Wer eine Wohnung oder ein Haus mietet, hinterlegt zu Beginn des Mietverhältnisses in der Regel eine Kaution – eine Geldsumme, die dem Vermieter als Sicherheit dient. Sie sichert Ansprüche ab, die aus dem Mietverhältnis entstehen können: etwa Schäden an der Mietsache, ausstehende Mietzahlungen oder offene Nebenkostennachforderungen. Nach dem Ende des Mietverhältnisses wird die Kaution – abzüglich etwaiger berechtigter Abzüge – an den Mieter zurückerstattet.
Gesetzliche Obergrenze und Zahlungsmodalitäten
Das Bürgerliche Gesetzbuch begrenzt die Kautionshöhe auf maximal drei Monatsnettokaltmieten. Zahlen muss der Mieter diesen Betrag nicht zwingend auf einmal: Gesetzlich steht ihm das Recht zu, die Summe in drei gleichen Raten zu entrichten, wobei die erste Rate zu Mietbeginn fällig wird und die beiden folgenden in den nächsten zwei Monaten.
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen – üblicherweise auf einem gesonderten Kautionskonto. Die dabei anfallenden Zinsen gehören dem Mieter und sind bei der Rückzahlung zu berücksichtigen.
Beispielrechnung
Im Raum Murnau am Staffelsee oder im Landkreis Garmisch-Partenkirchen sind aufgrund der hohen Bodenrichtwerte und der gefragten Lagen mit See- und Bergblick auch im Mietbereich überdurchschnittliche Mieten üblich. Ein konkretes Beispiel verdeutlicht, wie die Kaution berechnet wird:
- Nettokaltmiete: 1.400 € monatlich
- Maximale Kautionshöhe: 3 × 1.400 € = 4.200 €
- Rate 1 (bei Einzug): 1.400 €
- Rate 2 (Monat 2): 1.400 €
- Rate 3 (Monat 3): 1.400 €
Der Mieter schont damit seine Liquidität, während der Vermieter ab dem dritten Monat die volle Sicherheit hält.
Rückzahlung nach Mietende
Sobald das Mietverhältnis endet und die Wohnung übergeben wurde, beginnt die Frist zur Kautionsabrechnung. Ein fester gesetzlicher Stichtag existiert nicht, aber der Vermieter darf die Rückzahlung nur so lange zurückhalten, wie er noch offene Ansprüche prüft oder geltend macht – etwa bis die abschließende Nebenkostenabrechnung vorliegt. Willkürliche oder nicht nachvollziehbare Einbehalte sind rechtlich angreifbar; der Mieter kann entsprechende Ansprüche notfalls gerichtlich – im Landkreis Garmisch-Partenkirchen über das Amtsgericht Weilheim – durchsetzen.
Alternative Sicherungsformen
Nicht immer muss die Kaution als Bareinlage geleistet werden. Gängige Alternativen sind:
- Bankbürgschaft: Ein Kreditinstitut bürgt gegenüber dem Vermieter; der Mieter bindet kein eigenes Kapital.
- Kautionsversicherung: Ein Versicherungsunternehmen übernimmt die Bürgschaft gegen eine jährliche Prämie.
- Verpfändetes Sparbuch: Der Mieter verpfändet ein bestehendes Sparguthaben zugunsten des Vermieters.
Welche Form zum Einsatz kommt, können Vermieter und Mieter einvernehmlich vereinbaren. Für Vermieter hochwertiger Objekte – wie sie im Blauen Land und im Alpenvorland häufig zu finden sind – kann die klassische Barkaution auf einem gesonderten Konto dennoch die transparenteste und unkomplizierteste Lösung bleiben.
