Als Abberufung bezeichnet man die einseitige Entscheidung eines Auftraggebers, eine erteilte Bevollmächtigung oder ein laufendes Vertragsverhältnis vorzeitig zu beenden. Im Immobilienbereich betrifft das vor allem Makleraufträge, Architektenverträge und die Bestellung eines WEG-Verwalters. Rechtlich ist eine solche Beendigung nahezu immer möglich – allerdings nicht immer kostenfrei.
Rechtliche Grundlagen: Vollmacht und Dienstvertrag
Das Bürgerliche Gesetzbuch unterscheidet zwei wesentliche Situationen. Wurde jemandem lediglich eine Vollmacht erteilt – etwa einer Verwaltungsgesellschaft oder einem Bevollmächtigten für Grundstücksgeschäfte –, kann diese nach § 168 BGB ohne Angabe von Gründen jederzeit widerrufen werden. Der Widerruf wird mit Zugang beim Bevollmächtigten wirksam; bereits vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossene Geschäfte bleiben für den Auftraggeber bindend. Der Widerruf sollte schriftlich erfolgen und der Zugang nachweisbar sein. Bei notariell beurkundeten Vollmachten ist für den Widerruf ebenfalls eine notarielle Form empfehlenswert.
Geht es hingegen um einen echten Dienstleistungsvertrag, greift § 627 BGB: Verträge mit Diensten höherer Art – und dazu zählen Makler- wie Architektenverträge – können grundsätzlich ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden. Wird dabei kein wichtiger Grund geltend gemacht, kann der Auftragnehmer Vergütung für bereits erbrachte Leistungen und unter Umständen Schadensersatz für entgangene Einnahmen verlangen.
Maklerauftrag beenden
Beim einfachen Maklerauftrag – ohne exklusive Bindung – ist eine Kündigung in der Regel unkompliziert und ohne nennenswerte finanzielle Folgen möglich, da der Makler kein Erfolgsversprechen abgibt und bis zum Vertragsende keine Provision verdient hat.
Anders verhält es sich beim Alleinauftrag oder qualifizierten Alleinauftrag: Hier sichert sich der Makler das ausschließliche Recht zur Vermarktung für eine vereinbarte Laufzeit. Eine vorzeitige Abberufung ohne wichtigen Grund kann einen Schadensersatzanspruch auslösen – vertraglich oft als Pauschale in Höhe eines Teils der vereinbarten Provision festgelegt. Im Raum Murnau am Staffelsee und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen beläuft sich die marktübliche Maklerprovision auf je 3,57 % inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer. Wer einen Alleinauftrag vorzeitig kündigt, sollte mögliche Ersatzforderungen in dieser Größenordnung einkalkulieren.
Liegt hingegen ein wichtiger Grund vor – etwa mangelnde Aktivität, eine nachweisliche Pflichtverletzung oder irreparables Vertrauensverlust – ist eine kostenfreie Kündigung möglich. Empfehlenswert ist es, den Makler vor der Abberufung schriftlich abzumahnen und Versäumnisse zu dokumentieren. Die Kündigung selbst sollte stets schriftlich und mit Zugangsnachweis übermittelt werden, zum Beispiel per Einschreiben.
Architekten- und Bauverträge
Auch ein laufender Architektenvertrag lässt sich jederzeit kündigen. Ohne wichtigen Grund behält der Architekt jedoch seinen Honoraranspruch für sämtliche bis zur Kündigung erbrachten Leistungsphasen nach HOAI – zuzüglich eines Ausgleichs für entgangenen Gewinn aus den nicht mehr ausgeführten Phasen, abzüglich der ersparten Aufwendungen. In der Praxis werden hier häufig Pauschalbeträge zwischen zehn und fünfzehn Prozent des Resthonorars vereinbart.
Gleiches gilt dem Grunde nach für Bauunternehmer: Auch hier richtet sich die Vergütungspflicht nach dem Stand der tatsächlich erbrachten Bauleistungen sowie dem entgangenen Gewinn. Liegt eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Auftragnehmers vor – etwa erhebliche Terminüberschreitungen oder mangelhafte Ausführung –, entfällt der Anspruch auf Entschädigung ganz oder teilweise.
WEG-Verwaltung abberufen
In Wohnungseigentümergemeinschaften wird der Verwalter durch Beschluss der Eigentümerversammlung bestellt, üblicherweise für eine Laufzeit von einem bis zu drei Jahren. Eine Abberufung vor Ablauf dieser Frist setzt in der Regel eine qualifizierte Mehrheit von drei Vierteln der abgegebenen Stimmen voraus. Liegt ein wichtiger Grund vor – etwa eine fehlerhafte Jahresabrechnung, unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen oder ein gravierendes Fehlverhalten –, reicht eine einfache Mehrheit aus.
Der abberufene Verwalter hat Anspruch auf seine Vergütung bis zum Wirksamwerden der Abberufung. Damit die Gemeinschaft handlungsfähig bleibt, sollte unmittelbar nach der Abberufung eine Neubestellung erfolgen. Der bisherige Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Unterlagen, Kontovollmachten und Schlüssel zügig zu übergeben. Für Eigentümergemeinschaften im Zuständigkeitsbereich des Amtsgerichts Weilheim ist es ratsam, die Abberufung und die Neubestellung sorgfältig zu protokollieren und im Grundbuch relevante Änderungen zeitnah nachzuführen.
Schadensersatz vermeiden: Wichtiger Grund als Schlüssel
Die teuerste Abberufung ist die, die ohne ausreichende Dokumentation erfolgt. Wer einen Auftragnehmer vorzeitig abberufen möchte, sollte Pflichtverletzungen frühzeitig schriftlich festhalten, wenn möglich eine Abmahnung mit Fristsetzung voranstellen und erst dann kündigen. So lässt sich der wichtige Grund belastbar begründen – und das Risiko eines kostenintensiven Schadensersatzanspruchs deutlich reduzieren.
