Die Grundflächenzahl – kurz GRZ – ist eine städtebauliche Kennziffer, die im Bebauungsplan als verbindliche Obergrenze festgeschrieben wird. Sie gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche maximal von Gebäuden und baulichen Anlagen überdeckt werden darf. Eine GRZ von 0,4 bedeutet beispielsweise, dass höchstens 40 Prozent des Grundstücks überbaut werden können. Damit ist sie ein entscheidender Faktor für die tatsächliche Nutzbarkeit – und damit auch für den Wert – eines Grundstücks.
Rechtliche Grundlage: § 19 BauNVO
Die rechtliche Basis bildet die Baunutzungsverordnung (BauNVO), deren § 19 die Grundflächenzahl definiert und das Berechnungsverfahren festlegt. Als Maßstab dienen dabei die Außenmaße des Gebäudes auf Höhe des Erdbodens, also die Grundfläche, die sich aus den äußeren Wandkanten ergibt. Auskragende Balkone oder Erker bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt.
Die BauNVO gibt je nach Gebietsart unterschiedliche Höchstwerte vor: In reinen und allgemeinen Wohngebieten liegt die zulässige GRZ bei maximal 0,4, in Mischgebieten bei 0,6, in urbanen Gebieten und Gewerbegebieten bei 0,8 und in Kerngebieten bei bis zu 1,0. Gemeinden können innerhalb dieser Rahmen niedrigere Werte im Bebauungsplan festsetzen – von dieser Möglichkeit wird im Alpenvorland häufig Gebrauch gemacht, um das charakteristische Orts- und Landschaftsbild zu erhalten.
Berechnung und Überschreitungsmöglichkeiten
Die zulässige Grundfläche ergibt sich aus einer einfachen Multiplikation: Grundstücksfläche mal GRZ. Bei einem 600 Quadratmeter großen Grundstück mit einer festgesetzten GRZ von 0,3 darf das Gebäude also eine Grundfläche von maximal 180 Quadratmetern aufweisen.
Allerdings erlaubt § 19 Abs. 4 BauNVO eine begrenzte Überschreitung dieser Fläche durch sogenannte Nebenanlagen. Garagen, Stellplätze und deren Zufahrten sowie Terrassen dürfen die zulässige GRZ um bis zu 50 Prozent überschreiten – jedoch nur bis zu einer absoluten Gesamtgrenze von 0,8. Wer ein Grundstück mit GRZ 0,3 erwirbt, kann die Gesamtversiegelung unter Einbeziehung von Garage und Zufahrt also auf maximal 0,45 ausdehnen, sofern der Bebauungsplan keine strengeren Regelungen trifft.
GRZ, GFZ und weitere Festsetzungen im Zusammenspiel
Die Grundflächenzahl regelt ausschließlich die horizontale Ausdehnung eines Gebäudes. Für die vertikale Dimension – also wie hoch und wie viele Geschosse gebaut werden darf – ist die Geschossflächenzahl (GFZ) maßgeblich. Beide Kennziffern wirken unabhängig voneinander, und es gilt jeweils die stärker einschränkende Vorgabe.
Hinzu kommen weitere Festsetzungen aus dem Bebauungsplan: zulässige Gebäudehöhe, Anzahl der Vollgeschosse und einzuhaltende Abstandsflächen. Erst wer alle diese Parameter zusammen betrachtet, kann beurteilen, welches Gebäudevolumen auf einem Grundstück realistisch realisierbar ist.
GRZ als Wertfaktor – besonders relevant im Blauen Land
Im Bereich Murnau am Staffelsee, Riegsee und im weiteren Landkreis Garmisch-Partenkirchen sind Grundstücke mit attraktiver Lage und hohen Bodenrichtwerten keine Seltenheit. Gerade in diesen Lagen entscheidet die GRZ maßgeblich darüber, welches Raumprogramm sich auf einem Grundstück verwirklichen lässt. Eine höhere GRZ erlaubt eine größere Grundfläche und damit in der Regel mehr Wohnfläche – was sich direkt auf den Marktwert auswirkt.
Umgekehrt fließt die GRZ auch in die Ableitung von Bodenrichtwerten ein: Weicht die tatsächlich zulässige GRZ eines Grundstücks von der dem Bodenrichtwert zugrunde liegenden Annahme ab, ist eine Umrechnung erforderlich. Darüber hinaus besteht in manchen Gemeinden des Landkreises theoretisch die Möglichkeit, durch eine Bebauungsplanänderung die GRZ nachträglich zu erhöhen – die Planungshoheit liegt jedoch ausschließlich bei der jeweiligen Gemeinde.
Was Sie vor einem Kauf prüfen sollten
Vor dem Erwerb eines Grundstücks oder einer Bestandsimmobilie lohnt es sich, den geltenden Bebauungsplan beim zuständigen Bauamt einzusehen – im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist dafür das Landratsamt in Garmisch-Partenkirchen zuständig. Relevante Fragen dabei sind: Wie viel Grundfläche ist noch realisierbar? Gibt es Spielraum für Nebenanlagen wie eine Garage oder einen Carport? Und ist bereits die Nähe zur zulässigen Gesamtversiegelung von 0,8 erreicht?
Auch ökologische Aspekte spielen eine Rolle: Die Begrenzung der Versiegelung durch die GRZ dient nicht zuletzt der Regenwasserversickerung und dem Erhalt natürlicher Bodenfunktionen – ein Gesichtspunkt, dem in sensiblen Landschaftsräumen wie dem Blauen Land besondere Bedeutung zukommt.
