Ein Balkon ist eine begehbare Plattform, die über die Außenwand eines Gebäudes hinausragt oder an ihr befestigt ist und als privater Freisitz dient. Er liegt per Definition oberhalb des Erdgeschosses und ist damit von einer ebenerdigen Terrasse zu unterscheiden. Nach der Wohnflächenverordnung wird die Balkonfläche in der Regel zu einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet – ein Umstand, der bei Miet- und Kaufpreisermittlungen eine konkrete rechnerische Rolle spielt. Wohnungen mit Balkon erzielen nachweislich höhere Mieten und Kaufpreise als vergleichbare Einheiten ohne dieses Merkmal.
Bauformen und ihre Eigenschaften
Bei der Konstruktion unterscheidet man grundsätzlich drei Typen. Der auskragende Balkon ragt ohne zusätzliche Stützen aus der Tragkonstruktion des Gebäudes heraus. Er stellt hohe Anforderungen an Statik und Wärmedämmung, da eine fehlende thermische Trennung zur Außenwand klassische Wärmebrücken erzeugt. Typische Ausladungen liegen zwischen 1,20 und 1,80 Metern.
Der vorgestellte oder angestellte Balkon ruht auf Stützen oder Pfeilern und ist thermisch vom Gebäude entkoppelt. Diese Bauform lässt sich einfacher nachrüsten und erlaubt größere Tiefen von mehr als zwei Metern. Der sogenannte französische Balkon schließlich bietet lediglich ein Geländer vor einem bodentiefen Fenster – eine begehbare Fläche entsteht dabei nicht, sodass er streng genommen kein Balkon im eigentlichen Sinne ist.
Ausrichtung und Werteinfluss
Die Himmelsrichtung eines Balkons gehört zu den wesentlichen Wertfaktoren. Ein Südbalkon mit ganztägiger Besonnung erzielt die höchste Nachfrage und kann den Miet- oder Kaufpreis spürbar anheben. Westbalkone mit Nachmittags- und Abendsonne gelten ebenfalls als attraktiv. Ost- und Nordbalkone werden entsprechend geringer bewertet, wobei ein Nordbalkon je nach Lage mit einem Preisabschlag zu kalkulieren ist.
Gerade im Landkreis Garmisch-Partenkirchen und rund um den Staffelsee, wo Bergpanoramen und Seenähe die Nachfrage auch bei Kapitalanlegern und Zweitwohnungskäufern hochhalten, kann ein gut ausgerichteter Balkon mit Bergblick zu einem eigenständigen Vermarktungsargument werden. In dieser Region mit ohnehin hohen Bodenrichtwerten verstärkt ein solches Merkmal den Wertunterschied zwischen Objekten mit und ohne Freisitz noch einmal deutlich.
Nutzung, Hausordnung und Eigentumsrecht
Was auf dem eigenen Balkon erlaubt ist, richtet sich zunächst nach dem Mietvertrag beziehungsweise der Hausordnung. Das Trocknen von Wäsche ist grundsätzlich zulässig, solange nichts anderes vereinbart wurde. Beim Grillen gilt in vielen Gebäuden ein Verbot offener Kohle- oder Gasgeräte, während elektrische Geräte häufig geduldet werden. Rauchen ist auf dem eigenen Balkon rechtlich nicht grundsätzlich untersagt, setzt jedoch Rücksichtnahme auf die Nachbarschaft voraus – die Rechtsprechung dazu ist differenziert.
Bei Eigentumswohnungen gehört der Balkon zum Sondereigentum der jeweiligen Wohnung. Bauliche Veränderungen – etwa eine Verglasung oder ein veränderter Bodenbelag – bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Die laufende Instandhaltung liegt beim Sondereigentümer, während die tragende Konstruktion in der Regel zum Gemeinschaftseigentum zählt. Die Versicherung des Balkons erfolgt über die Wohngebäudeversicherung.
Nachrüstung: Kosten, Genehmigung und Sicherheit
Ein nachträglicher Balkonanbau ist technisch möglich, aber aufwendig. Für einen vorgestellten Balkon von etwa sechs Quadratmetern sind Kosten im fünfstelligen Bereich realistisch; ein auskragender Balkon, der eine aufwendigere statische Lösung erfordert, liegt in der Regel darüber. Ab einer Fläche von rund drei Quadratmetern ist in Bayern eine Baugenehmigung erforderlich. Das zuständige Landratsamt Garmisch-Partenkirchen ist dabei erste Anlaufstelle für Voranfragen. Zusätzlich sind die Abstandsflächen zur Nachbargrenze nach der Bayerischen Bauordnung einzuhalten, und bei Objekten unter Denkmalschutz kann ein Anbau gänzlich ausscheiden.
Für die Sicherheit gelten klare Vorgaben: Das Geländer muss bei einer Absturzhöhe bis zwölf Meter mindestens 90 Zentimeter hoch sein, darüber hinaus mindestens 110 Zentimeter. Horizontale Sprossen, die als Kletterhilfe dienen könnten, sind ebenso zu vermeiden wie zu große Abstände zwischen senkrechten Stäben. Bei Bestandsgebäuden empfiehlt sich eine regelmäßige Prüfung der Standsicherheit, insbesondere wenn Betonbalkone älterer Bauart vorhanden sind, bei denen Bewehrungskorrosion durch Feuchtigkeit ein ernstzunehmendes Risiko darstellt.
