Die Kündigung eines Mietverhältnisses ist eine einseitige Willenserklärung, die dem Empfänger zugehen muss und das Dauerschuldverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt beendet. Das Gesetz unterscheidet zwischen der ordentlichen Kündigung mit geregelter Frist und der außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund. Zwingend vorgeschrieben ist in beiden Fällen die schriftliche Form auf Papier mit eigenhändiger Unterschrift – eine E-Mail, ein Fax oder eine Textnachricht genügen nicht.
Ordentliche Kündigung durch den Mieter
Wer als Mieter ein Mietverhältnis beenden möchte, muss keine Begründung liefern. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt nach § 573c BGB stets drei Monate, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits besteht. Entscheidend ist, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingeht, damit sie zum Ende dieses Monats wirksam wird.
Unterschreiben müssen alle im Mietvertrag genannten Mieter. Zum Nachweis des rechtzeitigen Zugangs empfiehlt sich der Versand per Einwurf-Einschreiben. Gerade in begehrten Lagen wie Murnau am Staffelsee oder im Raum Garmisch-Partenkirchen, wo Wohnraum knapp ist und Vermieter bei Leerstand schnell nachvermieten können, liegt es auch im Eigeninteresse des Mieters, den Kündigungszugang lückenlos zu dokumentieren.
Ordentliche Kündigung durch den Vermieter
Für Vermieter gelten längere Fristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses staffeln: Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren beträgt die Frist drei Monate, bei fünf bis acht Jahren sechs Monate und bei mehr als acht Jahren neun Monate. Zusätzlich zur Frist verlangt das Gesetz ein berechtigtes Interesse an der Kündigung.
Anerkannte Gründe sind insbesondere der Eigenbedarf für sich selbst oder nahe Angehörige, erhebliche Vertragsverletzungen des Mieters sowie die wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks, etwa durch Abriss und Neubau. Die Begründung muss konkret und nachvollziehbar im Kündigungsschreiben ausgeführt sein – eine pauschale Angabe macht die Kündigung unwirksam. Angesichts des hohen Anteils an Kapitalanlegern und Zweitwohnungsbesitzern im Alpenvorland spielt die Eigenbedarfskündigung in dieser Region eine besonders häufige Rolle, wenn Eigentümer eine vermietete Immobilie selbst nutzen oder an Familienangehörige weitergeben möchten.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Liegen schwerwiegende Umstände vor, kann das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist beendet werden. Ein klassischer Grund auf Vermieterseite ist ein Zahlungsrückstand des Mieters in Höhe von zwei Monatsmieten. Weitere Gründe sind wiederholte schwere Vertragsverletzungen nach vorheriger Abmahnung, die nachhaltige Störung des Hausfriedens oder eine nachgewiesene Gesundheitsgefährdung durch Mängel am Mietobjekt. Zieht der Mieter nach einer wirksamen fristlosen Kündigung nicht aus, bleibt dem Vermieter der Weg über die Räumungsklage.
Sozialklausel, Sonderkündigungsrechte und Widerspruch
Selbst eine formal korrekte Kündigung durch den Vermieter muss nicht zwingend zum Auszug führen. Der Mieter kann nach § 574 BGB Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für ihn eine unzumutbare Härte darstellt – etwa aufgrund von hohem Alter, schwerer Erkrankung, fehlender Ersatzwohnung oder einer gesundheitsgefährdenden Wirkung eines Umzugs. Über Härtefalleinwände entscheiden im Streitfall die Gerichte im Einzelfall; sie können das Mietverhältnis befristet oder unbefristet fortsetzen lassen.
Daneben gibt es gesetzliche Sonderkündigungsrechte in bestimmten Situationen: Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an, darf der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Erhöhungserklärung mit verkürzter Frist kündigen. Bei angekündigten Modernisierungsmaßnahmen besteht ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht. Im Todesfall hat der Erbe des Mieters eine einmonatige Sonderkündigungsfrist. Und wenn eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, greift der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" – eine Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer ist in solchen Fällen frühestens nach einer Sperrfrist von drei Jahren möglich.
