Immobilie privat verkaufen in Murnau: Was auf Sie zukommt

Von Jonas Dotzer, JD Homes Immobilien · 16.10.2026

Kurz gesagt:
– Sie dürfen Ihre Immobilie in Murnau privat verkaufen. Den Notar brauchen Sie trotzdem (§ 311b BGB).
– Je nach Objektart kommen Zustimmungen, Vorkaufsrechte, Erbnachweise oder Steuerfragen dazu.
– Auch als Privatperson müssen Sie in Ihrem Inserat Pflichtangaben aus dem Energieausweis machen (§ 87 GModG, früher GEG).
– Für Murnau ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen zuständig, der Bodenrichtwert kommt vom Gutachterausschuss am Landratsamt.
– Ob privat oder mit Begleitung: Eine nachvollziehbare Wertermittlung bekommen Sie bei uns kostenfrei, auch wenn Sie danach selbst verkaufen.

Wer in Murnau seine Wohnung inseriert, ohne vorher in die Teilungserklärung zu schauen, riskiert im ungünstigen Fall einen unwirksamen Verkauf. Und wer im Inserat die Energiekennwerte weglässt, kann eine Ordnungswidrigkeit begehen, auch als Privatperson.

Wenn Sie eine Immobilie privat verkaufen möchten, sind es solche Details, die Zeit und Geld kosten. In Murnau geht es dabei selten nur um das klassische Einfamilienhaus: Da ist die geerbte Eigentumswohnung am Ortsrand, die Ferienwohnung mit Blick aufs Moos, das Baugrundstück, das seit Jahrzehnten in der Familie ist. Was davon Sie betrifft, hängt vor allem an der Objektart. Damit fangen wir an.

Darf ich meine Immobilie in Murnau privat verkaufen?

Ja. In Deutschland gibt es keine Maklerpflicht. Sie können Ihre Immobilie selbst anbieten und mit Käufern verhandeln. Pflicht bleibt der Notar: Ein Vertrag über die Übertragung eines Grundstücks „bedarf der notariellen Beurkundung“ (§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB). Dazu kommen je nach Objektart weitere Pflichten, bei einer vermieteten Wohnung ganz andere als beim Elternhaus.

Den allgemeinen Ablauf beim Haus beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler in Murnau.

Haus, Wohnung, Grundstück: Was je nach Objektart dazukommt

Objektart	Was beim Privatverkauf zusätzlich auf Sie zukommt	Rechtsgrundlage
Einfamilienhaus	Energieausweis bei der Besichtigung vorlegen; Denkmal-Status prüfen; Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht abwarten, bevor der Käufer eingetragen wird	§ 80 Abs. 4 GModG, § 28 BauGB
Eigentumswohnung	Prüfen, ob die Teilungserklärung eine Zustimmung zum Verkauf verlangt; Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft für Interessenten aufbereiten	§ 12 WEG, § 24 WEG
Vermietete Eigentumswohnung	Ist die Wohnung an den Mieter übergeben, tritt der Käufer in den Mietvertrag ein; unter Umständen hat der Mieter ein Vorkaufsrecht	§ 566 BGB, § 577 BGB
Unbebautes Grundstück	Vorkaufsrecht der Gemeinde kommt hier besonders in Betracht; bis zu drei Monate Wartezeit einplanen	§ 24, § 28 BauGB
Geerbte Immobilie	Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachweisen; in der Erbengemeinschaft gemeinsam handeln	§ 35 GBO, § 2033 BGB
Ferienwohnung / Zweitwohnung	Zehnjahresfrist mit dem Steuerberater klären; laufende Buchungen und Inventar vor dem Inserat ordnen	§ 23 EStG

Das Einfamilienhaus

Beim Haus sind Sie am freiesten. Zwei Punkte werden trotzdem gern übersehen. Das Grundbuchamt darf den Käufer bei Kaufverträgen erst als Eigentümer eintragen, wenn nachgewiesen ist, dass ein Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht besteht oder nicht ausgeübt wird (§ 28 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Diese Erklärung gehört also zum Ablauf, auch wenn die Gemeinde am Ende gar nicht kaufen will. Für die Ausübung hat sie bis zu drei Monate nach Mitteilung des Kaufvertrags Zeit (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB), das gilt beim Haus genauso wie beim Grundstück. Und auch für Murnau führt das Landesamt für Denkmalpflege eine Denkmalliste. Ob Ihr Haus darin steht, können Sie im Bayerischen Denkmal-Atlas nachsehen. Der Atlas ist allerdings keine verbindliche Auskunft, die gibt die Untere Denkmalschutzbehörde am Landratsamt.

