Ein Zeitmietvertrag ist ein Wohnraummietvertrag, der von Beginn an auf eine bestimmte Laufzeit begrenzt ist und mit deren Ablauf automatisch endet – ohne dass eine der beiden Parteien kündigen muss. Der Gesetzgeber unterwirft diesen Vertragstyp strengen Voraussetzungen, um den Kündigungsschutz von Mietern nicht auszuhöhlen. Wer die Anforderungen nicht einhält, riskiert, dass die Befristung rechtlich als nicht vereinbart gilt und ein unbefristetes Mietverhältnis entsteht.
Gesetzliche Anforderungen an die Befristung
Das Bürgerliche Gesetzbuch verlangt für einen wirksamen Zeitmietvertrag gleich mehrere formale Voraussetzungen. Zunächst muss der Vertrag zwingend in Schriftform abgeschlossen werden; ein mündlich oder per E-Mail vereinbarter Zeitmietvertrag gilt nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Darüber hinaus ist ein konkreter Befristungsgrund im Vertragstext zu benennen – eine allgemeine Formulierung genügt nicht. Das Ende der Mietzeit muss außerdem kalendermäßig bestimmt oder zumindest sicher bestimmbar sein, etwa durch Angabe eines fixen Datums. Während der Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen; lediglich eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund bleibt in jedem Fall möglich.
Welche Befristungsgründe das Gesetz anerkennt
§ 575 BGB listet abschließend auf, wann eine Befristung zulässig ist. Der häufigste Grund in der Praxis ist der Eigenbedarf: Möchte der Vermieter die Wohnung nach Ablauf selbst bewohnen oder einem nahen Familienangehörigen überlassen, muss dies im Vertrag konkret beschrieben werden – inklusive der Person, die einziehen soll, und eines nachvollziehbaren Zeitrahmens. Eine spätere Änderung der Lebensplanung macht den ursprünglichen Befristungsgrund nicht automatisch unwirksam, solange er zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ernsthaft beabsichtigt war.
Der zweite anerkannte Grund sind umfangreiche Baumaßnahmen: Soll die Wohnung grundlegend saniert, modernisiert oder abgerissen und neu errichtet werden, darf der Vermieter befristen – sofern eine Baugenehmigung vorliegt oder zumindest konkret beantragt ist und der vereinbarte Zeitraum realistisch zum geplanten Vorhaben passt. Gerade im Alpenvorland, wo ältere Bestandsobjekte häufig einer energetischen Sanierung unterzogen werden, ist dieser Befristungsgrund durchaus praxisrelevant.
Chancen und Risiken für beide Seiten
Für Vermieter bietet der Zeitmietvertrag erhebliche Planungssicherheit: Die Immobilie steht zu einem fest definierten Zeitpunkt wieder zur Verfügung, ohne dass langwierige Kündigungsverfahren oder Härteklauseln den Prozess verzögern könnten. Manche Vermieter kalkulieren deshalb einen Risikoaufschlag in die Miethöhe ein. In gefragten Lagen rund um den Staffelsee oder im Raum Murnau, wo Objekte oft auch für Zweitwohnungszwecke oder als Kapitalanlage gehandelt werden, kann eine befristete Vermietung eine sinnvolle Übergangslösung sein, bevor das Objekt verkauft oder selbst genutzt wird.
Mieter hingegen gehen ein erhebliches Risiko ein: Sie haben keinen Anspruch auf Verlängerung und müssen nach Fristende ausziehen, unabhängig davon, ob sie eine Anschlusswohnung gefunden haben. Investitionen in die Wohnung lohnen sich bei kurzen Laufzeiten selten, und der Umzugsdruck nach ein bis zwei Jahren kann erheblich sein. In einem angespannten Wohnungsmarkt wie dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen wiegt dieses Risiko besonders schwer.
Fehlerhafte Befristung und ihre Folgen
Ist der Befristungsgrund nicht oder nur unzureichend benannt, wirkt die Befristungsklausel wie nicht vereinbart. Dasselbe gilt, wenn der Grund erkennbar vorgeschoben ist oder ein Formfehler vorliegt. In diesen Fällen gilt das Mietverhältnis als unbefristet; der Mieter genießt vollen Kündigungsschutz und kann selbst mit gesetzlicher Frist kündigen, während der Vermieter auf die gesetzlichen Kündigungsgründe beschränkt ist und im Streitfall nur per Räumungsklage vorgeht.
Zieht der Mieter nach Fristablauf nicht aus und duldet der Vermieter dies, setzt § 545 BGB das Mietverhältnis stillschweigend als unbefristetes fort – mit allen bisherigen Konditionen, aber ohne Befristungsgrund. Wer erneut befristen möchte, muss einen neuen schriftlichen Vertrag mit einem neuen, eigenständigen Befristungsgrund schließen.
Häufige Frage: Kann ich als Vermieter denselben Befristungsgrund ein zweites Mal verwenden, wenn ich den Zeitmietvertrag verlängern möchte?
Nein, eine schlichte Verlängerung des bisherigen Zeitmietvertrags mit demselben Befristungsgrund ist in der Regel nicht möglich. Für jeden neuen befristeten Vertrag brauchen Sie einen eigenständigen, zum Zeitpunkt des neuen Vertragsschlusses aktuell bestehenden Befristungsgrund. Haben Sie beispielsweise Eigenbedarf für Ihre Tochter geltend gemacht und ist dieser Bedarf inzwischen weggefallen, fehlt die Grundlage für eine erneute Befristung. In solchen Fällen empfiehlt sich eine rechtliche Beratung, bevor ein neuer Vertrag aufgesetzt wird.
