Mehrfamilienhaus

Ein Mehrfamilienhaus ist ein Wohngebäude, das mindestens drei voneinander abgeschlossene Wohneinheiten für unterschiedliche Haushalte umfasst. Es kann als Ganzes einem einzigen Eigentümer gehören oder in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt sein. Die Verwaltung eines solchen Objekts stellt höhere organisatorische Anforderungen als ein Einfamilienhaus und wird häufig an eine professionelle Hausverwaltung übertragen.

Eigentumsformen im Überblick

Bei einem Mehrfamilienhaus in Volleigentum hält eine einzige Person oder Gesellschaft das gesamte Gebäude samt Grundstück. Alle Mietverhältnisse werden zentral verwaltet, Entscheidungen fallen ohne Abstimmungsprozesse. Demgegenüber steht das aufgeteilte Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG): Hier besitzen verschiedene Eigentümer ihre jeweiligen Einheiten, während Gemeinschaftsflächen wie Treppenhaus, Dach und Keller gemeinschaftlich genutzt werden. Ergänzend gibt es das sogenannte Teileigentum für gewerblich genutzte Einheiten – etwa Büros oder Praxen –, das ebenfalls nach WEG strukturiert ist. Gerade in Murnau am Staffelsee und im Blauen Land finden sich vermehrt Objekte mit Mischnutzung: Erdgeschosseinheiten werden gewerblich genutzt, die Obergeschosse dienen dem Wohnen.

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Der zentrale Renditebegriff beim Mehrfamilienhaus ist die Bruttomietrendite: Sie setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis. Ein wesentlicher Vorteil gegenüber einer Einzelwohnung liegt in der Risikostreuung – bei mehreren Mietparteien fällt der Leerstand einer Einheit weit weniger ins Gewicht als beim Einzelobjekt. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen sind die Bodenrichtwerte im Alpenvorland traditionell hoch, was die erzielbaren Kaufpreise entsprechend nach oben treibt. Gleichzeitig profitieren Investoren langfristig von stabilen Mietmärkten und einer anhaltend starken Nachfrage – auch durch Zweitwohnsitznutzer und Kapitalanleger, die die Region gezielt ansteuern.

Beim Erwerb fällt in Bayern die bundesweit niedrigste Grunderwerbsteuer von 3,5 % an, was bei größeren Investitionsvolumina spürbar zur Kostenseite beiträgt. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten nach dem GNotKG sowie die ortsübliche Maklerprovision von je 3,57 % inkl. MwSt. für Käufer und Verkäufer.

Verwaltung und Eigentümergemeinschaft

Befindet sich ein Mehrfamilienhaus im Volleigentum, obliegt die gesamte Verwaltung – von der Betriebskostenabrechnung bis zur Instandhaltung – dem Eigentümer allein oder einer beauftragten Hausverwaltung. Komplexer wird es beim aufgeteilten Wohnungseigentum: Hier bilden alle Eigentümer kraft Gesetzes eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Diese entscheidet in Eigentümerversammlungen über gemeinschaftliche Maßnahmen, verwaltet die Instandhaltungsrücklage und verteilt Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen. Konflikte zwischen Eigentümern über bauliche Veränderungen oder die Verwalterwahl sind in der Praxis keine Seltenheit und erfordern klare Regelungen im Gemeinschaftsordnung. Das Grundbuchamt Weilheim ist für Objekte im Landkreis Garmisch-Partenkirchen zuständig und führt sämtliche Eigentumsänderungen und Belastungen ein.

Beispielrechnung: Bruttomietrendite

Ein Mehrfamilienhaus in Murnau am Staffelsee mit vier Wohneinheiten à 80 m² wird zum Kaufpreis von 2.000.000 € angeboten. Die ortsübliche Nettokaltmiete liegt bei angenommenen 13 €/m² pro Monat.

Diese Rendite liegt im oberen Preissegment des Alpenvorlands am unteren Ende dessen, was Kapitalanleger als attraktiv betrachten. Wer auf Wertsteigerung setzt, kalkuliert dennoch mit diesem Markt – stabile Nachfrage und begrenzte Verfügbarkeit von Objekten in Seenähe oder mit Bergblick stützen die Preisentwicklung langfristig.