Der Maklervertrag ist die rechtliche Vereinbarung zwischen einem Auftraggeber – also Eigentümer oder Suchenden – und einem Immobilienmakler über die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags. Er regelt, unter welchen Bedingungen der Makler tätig wird, wie lange der Auftrag läuft und wann ein Provisionsanspruch entsteht. Charakteristisch ist das Erfolgsprinzip: Ohne zustande gekommenen Hauptvertrag fällt keine Vergütung an.
Welche Vertragsarten es gibt
Grundsätzlich unterscheidet man drei Auftragsformen. Der einfache Maklerauftrag ist die unverbindlichste Variante: Der Eigentümer kann parallel mehrere Makler beauftragen, jederzeit kündigen und auch selbst einen Käufer finden, ohne Kosten zu riskieren. Der Makler erhält eine Provision nur dann, wenn der Abschluss nachweislich auf seiner Vermittlungsleistung beruht.
Der Alleinauftrag bindet beide Seiten stärker. Für eine vereinbarte Laufzeit – in der Praxis häufig drei bis sechs Monate – übernimmt ein einziger Makler die Vermarktung, was üblicherweise mit intensiverem Einsatz, professionellen Exposés und strukturierter Besichtigungsorganisation verbunden ist. Eine vorzeitige Kündigung ohne wichtigen Grund kann Schadensersatzansprüche auslösen.
Der qualifizierte Alleinauftrag geht noch einen Schritt weiter: Hier verpflichtet sich auch der Eigentümer, während der Vertragslaufzeit nicht selbst zu vermarkten. Diese Form ist im hochpreisigen Segment – etwa bei Seelagen am Staffelsee oder Riegsee sowie Alpenblick-Immobilien im Landkreis Garmisch-Partenkirchen – durchaus üblich, weil sie dem Makler eine planbare Grundlage für aufwändige Vermarktungsmaßnahmen bietet.
Pflichten des Maklers
Ein seriöser Makler ist nicht bloßer Vermittler, sondern trägt erhebliche Sorgfaltspflichten. Er muss das Objekt sachkundig prüfen, alle relevanten Unterlagen zusammenstellen und in seinem Exposé zutreffend darstellen. Bekannte Mängel oder rechtliche Belastungen des Grundstücks – etwa Wegerechte oder Wohnrechte, die im Grundbuchamt Weilheim eingetragen sind – muss er dem Interessenten unaufgefordert mitteilen.
Darüber hinaus gilt eine Dokumentationspflicht: Besichtigungen, Gespräche und übermittelte Informationen sind nachvollziehbar festzuhalten, auch um den Nachweis der eigenen Vermittlungsleistung im Streitfall erbringen zu können. Wer als Makler gegen diese Pflichten verstößt, riskiert nicht nur Schadensersatzforderungen, sondern kann seinen Provisionsanspruch vollständig verlieren.
Provision, Kostenteilung und Bestellerprinzip
Bei Kaufverträgen gilt seit Dezember 2020 bundesweit das Gebot der Kostenteilung: Käufer und Verkäufer tragen die Maklerprovision je zur Hälfte. In der Region ist eine Courtage von jeweils 3,57 % inkl. MwSt. je Seite üblich. Bei der Vermietung greift das Bestellerprinzip – wer den Makler beauftragt, zahlt ihn auch, die Provision ist auf zwei Monatskaltmieten netto gedeckelt.
Die Provision wird in beiden Fällen erst mit Abschluss des wirksamen Hauptvertrags fällig – also mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags oder der Unterzeichnung des Mietvertrags. Tritt eine Partei vor der Beurkundung zurück, entsteht kein Provisionsanspruch.
Beispielrechnung: Ein Einfamilienhaus in Murnau am Staffelsee wird für 980.000 € verkauft. Bei einer Provision von je 3,57 % inkl. MwSt. zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 34.986 €, zusammen also 69.972 €. Hinzu kommen auf Käuferseite die Grunderwerbsteuer in Bayern von 3,5 % (34.300 €) sowie bundeseinheitliche Notar- und Grundbuchkosten – insgesamt belaufen sich die Kaufnebenkosten damit auf rund 7–8 % des Kaufpreises.
Kündigung, Widerruf und Verbraucherschutz
Einfache Makleraufträge können ohne Begründung und ohne Fristen beendet werden. Bei Alleinaufträgen ist eine schriftliche Kündigung mit Zugangsnachweis – in der Regel per Einschreiben – sowie die Einhaltung der vertraglich vereinbarten Frist erforderlich; außerordentliche Kündigung ist nur bei nachweisbarer Pflichtverletzung des Maklers möglich.
Wird der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen – etwa bei einer Besichtigung vor Ort –, steht Verbrauchern ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Fehlt die gesetzlich vorgeschriebene Widerrufsbelehrung, verlängert sich diese Frist. Maklerverträge mit Verbrauchern müssen zudem in Textform geschlossen werden; mündliche Absprachen genügen den gesetzlichen Anforderungen nicht.