Die Eigentumswohnung: Sie verkaufen nicht ganz allein

Hier stolpern Privatverkäufer leicht. Nur wenn die Teilungserklärung es vereinbart, braucht der Verkauf die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten (§ 12 Abs. 1 WEG). In der Praxis ist dieser Dritte oft die Hausverwaltung. Fehlt eine vereinbarte Zustimmung, ist die Veräußerung unwirksam (§ 12 Abs. 3 WEG). Versagt werden darf sie nur aus einem wichtigen Grund. Die Teilungserklärung ist deshalb das erste Dokument, das Sie aus dem Ordner holen sollten.

Käufer einer Wohnung wollen außerdem wissen, was die Gemeinschaft beschlossen hat. Steht eine Dachsanierung an? Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage? Als Eigentümer haben Sie das Recht, Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu nehmen, die der Verwalter führt (§ 24 Abs. 7 und 8 WEG). Der Kaufinteressent selbst hat diesen Anspruch nicht. Sie müssen also aktiv werden und die Unterlagen weitergeben. Mehr zu Hausgeld, Rücklage und Eigentümerversammlung im Ratgeber Wohnung verkaufen in Murnau.

Ist die Wohnung bereits an den Mieter übergeben, tritt der Käufer in das laufende Mietverhältnis ein (§ 566 Abs. 1 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“). Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt (§ 577 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das betrifft nicht jede vermietete Wohnung. Prüfen Sie es trotzdem vor dem ersten Inserat.

Beim Grundstück redet die Gemeinde mit

Bei unbebauten Flächen kommt ein Vorkaufsrecht der Gemeinde besonders in Betracht, etwa in Gebieten, die vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können (§ 24 Abs. 1 BauGB). Ausgeübt werden darf es nur, wenn das Wohl der Allgemeinheit es rechtfertigt. Auch hier gilt die Frist von bis zu drei Monaten aus § 28 BauGB. Planen Sie diesen Puffer ein, und fragen Sie Ihren Notar, wie das in Ihrem Fall abläuft. Was ein Grundstück am Staffelsee sonst ausmacht, lesen Sie unter Grundstück verkaufen am Staffelsee.

Die geerbte Immobilie: erst den Erbnachweis klären

Beginnt der Verkauf mit einem Erbfall, kommt ein Schritt davor. Das Grundbuchamt will wissen, dass Sie wirklich Erbe sind. Nachweisen lässt sich das durch einen Erbschein oder ein Europäisches Nachlasszeugnis. Beruht die Erbfolge auf einem notariellen Testament oder Erbvertrag, genügt in der Regel diese Urkunde mit der Eröffnungsniederschrift. Das Grundbuchamt kann den Erbschein trotzdem verlangen, wenn ihm das nicht reicht (§ 35 Abs. 1 GBO). Den Erbschein erteilt das Nachlassgericht (§ 2353 BGB). Welches Gericht zuständig ist, sagt Ihnen der Notar. Lebte der Verstorbene in Murnau, ist es in der Regel das Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen.

Ob Sie sich vor dem Verkauf selbst ins Grundbuch eintragen lassen, besprechen Sie mit dem Notar. Wenn ja, achten Sie auf die Frist: Die Eintragung der Erben ist gebührenfrei, wenn der Antrag binnen zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (Nr. 14110 KV GNotKG, Anmerkung Abs. 1). Sind Sie mehrere Erben, kann keiner allein über seinen Anteil an einzelnen Nachlassgegenständen verfügen (§ 2033 Abs. 2 BGB). Praktisch heißt das: Beim Verkauf des Hauses müssen alle an einem Strang ziehen. Wie das im Einzelfall geregelt wird, klärt der Notar, bei Streit ein Fachanwalt für Erbrecht. Mehr dazu im Ratgeber Geerbtes Haus verkaufen in Murnau.

