Wer eine Immobilie finanziert, sichert dem Kreditgeber seine Forderung in der Regel durch ein im Grundbuch eingetragenes Recht ab – das ist der Kern der dinglichen Absicherung. Anders als eine bloße vertragliche Vereinbarung entfaltet dieses Recht gegenüber jedermann Wirkung und gibt der Bank im Ernstfall das Recht, die Zwangsversteigerung des Objekts zu betreiben. Für Kreditnehmer hat die Besicherung einen handfesten Vorteil: Sie senkt das Ausfallrisiko der Bank und ermöglicht damit deutlich günstigere Konditionen als eine unbesicherte Finanzierung.
Grundschuld: die heute übliche Form
In der Praxis hat sich die Grundschuld als Standardinstrument der dinglichen Absicherung durchgesetzt. Ihr entscheidender Vorteil liegt in ihrer Unabhängigkeit vom zugrundeliegenden Darlehensvertrag – sie ist sogenanntes nicht-akzessorisches Recht und bleibt als solches auch nach vollständiger Tilgung zunächst bestehen. Die weitaus häufigere Variante ist die Buchgrundschuld, die allein durch den Eintrag in Abteilung III des Grundbuchs entsteht; die Briefgrundschuld, bei der zusätzlich ein physischer Grundschuldbrief ausgestellt wird, ist aufwändiger und in der modernen Finanzierungspraxis kaum noch gebräuchlich.
Nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens wandelt sich die Bankgrundschuld automatisch in eine Eigentümergrundschuld um. Diese kann für künftige Finanzierungen wiederverwendet oder an eine neue Bank abgetreten werden – eine Abtretung ist in der Regel kostengünstiger als die Neubestellung einer Grundschuld. Wer das Objekt nicht weiter beleihen möchte, kann die Löschung beantragen, ist dazu aber rechtlich nicht verpflichtet.
Hypothek: historisch bedeutsam, heute selten
Die Hypothek ist die ältere Sicherungsform und hat heute in der gewöhnlichen Immobilienfinanzierung kaum noch Bedeutung. Sie ist akzessorisch, das heißt rechtlich an die gesicherte Forderung gebunden: Mit jeder Tilgungsrate sinkt sie entsprechend, und mit vollständiger Rückzahlung erlischt sie automatisch. Was im ersten Moment wie ein Vorteil klingt, erweist sich für Banken und Kreditnehmer gleichermaßen als unflexibel, denn für eine Anschlussfinanzierung muss eine neue Hypothek bestellt werden. Die Grundschuld hat die Hypothek daher weitgehend verdrängt; lediglich bei einzelnen Spezialkonstellationen – etwa bestimmten öffentlich-rechtlichen Finanzierungen – kommt sie noch vor.
Rangordnung im Grundbuch
Sind mehrere Rechte in Abteilung III eingetragen, bestimmt die Reihenfolge ihrer Eintragung den Rang. Bei einer Zwangsversteigerung werden die Gläubiger genau in dieser Rangfolge befriedigt: Erstrangige Grundschulden werden zuerst und vollständig bedient, bevor nachrangige Gläubiger zum Zug kommen. Banken bestehen deshalb in aller Regel auf dem ersten Rang; eine nachrangige Besicherung ist zwar möglich, wird aber mit deutlichen Zinsaufschlägen verbunden. Über einen Rangvorbehalt lässt sich der Rang einer erst später einzutragenden Grundschuld bereits bei Bestellung reservieren – ein Instrument, das sorgfältiger Planung bedarf.
Gerade in gefragten Lagen des Landkreises Garmisch-Partenkirchen, wo Grundstücks- und Objektwerte aufgrund von Seenähe, Bergblick und der generell hohen Nachfrage im Alpenvorland überdurchschnittlich hoch sind, werden Immobilien häufig mit erheblichen Grundschuldbeträgen belastet. Käufer sollten das Grundbuch deshalb vor dem Kauf stets sorgfältig auf bestehende Belastungen prüfen.
Löschung, Freigabe und Verkauf
Nach vollständiger Tilgung stellt die finanzierende Bank eine Löschungsbewilligung aus, die notariell beglaubigt beim Grundbuchamt – im Bereich Murnau am Staffelsee und dem übrigen nördlichen Landkreis ist das Grundbuchamt Weilheim zuständig – eingereicht wird. Löschung und Eintragungsgebühr verursachen Kosten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), die sich nach dem Grundschuldwert richten; sie liegen jedoch unter den Kosten der ursprünglichen Bestellung.
Beim Verkauf einer belasteten Immobilie gibt es zwei Wege: Entweder wird die Grundschuld aus dem Kauferlös abgelöst und gleichzeitig gelöscht, oder der Käufer übernimmt sie mit Zustimmung der Bank. In beiden Fällen koordiniert der beurkundende Notar die Abwicklung so, dass der Käufer eine lastenfreie – oder klar definiert belastete – Immobilie erhält. Verkäufer sollten den Ablösebetrag frühzeitig bei ihrer Bank erfragen, damit der Kaufprozess reibungslos verläuft.
