Die Darlehensauszahlung bezeichnet den Moment, in dem die finanzierende Bank den vereinbarten Kreditbetrag tatsächlich überweist – entweder auf ein Notaranderkonto oder direkt an den Verkäufer. Dieser Zeitpunkt fällt nicht mit der Vertragsunterzeichnung zusammen, sondern setzt voraus, dass sämtliche vertraglich festgelegten Bedingungen erfüllt sind. Je nach Finanzierungsgegenstand – Bestandsimmobilie oder Neubau – unterscheiden sich Ablauf und Struktur der Auszahlung erheblich.
Voraussetzungen bei einer Bestandsimmobilie
Bevor eine Bank den Darlehensbetrag freigibt, verlangt sie typischerweise mehrere Nachweise: Die Grundschuld muss notariell bestellt und im Grundbuch eingetragen oder zumindest vorgemerkt sein, der Kaufvertrag muss unterzeichnet vorliegen, eine Gebäudeversicherung muss bestehen, und sofern ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Gemeinde besteht, ist ein Verzicht nachzuweisen. Außerdem müssen Löschungsbewilligungen für bestehende Belastungen des Verkäufers vorliegen.
In der Praxis läuft der Kaufpreis im Immobilienkauf häufig über ein Notaranderkonto: Der Notar verwaltet den Betrag treuhänderisch, bis alle Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt sind. Die sogenannte Fälligkeitsmitteilung des Notars löst dann die Überweisung durch die Bank aus, die in der Regel innerhalb weniger Werktage erfolgt. Dieses Verfahren schützt beide Seiten – Käufer wie Verkäufer – gleichermaßen. Beim Grundbuchamt Weilheim, das für Immobilien im Landkreis Garmisch-Partenkirchen zuständig ist, können sich Eintragungsfristen in nachfragestarken Zeiten verlängern; das sollte bei der Finanzierungsplanung eingeplant werden.
Gestaffelte Auszahlung beim Neubau
Wer ein Haus über einen Bauträger erwirbt oder selbst baut, erhält das Darlehen nicht als Einmalbetrag, sondern in mehreren Tranchen entsprechend dem tatsächlichen Baufortschritt. Der Bauträger stellt nach Abschluss eines jeden Bauabschnitts Rechnung; die Bank prüft den Fortschritt in der Regel durch einen Gutachter und gibt die jeweilige Teilsumme erst nach dessen Bestätigung frei. Üblich sind fünf bis sieben Raten über die gesamte Bauzeit, wobei die letzte Zahlung nach vollständiger Abnahme und Fertigstellung erfolgt.
Ein typischer Ratenplan sieht beispielsweise vor: rund 30 Prozent nach Fertigstellung von Bodenplatte und Keller, weitere 30 Prozent nach Abschluss des Rohbaus, je 15 Prozent nach Dach und Fenstereinbau sowie nach Innenausbau und Estrich, und schließlich 10 Prozent bei Fertigstellung. Dieses Modell dient sowohl dem Schutz des Bauherrn vor Fehlverwendung als auch dem Sicherheitsinteresse der Bank.
Bereitstellungszinsen: ein unterschätzter Kostenfaktor
Sobald die Bank das Darlehen zugesagt hat, reserviert sie das Kapital – unabhängig davon, ob es bereits abgerufen wurde. Für diesen Zeitraum berechnen Kreditinstitute Bereitstellungszinsen, die nach einer vertraglich vereinbarten bereitstellungsfreien Zeit anfallen. Diese beträgt häufig drei Monate, kann aber individuell verhandelt werden. Die monatlichen Zinssätze liegen üblicherweise im Bereich von 0,15 bis 0,25 Prozent des noch nicht abgerufenen Betrags.
Bei einem Darlehen von 400.000 Euro und einer Verzögerung von drei Monaten über die bereitstellungsfreie Zeit hinaus entstehen allein durch Bereitstellungszinsen schnell vierstellige Zusatzkosten. Gerade bei Neubauprojekten, bei denen Bauzeiten häufig unterschätzt werden, empfiehlt es sich, längere bereitstellungsfreie Zeiträume zu verhandeln oder zumindest realistisch zu kalkulieren. Wer alle Auszahlungsvoraussetzungen zügig erfüllt – also Grundbucheintragungen, Versicherungsnachweise und notarielle Unterlagen frühzeitig einreicht –, kann diese Kosten spürbar reduzieren.
Valutierung und Zinsbeginn
Als Valutierung bezeichnet man den buchhalterischen Zeitpunkt der Auszahlung, ab dem der Zinslauf beginnt. Dieser Zeitpunkt ist vom Datum der Vertragsunterzeichnung zu unterscheiden: Zinsen werden erst auf den tatsächlich ausgezahlten Betrag fällig, nicht rückwirkend ab Vertragsabschluss. Bei gestaffelten Auszahlungen im Neubau beginnt für jede Tranche ein eigener Zinslauf; mit der jeweiligen Teilauszahlung enden gleichzeitig die Bereitstellungszinsen für diesen Betrag.
Im Regelfall beginnt die Tilgung unmittelbar mit der ersten Auszahlung. Eine tilgungsfreie Anlaufzeit – in der zunächst nur Zinsen geleistet werden – ist zwar möglich, verlängert aber die Gesamtlaufzeit des Darlehens und erhöht die Gesamtfinanzierungskosten. Sie sollte daher nur in begründeten Ausnahmefällen gewählt werden. Wer sein Zinsbelastungsprofil realistisch einschätzen möchte, orientiert sich am effektiven Jahreszins – dieser macht verschiedene Darlehensangebote erst wirklich vergleichbar.