Ferienwohnung und Zweitwohnung

Haben Sie die Immobilie nicht selbst bewohnt, wird § 23 EStG wichtig. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Ausgenommen sind Immobilien, die „ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden“. Ob Ihre Ferienwohnung darunterfällt, ist eine Einzelfallfrage, und beantworten kann sie nur Ihr Steuerberater.

Dazu kommen ganz praktische Fragen. Liegt die Ferienwohnung in einer Eigentümergemeinschaft, gilt das zur Zustimmung Gesagte genauso. Vermieten Sie über einen Vermittler oder eine Buchungsplattform, prüfen Sie vor dem Inserat die Kündigungsfrist Ihres Vermittlungsvertrags. Offen ist oft auch, ob der Käufer bereits angenommene Gästebuchungen übernehmen will und wie mitverkaufte Möbel und Ausstattung im Kaufvertrag aufgeführt werden. Beides gehört ins Gespräch mit dem Notar. Mehr im Ratgeber Ferienwohnung verkaufen in Murnau.

Kurzfazit: Ganz allein verkaufen Sie keine dieser Immobilien. Mal redet die Gemeinde mit, mal die Eigentümergemeinschaft, der Mieter, die Miterben oder das Finanzamt. Wer das bei Ihnen ist, sollte vor dem Inserat feststehen.

Sie sind unsicher, ob Ihre Unterlagen vollständig sind? Wir schauen uns Ihre Unterlagen gemeinsam an und schätzen den Wert kostenfrei und unverbindlich ein. Kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Ihr Inserat: Diese Pflichtangaben gelten auch für Privatverkäufer

Wird vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige „in kommerziellen Medien aufgegeben“ und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, nennt § 87 Abs. 1 GModG (Stand 16.10.2026) den Verkäufer ausdrücklich als Verpflichteten, sofern er „die Veröffentlichung der Immobilienanzeige verantwortet“. Wer selbst inseriert, verantwortet die Anzeige. Was genau als kommerzielles Medium gilt, legt der Gesetzestext nicht fest. Weil der Begriff offen ist, gehen Sie auf Nummer sicher, wenn Sie die Angaben immer machen, sobald ein Energieausweis vorliegt. Das kostet Sie nichts. Im Zweifel klärt ein Fachanwalt, was für Ihr Inserat gilt.

In die Anzeige gehören dann:

• die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis),
• der Wert des Endenergiebedarfs oder -verbrauchs,
• die wesentlichen Energieträger der Heizung,
• bei Wohngebäuden zusätzlich das Baujahr und die Energieeffizienzklasse.

Für ältere Energieausweise, die zwischen dem 30.09.2007 und dem 01.05.2014 ausgestellt wurden, gelten Sonderregeln (§ 87 Abs. 3 GModG). Haben Sie einen solchen Ausweis, lassen Sie sich vom Aussteller sagen, welche Angaben Sie daraus übernehmen können.

Bei der Besichtigung müssen Sie den Ausweis außerdem vorlegen (§ 80 Abs. 4 GModG). Eine Ausnahme gibt es für Baudenkmäler (§ 79 Abs. 4 Satz 2 GModG), einen ersten Anhaltspunkt gibt auch hier der Denkmal-Atlas. Wer vorsätzlich oder leichtfertig nicht sicherstellt, dass die Anzeige die Pflichtangaben enthält, handelt ordnungswidrig. Das Bußgeld kann bis zu 10.000 Euro betragen (§ 108 Abs. 1 Nr. 21 und Abs. 2 Nr. 2 GModG).

Ein Wort zum Namen: Das Gebäudeenergiegesetz heißt inzwischen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die Paragrafen zum Energieausweis beim Verkauf tragen weiter dieselben Nummern. Wenn Sie in älteren Ratgebern „§ 80 GEG“ lesen, ist dieselbe Vorschrift gemeint. Welcher Ausweis für Ihr Haus der richtige ist, klären wir im Ratgeber Energieausweis in Murnau und am Staffelsee.

