Die Firsthöhe beschreibt den vertikalen Abstand zwischen einem im Bebauungsplan definierten Bezugspunkt – häufig die natürliche oder fertige Geländeoberfläche, seltener die Straßenmitte – und dem höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Bei Sattel- oder Walmdächern ist das der waagerechte Dachfirst, bei Flachdächern die Oberkante der Attika. Bebauungspläne setzen die Firsthöhe als Höchstmaß fest; wird dieses überschritten, verweigert die Baubehörde in der Regel die Baugenehmigung.
Messung und Bezugspunkte
Gemessen wird die Firsthöhe stets senkrecht vom festgelegten Bezugspunkt bis zum höchsten Dachpunkt. Welcher Bezugspunkt gilt, legt der jeweilige Bebauungsplan ausdrücklich fest – das kann die Oberkante des gewachsenen Geländes, das fertig hergestellte Gelände oder ein fixer Höhenpunkt über Normalnull (NN) sein. Ein Vermessungsingenieur oder der Architekt ermittelt die genaue Höhe; übliche Messtoleranzen liegen im Zentimeterbereich. Gerade in Hanglagen, wie sie im Alpenvorland rund um Murnau und den Staffelsee häufig vorkommen, kann der Geländeverlauf die tatsächlich realisierbare Gebäudehöhe erheblich beeinflussen und erfordert eine sorgfältige Vermessung im Vorfeld.
Rechtliche Grundlagen und Festsetzungsarten
Bebauungspläne kennen zwei grundlegende Festsetzungstypen: Bei der absoluten Firsthöhe wird ein konkreter Wert in Metern über NN angegeben, unabhängig davon, wie das Grundstück geneigt ist – hier ist ein Höhenplan zwingend erforderlich. Bei der relativen Firsthöhe richtet sich das Maß nach dem jeweiligen Bezugspunkt auf dem Grundstück, was den Geländeverlauf berücksichtigt. Oft wird die Firsthöhe in Verbindung mit der Traufhöhe und der zulässigen Dachneigung festgesetzt, sodass sich der tatsächlich mögliche First rechnerisch ergibt: Traufhöhe zuzüglich Kniestock und Dachaufbau aus Neigung mal halber Gebäudebreite. Existiert kein Bebauungsplan, ist das Bauvorhaben nach § 34 BauGB in den Rahmen der näheren Umgebung einzufügen – das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen prüft dies im Einzelfall.
Die Firsthöhe wirkt sich darüber hinaus auf die einzuhaltenden Abstandsflächen aus: Je höher der First, desto größer sind in der Regel die nach der Bayerischen Bauordnung erforderlichen Abstände zur Nachbargrenze, was die bebaubare Fläche eines Grundstücks spürbar verringern kann.
Auswirkungen auf Nutzfläche und Baukosten
Ein höherer First bedeutet mehr nutzbarer Raum im Dachgeschoss, da größere Bereiche die gesetzlich geforderte Stehhöhe erreichen. Das steigert die Wohnfläche und damit den Wert der Immobilie – ein Aspekt, der auf dem hochpreisigen Markt im Blauen Land und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen wirtschaftlich ins Gewicht fällt. Gleichzeitig wachsen mit der Gebäudehöhe auch die Baukosten: mehr Wandfläche, mehr Dachfläche, höherer Gerüstaufwand.
Wer die zulässige Firsthöhe optimal ausnutzen möchte, kann verschiedene Parameter anpassen: eine geringere Dachneigung, ein schmaleres Gebäude oder die Reduzierung des Kniestocks (Drempel) helfen, das vorgeschriebene Maß einzuhalten und dennoch ausreichend Dachraum zu erzielen.
Befreiung und praktische Hinweise
Überschreitet ein Entwurf die festgesetzte Firsthöhe, ist eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB möglich – aber kein Selbstläufer. Voraussetzung ist, dass die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und nachbarliche Belange nicht beeinträchtigt werden. Bei geringfügigen Überschreitungen sind die Erfolgsaussichten erfahrungsgemäß besser, bei erheblichen Abweichungen deutlich schlechter. Eine Zustimmung der Nachbarn erleichtert das Verfahren, ersetzt die behördliche Entscheidung jedoch nicht.
Wer ein Grundstück im Landkreis erwirbt, sollte den geltenden Bebauungsplan vor dem Kauf genau studieren und die gewünschte Wohnfläche gegen die planungsrechtlichen Vorgaben gegenrechnen. Eine kurze Machbarkeitsstudie durch einen Architekten schafft frühzeitig Klarheit und kann teure Planungsänderungen im Nachhinein vermeiden.
