Als Obergeschoss bezeichnet man jedes Geschoss eines Gebäudes, das sich unmittelbar oder in weiterer Folge über dem Erdgeschoss befindet. Je nach Gebäudehöhe unterscheidet man erstes Obergeschoss (1. OG), zweites Obergeschoss (2. OG) und so weiter. Die präzise Angabe der Geschosslage ist in Grundrissen, Baubeschreibungen und Immobilienanzeigen unverzichtbar – und hat darüber hinaus auch rechtliche Konsequenzen.
Zählweise in Deutschland und internationale Unterschiede
In Deutschland beginnt die Nummerierung der Obergeschosse unmittelbar über dem Erdgeschoss: Das erste Stockwerk ist das 1. OG, das zweite das 2. OG usw. Diese Zählweise gilt einheitlich und ist in Bauplänen sowie im Grundbuch die verbindliche Referenz.
Im internationalen Kontext weicht die Systematik davon ab. In angelsächsischen Ländern gilt das, was in Deutschland als Erdgeschoss bezeichnet wird, als „Ground Floor", während das 1. OG dort „First Floor" heißt. In Frankreich spricht man vom „Premier Étage" für das erste Stockwerk über dem Erdgeschoss. Diese Unterschiede sind zwar im deutschen Alltag selten relevant, können aber bei internationalen Käufern – etwa bei Kapitalanlegern oder Zweitwohnungssuchenden aus dem Ausland, die im Blauen Land oder im Raum Garmisch-Partenkirchen nach einem Objekt suchen – gelegentlich zu Rückfragen führen.
Rechtliche Bedeutung und Vollgeschossregelung
Die korrekte Bezeichnung eines Geschosses ist nicht nur eine Frage der Übersichtlichkeit, sondern hat handfeste baurechtliche Konsequenzen. Der Bebauungsplan legt fest, wie viele Vollgeschosse ein Gebäude haben darf – und damit mittelbar, wie viele Obergeschosse zulässig sind. Was als Vollgeschoss gilt, regelt die jeweilige Landesbauordnung. In Bayern definiert die Bayerische Bauordnung (BayBO) die Mindestanforderungen an Raumhöhe und Grundfläche, die ein Geschoss erfüllen muss, um als Vollgeschoss zu zählen.
Für Kaufverträge, Teilungserklärungen bei Eigentumswohnungen und Wohnflächenberechnungen ist die genaue Geschosszuordnung verbindlich. Das Grundbuchamt Weilheim, das für weite Teile des Landkreises Garmisch-Partenkirchen zuständig ist, übernimmt die im Aufteilungsplan eingetragenen Geschossbezeichnungen direkt in das Wohnungsgrundbuch.
Wertrelevanz der Geschosslage
Ob eine Wohnung im ersten oder dritten Obergeschoss liegt, ist für ihren Marktwert alles andere als gleichgültig. Höhere Geschosse bieten in der Regel weniger Straßenlärm, mehr Lichteinfall und – in einer Landschaft wie dem Alpenvorland – oft einen unverbauten Blick auf Berge oder Seen. Objekte mit Sicht auf den Staffelsee oder die Zugspitze erzielen in oberen Etagen regelmäßig höhere Quadratmeterpreise als vergleichbare Einheiten in unteren Geschossen.
Gleichzeitig stellt ein fehlendes Treppenhaus oder das Fehlen eines Aufzugs in Gebäuden ab dem dritten Obergeschoss für bestimmte Käufergruppen – darunter ältere Interessenten oder Familien mit Kinderwagen – ein spürbares Hindernis dar. Ein seriöses Exposé benennt diese Faktoren transparent, damit Kaufinteressenten ihre Entscheidung auf vollständiger Informationsgrundlage treffen können.
Hinweise für Kaufinteressenten
Wer eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus erwerben möchte, sollte die Geschossbezeichnung stets mit dem Grundriss und der Teilungserklärung abgleichen. Gerade bei älteren Bestandsgebäuden weichen umgangssprachliche Bezeichnungen (z. B. „Hochparterre" oder „Zwischengeschoss") mitunter von der baurechtlichen Einordnung ab. Im Zweifel gibt der aktuelle Lageplan, den das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen auf Anfrage einsehen lässt, verlässliche Auskunft über die planungsrechtlich anerkannten Geschosse eines Gebäudes.
