Als Altlast bezeichnet man ein Grundstück, dessen Boden oder Grundwasser durch frühere gewerbliche, industrielle oder militärische Nutzung mit Schadstoffen belastet ist und dadurch eine Gefährdung für Menschen und Umwelt darstellt. Das Bundesbodenschutzgesetz unterscheidet zwischen Altablagerungen – also stillgelegten Deponien, wilden Müllkippen oder Verfüllungsstandorten – und Altstandorten, zu denen ehemalige Tankstellen, Reinigungsbetriebe, Chemieanlagen oder militärische Liegenschaften zählen. Besonders brisant: Wer ein solches Grundstück erwirbt, kann allein aufgrund seiner Eigentümerstellung zur Sanierung verpflichtet werden – unabhängig davon, ob er von der Kontamination wusste.
Erfassung und erste Untersuchung
Jedes Bundesland führt ein Altlastenkataster, in dem bekannte und vermutete Verdachtsflächen systematisch dokumentiert sind. In Bayern ist dafür das Landratsamt als untere Bodenschutzbehörde zuständig – im Bereich Murnau und dem Blauen Land also das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen. Eine schriftliche Auskunft aus diesem Register sollte vor jedem Grundstückskauf eingeholt werden.
Allerdings ist ein negativer Katasterbescheid keine Garantie: Nicht alle belasteten Flächen sind erfasst, und historische Nutzungen lassen sich nicht immer lückenlos zurückverfolgen. Wertvolle Hinweise liefern daher ergänzende Recherchen – etwa in alten Luftbildern, historischen Karten oder Bauakten. Bei konkretem Verdacht empfiehlt sich eine orientierende Untersuchung mit gezielten Bodenproben, die erste Erkenntnisse zur Art und Ausdehnung einer möglichen Kontamination liefert. Zeigen sich dabei Auffälligkeiten, ist ein detailliertes Sachverständigengutachten mit Kosteneinschätzung für eine mögliche Sanierung unerlässlich.
Sanierungsverfahren und deren Kosten
Wie eine Altlast beseitigt wird, hängt von der Art der Schadstoffe, dem Ausmaß der Kontamination und dem geplanten Verwendungszweck des Grundstücks ab. Das klassische Verfahren ist der vollständige Bodenaustausch: Belastetes Erdreich wird ausgehoben, als Sondermüll entsorgt und durch unbelastetes Material ersetzt. Je nach Schadstoffklasse und erforderlicher Tiefe ist dieses Vorgehen mit erheblichen Kosten verbunden.
Alternativ kommen technische Verfahren wie die Bodenwäsche oder thermische Behandlung in Spezialanlagen in Betracht. Weniger aufwendig, aber nutzungseinschränkend sind Immobilisierung und Einkapselung – dabei werden Schadstoffe entweder chemisch gebunden oder durch Dichtsysteme vom Umfeld abgeschottet. Bei abbaubaren organischen Verbindungen ist auch ein biologischer Abbau durch Mikroorganismen möglich, der allerdings deutlich mehr Zeit in Anspruch nimmt. Sanierungskosten können sich im Einzelfall auf mehrere hunderttausend Euro oder mehr belaufen.
Haftung: Ein unterschätztes Risiko für Käufer
Das Bundesbodenschutzgesetz kennt zwei Haftungstatbestände. Die Verursacherhaftung trifft denjenigen, der die Kontamination durch sein Handeln herbeigeführt hat – einschließlich der Rechtsnachfolger eines verursachenden Unternehmens. Die Zustandshaftung hingegen trifft den aktuellen Grundstückseigentümer schlicht aufgrund seiner Eigentümerstellung, ohne dass es auf ein Verschulden ankommt.
Behörden können Sanierungsmaßnahmen anordnen und sich dabei an jeden der in Frage kommenden Pflichtigen wenden – in der Praxis häufig an denjenigen, der am zahlungsfähigsten erscheint. Regressansprüche gegen frühere Verursacher oder Voreigentümer lassen sich nicht immer erfolgreich durchsetzen. Herkömmliche Haftpflichtversicherungen decken Altlasten in der Regel nicht ab, da es sich um Vorschäden handelt. Spezielle Versicherungsprodukte oder vertragliche Freistellungsklauseln können dieses Risiko zumindest teilweise auffangen.
Absicherung beim Grundstückskauf
Wer ein Grundstück mit unbekannter Vornutzung erwerben möchte, sollte frühzeitig aktiv werden. Die schriftliche Altlastenauskunft des Landratsamts sollte als Anlage in den Kaufvertrag einfließen. Bei gewerblich oder industriell genutzten Vorgängerflächen ist ein Bodengutachten durch einen anerkannten Sachverständigen ratsam – auch dann, wenn die Behördenauskunft keine Hinweise ergibt.
Im Kaufvertrag selbst empfiehlt sich eine Freistellungsklausel, die den Verkäufer für bekannte wie unbekannte Kontaminationen haftbar macht. Zu beachten: Ein vertraglich vereinbarter Gewährleistungsausschluss greift nicht, wenn der Verkäufer eine bekannte Belastung arglistig verschwiegen hat – in diesem Fall bestehen Anfechtungsrechte. Bei nachgewiesener, aber sanierbarer Altlast sollte eine Kaufpreisminderung verhandelt werden, die die voraussichtlichen Sanierungskosten zuzüglich eines angemessenen Sicherheitszuschlags berücksichtigt. Lässt sich das Risiko nicht hinreichend einschätzen oder absichern, kann der Erwerbsverzicht die vernünftigere Entscheidung sein.
Häufige Frage: Muss ich als Käufer für eine Altlast haften, wenn mir der Verkäufer nichts davon gesagt hat?
Ja, grundsätzlich schon. Das Bundesbodenschutzgesetz begründet eine sogenannte Zustandshaftung: Als Grundstückseigentümer können Sie von der zuständigen Behörde zur Sanierung verpflichtet werden, sobald Sie im Grundbuch eingetragen sind – unabhängig davon, ob Sie von der Kontamination wussten. Haben Sie den Kaufvertrag jedoch ohne entsprechende Freistellungsklausel abgeschlossen und kann dem Verkäufer arglistiges Verschweigen nachgewiesen werden, stehen Ihnen zivilrechtliche Ansprüche zu. Aus diesem Grund ist es entscheidend, bereits vor der Vertragsunterzeichnung eine Altlastenauskunft einzuholen und die Haftungsfrage vertraglich klar zu regeln.
