Die Baunutzungsverordnung – kurz BauNVO – ist eine bundesweit geltende Rechtsverordnung, die das Baugesetzbuch ergänzt und präzisiert. Sie legt fest, welche Nutzungsarten in einem Plangebiet zulässig sind und in welchem Umfang Grundstücke bebaut werden dürfen. Gemeinden greifen bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zwingend auf die BauNVO zurück; ohne sie wären die zentralen Festsetzungen eines B-Plans nicht möglich.
Gebietstypen: Was darf wo entstehen?
Die BauNVO unterscheidet eine Reihe klar definierter Baugebiete, die jeweils unterschiedliche Nutzungen erlauben oder ausschließen. Im Kleinsiedlungsgebiet (WS) dominieren Wohnhäuser mit Nutzgärten. Das reine Wohngebiet (WR) ist allein dem Wohnen vorbehalten und schließt störende Nutzungen konsequent aus. Im allgemeinen Wohngebiet (WA) sind neben dem Wohnen auch wohnverträgliche Einrichtungen wie Läden oder Kindertagesstätten zulässig. Das besondere Wohngebiet (WB) lässt zusätzlich nicht störendes Gewerbe zu. Im Mischgebiet (MI) stehen Wohnen und Gewerbe gleichberechtigt nebeneinander, während Gewerbe- (GE) und Industriegebiete (GI) vorrangig für gewerbliche und industrielle Nutzungen reserviert sind.
Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen begegnet man in begehrten Lagen rund um den Staffelsee oder den Riegsee fast ausschließlich allgemeinen oder reinen Wohngebieten. Gemischte oder gewerbliche Zonen finden sich überwiegend in den Ortskernen. Diese Gebietsstruktur hat unmittelbaren Einfluss darauf, ob eine Ferienwohnung, ein Büro oder ein kleines Ladengeschäft im Einzelfall planungsrechtlich überhaupt zulässig ist – eine Frage, die für Kapitalanleger und Zweitwohnungsbesitzer in der Region besondere Bedeutung hat.
Maß der Nutzung: Wie viel darf gebaut werden?
Neben der Art der Nutzung regelt die BauNVO auch den Umfang der Bebauung. Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Die Geschossflächenzahl (GFZ) setzt die gesamte Geschossfläche eines Gebäudes ins Verhältnis zur Grundstücksgröße und bestimmt damit maßgeblich die mögliche Wohnfläche. Für Gewerbe- und Industriegebiete tritt ergänzend die Baumassenzahl (BMZ) hinzu. Hinzu kommen Festsetzungen zur maximalen Geschosszahl sowie zu Trauf- und Firsthöhen, die das Erscheinungsbild eines Gebiets formen.
Gerade in Gemeinden des Blauen Landes, wo hohe Bodenrichtwerte den Grundstücksmarkt prägen, entscheiden diese Kennzahlen direkt über den wirtschaftlichen Wert einer Parzelle. Ein Grundstück mit einer vergleichsweise hohen GFZ kann trotz kleiner Fläche erheblich mehr Nutzfläche ermöglichen – was den erzielbaren Kaufpreis spürbar beeinflusst.
Bauweise und ihre Festsetzung
Die BauNVO unterscheidet zwischen offener und geschlossener Bauweise. In der offenen Bauweise sind Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser zulässig, wobei die Gebäudelänge auf 50 Meter begrenzt ist. Die geschlossene Bauweise erlaubt das Bauen ohne seitlichen Grenzabstand und prägt typischerweise dicht bebaute Ortskerne. Darüber hinaus können Bebauungspläne abweichende Bauweisen festsetzen, wenn städtebauliche Besonderheiten dies erfordern.
Was Käufer und Eigentümer wissen sollten
Wer ein Grundstück oder eine Immobilie erwirbt, sollte den zugehörigen Bebauungsplan vor Vertragsabschluss sorgfältig prüfen. Die darin verankerten BauNVO-Festsetzungen bestimmen, was auf dem Grundstück möglich ist – und was nicht. Änderungen der Verordnung können zudem sogenannten Bestandsschutz auslösen: Bestehende Gebäude, die unter geltendem Recht nicht mehr so errichtet werden dürften, genießen in der Regel Schutz vor Abriss oder Nutzungsuntersagung, sofern keine wesentlichen baulichen Veränderungen vorgenommen werden. Den zuständigen Bebauungsplan für Grundstücke im Landkreis Garmisch-Partenkirchen können Sie beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen oder der jeweiligen Gemeindeverwaltung einsehen.