Kurzfazit: Pflichtangaben ins Inserat, Ausweis zur Besichtigung mitbringen. Sonst droht ein Bußgeld bis 10.000 Euro, auch Privatverkäufern. Bleibt die Frage, wer Ihnen welche Unterlage ausstellt.

Wer macht was beim Privatverkauf in Murnau?

Ohne Makler sind Sie die Schaltstelle. Sie müssen nicht alles selbst können, aber Sie sollten wissen, wen Sie wofür brauchen.

Aufgabe	Zuständig	Was Sie wissen sollten
Preis festlegen	Sie (mit Wertermittlung)	Der Bodenrichtwert ist nur ein Baustein, nicht der Wert Ihrer Immobilie
Bodenrichtwert	Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen, Olympiastraße 10	Abruf über BORIS Bayern, 30 Euro je Richtwert; Einzelanfragen beantwortet nur der Gutachterausschuss, nicht der Markt Murnau
Grundbuchauszug	Grundbuchamt beim Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen	Nicht per E-Mail oder Telefon; 10 Euro unbeglaubigt, 20 Euro beglaubigt (BayernPortal, Stand 23.09.2026)
Erbschein	Nachlassgericht	Lebte der Verstorbene in Murnau, in der Regel das Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen; im Zweifel weiß es der Notar
Energieausweis	Aussteller nach GModG, beauftragt durch Sie	Muss zur Besichtigung vorliegen
Inserat, Exposé, Besichtigungen	Sie	Pflichtangaben nach § 87 GModG
Kaufvertrag und Beurkundung	Notar	Pflicht nach § 311b BGB
Steuerfragen	Steuerberater	Vor allem bei Ferien- und vermieteten Immobilien
Finanzierung des Käufers	Bank des Käufers	Lassen Sie sich die Finanzierungsbestätigung zeigen

Murnau gehört zum Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Das Grundbuch für Murnauer Grundstücke führt deshalb das Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen. Dessen Gerichtsbezirk umfasst Murnau ausdrücklich. Die vollständige Liste der Unterlagen für den Hausverkauf in Murnau haben wir separat zusammengestellt.

Kurzfazit: Ohne Makler koordinieren Sie Gutachterausschuss, Grundbuchamt, Notar und gegebenenfalls Steuerberater selbst. Das ist machbar, kostet aber Zeit, und die meisten Termine lassen sich nicht beschleunigen.

Privat verkaufen am Staffelsee: Was hier anders ist

Was die amtlichen Zahlen zeigen:

• Der Markt hat sich beruhigt. Der Gutachterausschuss im Landkreis Garmisch-Partenkirchen sieht den Immobilienmarkt „inzwischen in einer Phase der Konsolidierung“. Weiter heißt es: „Vor allem die Wohnlagen in Garmisch-Partenkirchen, Murnau und rund um den Staffelsee haben an Dynamik verloren.“ Zugleich zählen diese Standorte „weiterhin zu den teuersten Regionen im Landkreis“ (Pressemitteilung des Landratsamts vom 24.11.2025, Datenstand 01.01.2025). Für Sie heißt das: Ein Preis, der vor ein paar Jahren noch durchging, kann heute zu langen Standzeiten führen.
• Wohnungen bestimmen den Markt. Von den 781 auswertbaren Kaufverträgen des Jahres 2024 im Landkreis Garmisch-Partenkirchen entfielen 411 auf Eigentumswohnungen (Grundstücksmarktbericht 2025, Tabelle 17). Wer eine Wohnung privat anbietet, steht in einem Segment mit vielen Vergleichsangeboten, und Käufer vergleichen genau.
• Der Boden ist neu bewertet. Der Gutachterausschuss hat die Bodenrichtwerte für die Gemarkungen Murnau, Hechendorf und Weindorf zum Stichtag 01.01.2026 neu ermittelt (Bekanntmachung des Markts Murnau Nr. 16/2026). Wie Sie den Wert für Ihre Lage über BORIS Bayern selbst bekommen, erklärt der Ratgeber Bodenrichtwert in Murnau abrufen.

