt inzwischen in einer Phase der Konsolidierung: Seit rund zwei Jahren zeigt sich eine Tendenz zu leicht sinkenden Preisen, das Niveau bleibt aber hoch.

Für die Provision heißt das: Derselbe Prozentsatz ergibt bei einem hohen Kaufpreis einen spürbar höheren Betrag als in strukturschwächeren Gegenden. Zur Einordnung des Preisniveaus nennt der Bewertungsdatenanbieter Sprengnetter für Häuser in Murnau einen durchschnittlichen Angebotspreis von rund 6.260 Euro pro Quadratmeter (nicht amtliche Angebotspreise, Stand Q2 2026). Vielen wird genau an diesem Punkt mulmig, wenn sie den Betrag zum ersten Mal in Euro sehen statt in Prozent.

Wie sich das für ein einzelnes Haus konkret in Euro rechnet, mit Verkaufspreis, Provisionsanteil und allen Nebenkosten, die sonst noch anfallen, zeigt der Ratgeber Maklerkosten beim Hausverkauf in Garmisch-Partenkirchen an einem durchgerechneten Beispiel. Dort geht es um den Betrag, hier um die Regeln dahinter.

Stellen Sie sich eine typische Situation vor: Jemand erbt das Elternhaus am Ortsrand von Murnau, wohnt selbst in München und will verkaufen. Dann zählt nicht der niedrigste Provisionssatz. Es zählt, dass jemand vor Ort die Besichtigungen übernimmt, den Seelagen-Aufschlag realistisch einordnet und weiß, was ein Grundstück in dieser Lage wirklich trägt. Er beauftragt uns, wir terminieren die Besichtigungen kompakt und ordnen die Lage ein. Am Ende zählt der erzielte Preis, und der wiegt einen halben Prozentpunkt Provision oft mehrfach auf.

Ferienimmobilien und Zweitwohnsitze sind am Staffelsee ein eigenes Thema. Bei solchen Objekten spielt die Käufergruppe, oft aus dem Großraum München, eine andere Rolle, und die Vermarktung braucht Fingerspitzengefühl. Ein bundesweiter Standard-Ratgeber kennt diese Feinheiten nicht. Wer den Markt zwischen Murnau, Kochelsee und dem Ammertal kennt, schätzt Wert und Zielgruppe anders ein, und das wirkt sich am Ende auf den Preis aus, den Sie erzielen. Wie sich der Immobilienmarkt rund um Murnau und den Staffelsee entwickelt, lesen Sie in unserem Marktüberblick.

Kurzfazit: In einer teuren Region wie dem Staffelsee-Raum entscheidet, wer den höchsten realistischen Verkaufspreis erzielt, nicht der günstigste Prozentsatz. Regionale Marktkenntnis rechnet sich hier direkt.

Ist die Maklerprovision steuerlich absetzbar?

Das kommt darauf an, und hier bewege ich mich bewusst nur bis zur Grenze dessen, was ich als Makler sagen darf. Grob unterscheiden lassen sich zwei Fälle:

• Selbst genutzte Immobilie: Die Maklerprovision ist in der Regel Privatsache und nicht absetzbar.
• Vermietete oder steuerlich relevante Immobilie: Die Provision kann unter Umständen als Werbungskosten oder Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt werden.

Weil das vom Einzelfall abhängt und schnell in echtes Steuerrecht führt, ist hier die klare Empfehlung: Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie etwas ansetzen. Wir rechnen Ihnen die Provision transparent vor. Die steuerliche Einordnung gehört in fachkundige Hände. Ob sich der Makler die Provision überhaupt verdient, sehen wir uns im nächsten Abschnitt an.

Was leistet ein Makler für seine Provision?

Manche Eigentümer überlegen, ob sie nicht privat verkaufen und sich die Provision sparen sollten. Eine legitime Frage. Die ehrliche Antwort ist: Es kann funktionieren. Und es kann teuer werden, wenn der erzielte Preis unter dem liegt, was ein erfahrener Makler herausgeholt hätte, oder wenn ein Formfehler den Verkauf platzen lässt.

