Wer ein Grundstück kauft, benötigt vor der Umschreibung im Grundbuch eine behördliche Bestätigung, dass die zuständige Gemeinde ihr gesetzliches Vorkaufsrecht nicht in Anspruch nimmt. Dieses Dokument wird als Negativbescheinigung bezeichnet – gelegentlich auch Negativzeugnis oder Negativattest genannt. Erst wenn diese Erklärung vorliegt, kann der Eigentumsübergang rechtswirksam vollzogen werden.
Gesetzliche Grundlage und Anwendungsbereiche
Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist im Baugesetzbuch verankert und ermöglicht es Kommunen, bei bestimmten Grundstücksverkäufen anstelle des Käufers in den Vertrag einzutreten. Typische Anwendungsbereiche sind Grundstücke in städtebaulichen Entwicklungs- und Sanierungsgebieten, in Gebieten mit einem Bebauungsplan oder in Gebieten, für die die Gemeinde ein Erhaltungsziel verfolgt. Auch brachliegende oder unbebaute Flächen können betroffen sein, wenn die Gemeinde dort konkrete Planungsabsichten hegt. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo der Siedlungsdruck durch Zuzug und hohe Nachfrage nach Zweitwohnsitzen erheblich ist, beobachten Gemeinden derartige Verkäufe mitunter aufmerksam.
Ablauf: Vom Kaufvertrag zur Bescheinigung
Unmittelbar nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags stellt der Notar bei der zuständigen Gemeinde einen Antrag auf Ausstellung der Negativbescheinigung. Die Gemeinde hat gesetzlich zwei Monate Zeit, um zu entscheiden, ob sie ihr Vorkaufsrecht ausübt oder darauf verzichtet. In der Praxis – insbesondere wenn keine städtebaulichen Interessen entgegenstehen – erteilen viele Gemeinden die Bescheinigung deutlich früher. Für Transaktionen im Bereich Murnau am Staffelsee oder angrenzender Gemeinden empfiehlt es sich, diesen Zeitpuffer bei der Kaufpreiszahlung und Übergabeplanung einzukalkulieren.
Was passiert, wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird?
Entscheidet sich eine Gemeinde für die Ausübung ihres Vorkaufsrechts, tritt sie zu den Konditionen des ursprünglichen Kaufvertrags an die Stelle des Käufers. Der Verkäufer erhält seinen vereinbarten Kaufpreis, der ursprüngliche Käufer geht jedoch leer aus – trotz abgeschlossenen Notarvertrags. Eine solche Situation lässt sich in vielen Fällen vermeiden, wenn Makler und Notar bereits im Vorfeld einer Beurkundung eine informelle Voranfrage bei der Gemeindeverwaltung stellen, um das Risiko einzuschätzen.
Kosten im Überblick
Die Gebühren für die Ausstellung einer Negativbescheinigung sind kommunal geregelt und variieren je nach Gemeinde und Kaufpreis. Zur Orientierung:
- Kaufpreis bis 100.000 €: Gebühr häufig im Bereich von 50 bis 75 €
- Kaufpreis 300.000 €: Gebühr typischerweise um die 100 €
- Kaufpreis 800.000 € (keine ungewöhnliche Größenordnung im Alpenvorland): Gebühr bis ca. 150 € oder mehr, abhängig von der Gebührensatzung der jeweiligen Gemeinde
Diese Kosten trägt üblicherweise der Käufer und sie fließen in die Erwerbsnebenkosten ein – neben der Grunderwerbsteuer (in Bayern mit 3,5 % der günstigste Satz bundesweit), den Notarkosten und der Maklerprovision.