Die Marktberichte beschreiben den ganzen Landkreis, und der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für eine ganze Zone. Was Ihre Wohnung oder Ihr Haus in seiner konkreten Lage bringt, mit Blick, Zuschnitt und Zustand, steht in keiner dieser Quellen. Das sieht man erst vor Ort.

Ein durchgespieltes Beispiel: Wohnung und Grundstück aus einem Erbe

Nehmen wir an, eine Eigentümerin erbt eine Zweizimmerwohnung in Murnau und ein kleines Baugrundstück in der Nähe. Sie will beides privat verkaufen und rechnet mit einem schnellen Notartermin. Vorher braucht sie den Erbnachweis fürs Grundbuchamt, und ihr Bruder muss als Miterbe mitziehen. Dann stellt sich heraus: Die Teilungserklärung verlangt die Zustimmung der Verwaltung, und die will vorher die Eigentümer befragen. Die nächste Versammlung ist erst in zwei Monaten. Beim Grundstück wartet sie nach der Beurkundung noch auf die Erklärung des Markts Murnau zum Vorkaufsrecht.

Nichts davon ist ein Drama. Am meisten ärgert dann der Termin, den man dem Käufer zu früh zugesagt hat. Anders läuft es, wenn sie vor dem Inserat die Teilungserklärung prüft, die Zustimmung rechtzeitig anfragt und dem Grundstückskäufer von Anfang an die bis zu drei Monate für die Gemeinde nennt, abgestimmt mit dem Notar. Dann steht ein realistischer Termin im Raum, und sie muss beim Preis nicht nachgeben, nur weil die Zeit drängt.

Kurzfazit: Der Markt am Staffelsee ist ruhiger geworden. Nach meiner Einschätzung rächt sich ein Preis nach Gefühl hier heute schneller als noch vor ein paar Jahren, gerade bei Wohnungen. Wer privat verkauft, braucht eine lagegenaue Einschätzung statt eines Mittelwerts und einen Zeitplan, der Zustimmungen und Vorkaufsrecht schon einrechnet.

Sie überlegen zu verkaufen? Der erste Schritt ist eine kostenfreie Wertermittlung, ohne Verpflichtung und auch dann, wenn Sie danach privat verkaufen. Kostenlose Immobilienbewertung anfragen

Checkliste: vor dem ersten Inserat

Ein geplatzter Kauf kostet Sie Wochen und Nerven, denn der nächste Interessent fragt sofort, warum es beim ersten nicht geklappt hat. Verzögerungen wie im Beispiel lassen sich vor dem Inserat ausräumen.

• [ ] Preis: Angebotspreis lagegenau eingeschätzt, nicht nur über Bodenrichtwert oder Online-Rechner?
• [ ] Wohnung: Steht in der Teilungserklärung eine Zustimmungsklausel? Wer erteilt die Zustimmung?
• [ ] Vermietete Wohnung: Wurde sie nach Mietbeginn in Wohnungseigentum umgewandelt (§ 577 BGB)?
• [ ] Erbe: Liegt der Erbnachweis vor, und sind sich alle Miterben einig? Die Eintragung der Erben ist binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
• [ ] Energieausweis: Liegt er vor, wann wurde er ausgestellt (Altausweis 2007 bis 2014), und stehen die Pflichtangaben im Inserat?
• [ ] Älteres Haus: Denkmal-Status im Denkmal-Atlas geprüft?
• [ ] Ferien- oder vermietete Immobilie: Anschaffungsdatum notiert und Zehnjahresfrist mit dem Steuerberater besprochen?
• [ ] Haus und Grundstück: Bis zu drei Monate für die Erklärung der Gemeinde im Zeitplan?
• [ ] Kaufvertragsentwurf: Wann der Kaufpreis fällig wird und wann das Eigentum übergeht, regelt der notarielle Vertrag. Lassen Sie sich das vom Notar erklären, bevor Sie unterschreiben.

Finanzierungsbestätigung des Käufers, Offenlegung von Mängeln und den Ablauf der Besichtigungen haben wir im Ratgeber Haus verkaufen ohne Makler in Murnau beschrieben. Spätestens bei dieser Liste merkt man, wie viel nebenher anfällt. Selbst machen können Sie es trotzdem. Es sollte Sie nur nicht mitten im Verkauf überraschen.

