Die Baugenehmigung ist die amtliche Erlaubnis der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, ein konkretes Bauvorhaben auf Grundlage der eingereichten Unterlagen rechtmäßig auszuführen. Die Behörde prüft dabei, ob das Vorhaben mit dem geltenden öffentlichen Baurecht vereinbar ist. Ohne diese Genehmigung darf kein genehmigungspflichtiges Bauwerk errichtet, verändert oder anders genutzt werden. Sie bildet zugleich die unverzichtbare Grundlage für Baufinanzierung, Versicherungsschutz und die spätere Nutzbarkeit der Immobilie.
Welche Vorhaben genehmigungspflichtig sind
Der Neubau eines Gebäudes – ob Wohnhaus, Gewerbebau oder Nebengebäude ab einer bestimmten Größe – ist grundsätzlich genehmigungspflichtig. Dasselbe gilt für wesentliche bauliche Veränderungen wie Anbauten, Aufstockungen, den Ausbau des Dachgeschosses oder statisch relevante Eingriffe in die Bausubstanz. Auch eine reine Nutzungsänderung – etwa die Umwandlung von Wohnraum in Gewerbefläche – löst die Genehmigungspflicht aus, selbst wenn keine baulichen Maßnahmen damit verbunden sind, weil sich dabei Anforderungen an Brandschutz oder Stellplatznachweise ändern können. Für den Abbruch größerer Gebäude ist in der Regel eine gesonderte Abbruchgenehmigung erforderlich.
Was ohne Genehmigung zulässig ist
Nicht jedes Bauvorhaben unterliegt der Genehmigungspflicht. Bayern gehört zu den Bundesländern mit vergleichsweise großzügigen Regelungen zur Genehmigungsfreiheit: Kleine Gartenhäuser, einfache Carports oder Terrassenüberdachungen bis zu einer bestimmten Fläche sowie Zäune und niedrige Stützmauern sind unter bestimmten Voraussetzungen verfahrensfrei. Instandhaltungsmaßnahmen ohne statische Eingriffe – etwa der Austausch von Fenstern in gleicher Größe, ein neuer Fassadenanstrich oder der Einbau einer neuen Heizungsanlage – fallen ebenfalls regelmäßig darunter. Photovoltaikanlagen auf Dächern sind in Bayern meist genehmigungsfrei, sofern kein Denkmalschutz besteht. Wer im Alpenvorland, etwa rund um den Staffelsee oder im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, plant, sollte dennoch vorab beim zuständigen Landratsamt Garmisch-Partenkirchen prüfen, ob Besonderheiten wie Landschaftsschutzgebiete oder Denkmalschutzauflagen zu beachten sind.
Ablauf des Genehmigungsverfahrens
Vor dem eigentlichen Bauantrag empfiehlt sich eine Bauvoranfrage, um die grundsätzliche Zulässigkeit eines Vorhabens frühzeitig abzuklären. Der formelle Bauantrag selbst muss von einem bauvorlageberechtigten Architekten oder Ingenieur eingereicht werden und umfasst Bauzeichnungen, einen amtlichen Lageplan, Grundrisse, Schnitte, Ansichten sowie technische Nachweise zu Standsicherheit, Brandschutz und Wärmeschutz. Im Verfahren werden benachbarte Grundstückseigentümer beteiligt; sie haben die Möglichkeit, innerhalb einer gesetzten Frist Einwendungen zu erheben, die die Behörde anschließend abwägt. Die Bearbeitungszeit beträgt im vollständigen Genehmigungsverfahren erfahrungsgemäß zwei bis vier Monate, im vereinfachten Verfahren entsprechend weniger. Das Ergebnis ist ein Genehmigungsbescheid, der häufig mit Auflagen und Bedingungen verbunden ist. Wichtig: Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren mit dem Bau begonnen wird.
Kosten im Überblick
Die Behördengebühren richten sich nach den Baukosten und liegen üblicherweise im Bereich von 0,5 bis 1 Prozent der genehmigten Bausumme, wobei Mindestgebühren anfallen und die genauen Sätze nach der jeweiligen Landesgebührenordnung variieren. Der deutlich größere Kostenblock entfällt auf das Planerhonorar: Ein Architekt, der die Leistungsphasen 1 bis 4 nach HOAI bearbeitet, erhält in der Regel mehrere Prozent der Bausumme. Hinzu kommen Gutachterkosten für Statik, Brandschutz oder Baugrunduntersuchungen sowie Vermessungskosten für den amtlichen Lageplan.
Rechtliche Konsequenzen bei Verstößen
Wer ohne Genehmigung baut oder wesentlich von der genehmigten Planung abweicht, riskiert erhebliche Folgen: Baustopp, Nutzungsuntersagung und im schlimmsten Fall die behördlich angeordnete Beseitigung des Bauwerks auf eigene Kosten. Daneben drohen Bußgelder, die je nach Schwere des Verstoßes beträchtliche Höhen erreichen können. Auch beim Immobilienkauf spielt die Baugenehmigung eine zentrale Rolle: Anbauten oder Ausbauten, die ohne Genehmigung entstanden sind, können den Wert einer Immobilie erheblich beeinträchtigen und bei der Finanzierung oder Versicherung zu Problemen führen. Wer eine Immobilie im Raum Murnau, am Riegsee oder im weiteren Landkreis Garmisch-Partenkirchen erwirbt, sollte die Übereinstimmung aller baulichen Zustände mit den genehmigten Unterlagen sorgfältig prüfen lassen.
