Beim Notaranderkonto handelt es sich um ein Treuhandkonto, das der beurkundende Notar auf seinen Namen einrichtet und verwaltet. Der Käufer zahlt den Kaufpreis darauf ein, der Notar gibt den Betrag erst dann an den Verkäufer frei, wenn sämtliche vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Dieses Prinzip schützt beide Seiten – hat aber seinen Preis und ist heute keineswegs der Regelfall.
Wie das Anderkonto funktioniert
Sobald der Kaufpreis auf dem Anderkonto eingegangen ist, überwacht der Notar alle notwendigen Schritte bis zur Auszahlung. Dazu gehören typischerweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, das Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen sowie die Einreichung von Löschungsbewilligungen für bestehende Grundpfandrechte des Verkäufers. Auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts – der Nachweis, dass die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde – muss vorliegen, bevor der Notar die Auszahlung veranlasst. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent des Kaufpreises und liegt damit bundesweit am niedrigsten, was die Gesamtkosten einer Transaktion im Vergleich zu anderen Bundesländern spürbar reduziert. Scheitert der Kauf, fließt der hinterlegte Betrag an den Käufer zurück.
Direktzahlung als gängige Alternative
In der Praxis haben die meisten Immobilienkäufe heute ohne Anderkonto statt. Der gängigere Weg ist die direkte Überweisung des Käufers an den Verkäufer auf Basis einer Fälligkeitsmitteilung des Notars. Der Notar erklärt die Fälligkeit, sobald die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und keine erkennbaren Hindernisse bestehen. Das Restrisiko zwischen Zahlung und vollständiger Eigentumsumschreibung bleibt zwar beim Käufer, wird aber durch die Vormerkung wirkungsvoll abgesichert. Dieses Verfahren ist kostengünstiger und für unkomplizierte Transaktionen in aller Regel ausreichend sicher – auch im hochpreisigen Alpenvorland rund um Murnau, wo Kaufpreise von einer Million Euro und mehr keine Seltenheit sind.
Kosten des Anderkontos
Die anfallende Hebegebühr richtet sich nach dem Geschäftswert und ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich geregelt. Bei einem Kaufpreis im mittleren sechsstelligen Bereich ist mit mehreren hundert Euro zusätzlicher Kosten zu rechnen; bei längerer Verwahrungsdauer kann eine gesonderte Verwahrungsgebühr hinzukommen. Zinserträge auf Anderkonten sind angesichts des aktuellen Zinsumfelds kaum relevant. Diese Mehrkosten rechtfertigen sich wirtschaftlich nur, wenn die Transaktion ein erhöhtes Absicherungsbedürfnis mit sich bringt.
Wann ein Notaranderkonto sinnvoll ist
Nicht jeder Immobilienkauf erfordert dieses Instrument. Es empfiehlt sich vor allem in folgenden Situationen:
- Bauträgergeschäfte mit gestaffelten Ratenzahlungen nach Baufortschritt, bei denen Freigabebedingungen präzise eingehalten werden müssen
- Komplexe Transaktionen mit mehreren Beteiligten, gleichzeitig abzulösenden Grundpfandrechten oder mehrstufigen Zahlungsströmen
- Internationale Käufer oder Verkäufer, bei denen ein erhöhtes gegenseitiges Vertrauensbedürfnis besteht – im Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit seinem hohen Anteil an ausländischen Kapitalanlegern kein seltenes Szenario
- Unsichere Lastenfreiheit, etwa wenn unklar ist, ob alle eingetragenen Grundpfandrechte rechtzeitig gelöscht werden können
- Verkäuferfinanzierung mit Ratenzahlung, bei der der Notar die Raten kontrolliert auszahlt und als neutraler Treuhänder fungiert
Ob ein Anderkonto im konkreten Einzelfall geboten ist, sollten Sie gemeinsam mit dem beurkundenden Notar – zuständig ist in dieser Region das Amtsgericht Weilheim als Grundbuchamt – im Vorfeld des Beurkundungstermins besprechen. In Standardfällen lassen sich die Mehrkosten in der Regel vermeiden.