Privat verkaufen oder begleiten lassen?

Diese Entscheidung können nur Sie treffen. Ich würde sie an vier Fragen festmachen:

Frage	Eher privat verkaufen	Eher Begleitung sinnvoll
Wie viel Zeit haben Sie in den nächsten Wochen?	Viel, auch abends und am Wochenende	Wenig, oder Sie wohnen nicht in der Region
Welche Objektart?	Einfamilienhaus mit vollständigen Unterlagen	Wohnung mit Zustimmungspflicht, vermietet, Erbengemeinschaft, Grundstück mit Vorkaufsrecht
Kennen Sie den regionalen Markt?	Ja, Sie verfolgen Angebote am Staffelsee seit Längerem	Nein, Sie haben nur einen Online-Wert
Wie geht es Ihnen mit Preisverhandlungen?	Sie verhandeln gern und sachlich	Es fällt Ihnen schwer, gerade beim Elternhaus

Zur Maklerprovision nur so viel: Beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher ist sie seit Dezember 2020 gesetzlich geregelt, und Käufer und Verkäufer teilen sie sich in der Regel. Die Höhe besprechen wir im persönlichen Gespräch. Wie wir einen Verkauf begleiten, lesen Sie auf der Seite Immobilie verkaufen mit JD Homes.

Kurzfazit: Ein Haus mit vollständigen Unterlagen lässt sich gut privat verkaufen. Je mehr Beteiligte mitreden, also Eigentümergemeinschaft, Mieter, Miterben oder Gemeinde, desto eher lohnt Begleitung.

Häufige Fragen zum privaten Immobilienverkauf in Murnau

Was muss ich beachten, wenn ich meine Immobilie privat verkaufe?

Klären Sie zuerst den realistischen Preis, dann die Unterlagen und die Besonderheiten Ihrer Objektart: bei Wohnungen die Teilungserklärung, bei Grundstücken ein mögliches Vorkaufsrecht der Gemeinde, beim Erbe den Erbnachweis. Ins Inserat gehören die Pflichtangaben aus dem Energieausweis. Der Kaufvertrag muss in jedem Fall notariell beurkundet werden.

Welche Kosten kommen beim Privatverkauf je nach Objektart dazu?

Für alle gilt: Energieausweis, Grundbuchauszug (10 bzw. 20 Euro), gegebenenfalls Bodenrichtwertauskunft (30 Euro je Richtwert) und Inserat. Bei Erben kommt der Erbschein hinzu, sofern kein notarielles Testament genügt. Bei Wohnungen brauchen Käufer zusätzlich die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, die Sie beim Verwalter einsehen. Ist noch eine Grundschuld eingetragen, fallen für deren Löschung Kosten an. Läuft noch ein Kredit, sprechen Sie mit Ihrer Bank über mögliche Kosten der vorzeitigen Ablösung.

Muss ich Steuern zahlen, wenn ich meine Immobilie privat verkaufe?

Das hängt davon ab, wie lange Sie die Immobilie besitzen und wie Sie sie genutzt haben. § 23 EStG erfasst Verkäufe innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, mit einer Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien. Ob das auf Sie zutrifft, klärt Ihr Steuerberater.

Kann ich eine vermietete Wohnung privat verkaufen?

Ja. Ist die Wohnung bereits an den Mieter übergeben, tritt der Käufer in das Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Wurde die Wohnung erst nach Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Stimmen Sie Besichtigungstermine frühzeitig mit dem Mieter ab.

Wo bekomme ich in Murnau Grundbuchauszug und Bodenrichtwert?

Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Garmisch-Partenkirchen, online mit BayernID, schriftlich oder persönlich. Den Bodenrichtwert gibt der Gutachterausschuss am Landratsamt Garmisch-Partenkirchen heraus, abrufbar über BORIS Bayern.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer persönlich beim Verkauf von Häusern, Wohnungen, Feriendomizilen und Grundstücken, mit einem festen Ansprechpartner vom Erstgespräch bis zur Übergabe und regionaler Marktkenntnis rund um Murnau und den Staffelsee.