Ein Makler nimmt Ihnen die Bewertung, die Vermarktung, die Auswahl der Interessenten und die gesamte Abwicklung ab, und er verhandelt für Sie, statt dass Sie mit dem Gegenüber am eigenen Küchentisch feilschen müssen. Bei JD Homes haben Sie dabei vom ersten Gespräch bis zur Übergabe einen festen Ansprechpartner. Ob sich das für Ihre Immobilie rechnet, sehen Sie am ehesten, wenn Sie den zu erwartenden Verkaufspreis kennen. Und der beginnt mit einer sauberen Bewertung.

Kurzfazit: Die Provision misst sich nicht am Prozentsatz, sondern am Ergebnis. Ein Makler, der den Verkaufspreis hebt und Ihnen die Arbeit abnimmt, hat sein Honorar meist mehr als verdient.

Häufige Fragen zur Maklerprovision in Bayern

Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf: Käufer oder Verkäufer?

Beide, wenn beide den Makler beauftragen, dann zwingend zu gleichen Teilen (§ 656c BGB). Beauftragt nur eine Seite, trägt sie mindestens die Hälfte und darf höchstens die andere Hälfte auf die Gegenseite abwälzen. Ein Alleinzahler-Modell zu Lasten des Käufers ist bei privaten Wohnimmobilien seit Ende 2020 nicht mehr zulässig.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Bayern genau?

Es gibt keinen gesetzlich festgelegten Satz. Die Verbraucherzentrale nennt bundesweit einen üblichen Rahmen von 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises und betont die Verhandelbarkeit. Seit 2020 wird die Provision zwischen beiden Seiten geteilt. Die konkrete Höhe für Ihre Immobilie vereinbaren wir vorab, offen und persönlich.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Erst, wenn durch die Vermittlung des Maklers tatsächlich ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Ohne Abschluss keine Provision. Wälzt der Verkäufer einen Teil auf den Käufer ab, wird dessen Anteil zudem erst fällig, wenn der Verkäufer seine eigene Zahlung nachgewiesen hat (§ 656d BGB).

Lässt sich die Maklerprovision verhandeln?

Ja. Da es keinen festen Satz gibt, ist die Höhe grundsätzlich Verhandlungssache. Seriös ist ein Makler, der die Provision vorab klar benennt und begründet, was er dafür leistet, nicht einer, der sie im Kleingedruckten versteckt.

Fällt die Provision auch bei Vermietung an, und wer zahlt sie?

Bei der Vermietung gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn, in der Regel der Vermieter. Ein Mieter zahlt nur, wenn er den Makler ausdrücklich selbst beauftragt hat. Das ist eine andere Regelung als beim Verkauf.

Kann ich meine Immobilie provisionsfrei verkaufen?

Sie können privat verkaufen und sparen die Provision, tragen aber Bewertung, Vermarktung, Auswahl und Abwicklung selbst. Ob das unterm Strich günstiger ist, hängt vom erzielten Preis ab. Ein realistischer Vergleich beginnt damit, den Marktwert Ihrer Immobilie zu kennen.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern.

Was ist Ihre Immobilie wert? Und was kostet Sie der Verkauf wirklich?

Bevor Sie über Provision nachdenken, sollten Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen. Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Danach besprechen wir die Provision offen und im Zusammenhang, ohne versteckte Posten.

Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nehmen Sie direkt Kontakt auf.

Quellen

1. § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 2026-07-15.
2. § 656d BGB – Vereinbarungen über die Maklerkosten, Bundesamt für Justiz, gesetze-im-internet.de, abgerufen am 2026-07-15.
3. Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, BGBl. I 2020, S. 1245 (ausgefertigt 12.06.2020, verkündet 23.06.2020, in Kraft 23.12.2020).
4. Verbraucherzentrale: "Maklergebühren bei Immobilien: Welche sind erlaubt, welche nicht?", Stand 02.07.2025, abgerufen am 2026-07-15.
5. Markt Murnau am Staffelsee: "Neuer Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses" (Gutachterausschuss für Grundstückswertermittlung am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen), Gesamtumsatz 2024 rund 480 Mio. Euro, Datenstichtag 01.01.2025, abgerufen am 2026-07-15.
6. immoverkauf24 / Sprengnetter: "Immobilienpreise Murnau am Staffelsee" (nicht amtliche Angebotspreise, Stand Q2 2026), abgerufen am 2026-07-15.