Was ist Ihre Immobilie wert? Fragen Sie unverbindlich

Ob Sie am Ende privat verkaufen oder sich begleiten lassen: Am Anfang steht die Frage, was Ihre Immobilie wert ist. Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung, kostenfrei und unverbindlich. Dabei gehen wir mit Ihnen auch Ihre Unterlagen durch und klären gemeinsam, was noch fehlt. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Mühlstraße 19 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 0162 4051030 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular. Bürozeiten: Mo–Fr 9–17 Uhr.

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Quellen

1. § 311b BGB — Verträge über Grundstücke. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html (abgerufen am 2026-09-08)
2. § 87 GModG (früher GEG) — Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html (abgerufen am 2026-10-16, Stand 16.10.2026)
3. § 108 GModG — Bußgeldvorschriften. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html (abgerufen am 2026-10-16, Stand 16.10.2026)
4. § 80 GModG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html (abgerufen am 2026-09-08)
5. § 79 Abs. 4 Satz 2 GModG — Baudenkmal-Ausnahme. https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html (Wortlaut geprüft am 2026-09-08)
6. § 12 WEG — Veräußerungsbeschränkung. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__12.html (abgerufen am 2026-09-08)
7. § 24 WEG — Beschluss-Sammlung. https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__24.html (abgerufen am 2026-08-05)
8. § 577 BGB — Vorkaufsrecht des Mieters. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html (abgerufen am 2026-09-08)
9. § 566 BGB — Kauf bricht nicht Miete. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html (abgerufen am 2026-09-08, Stand 08.09.2026)
10. § 24 BauGB — Allgemeines Vorkaufsrecht der Gemeinde. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__24.html (abgerufen am 2026-08-05)
11. § 28 BauGB — Verfahren und Entschädigung. https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/__28.html (abgerufen am 2026-08-05)
12. § 35 GBO — Nachweis der Erbfolge. https://www.gesetze-im-internet.de/gbo/__35.html (abgerufen am 2026-08-05)
13. § 2353 BGB — Erbschein. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2353.html (abgerufen am 2026-07-15)
14. § 2033 BGB — Verfügungsrecht des Miterben. https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__2033.html (abgerufen am 2026-07-15)
15. Anlage 1 GNotKG — KV Nr. 14110. https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html (abgerufen am 2026-08-05)
16. § 23 EStG — Private Veräußerungsgeschäfte. https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html (abgerufen am 2026-10-15)
17. LRA Garmisch-Partenkirchen — Neuer Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. https://www.lra-gap.de/de/aktuelles/d/uid-4ad559b5-844c-2f7f-069f-3caf4fd8967e.html (abgerufen am 2026-08-05)
18. Grundstücksmarktbericht 2025, Tabelle 17 Übersicht 2024. https://www.lra-gap.de/media/files/form_gutachterausschuss/GMB_Auszug_Uebersicht2024.pdf (abgerufen am 2026-10-15)
19. Markt Murnau — Bekanntmachung Nr. 16/2026, Bodenrichtwerte 01.01.2026. https://murnau.de/app/uploads/2026/06/Bekanntmachung-16_2026.pdf (abgerufen am 2026-10-15)
20. LRA Garmisch-Partenkirchen — Bodenrichtwerte (30 Euro je Richtwert über BORIS Bayern). https://www.lra-gap.de/de/bodenrichtwerte.html (abgerufen am 2026-08-05)
21. Amtsgericht Garmisch-Partenkirchen — Gerichtsbezirk. https://www.justiz.bayern.de/gerichte-und-behoerden/amtsgerichte/garmisch-partenkirchen/gerichtsbezirk.php (abgerufen am 2026-08-05)
22. BayernPortal — Grundbuch; Beantragung einer Abschrift oder eines Ausdrucks (Seitenstand 23.09.2026). https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/74885798666 (abgerufen am 2026-10-15)
23. Bayerischer Denkmal-Atlas (BLfD). https://geoportal.bayern.de/denkmalatlas/ (abgerufen am 2026-09-08)

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