Penthouse

Ein Penthouse ist eine Eigentumswohnung in den obersten Geschossen eines Mehrfamilienhauses, die sich durch eine großzügige Dachterrasse, unverbaubare Weitblicke und eine gehobene Ausstattung von allen anderen Wohnungstypen abhebt. Es handelt sich um das hochwertigste Segment im Eigentumswohnungsmarkt: Gegenüber vergleichbaren Wohnungen im selben Haus werden Aufpreise von 30 bis 100 Prozent erzielt. Die Wohnflächen beginnen in der Regel bei etwa 120 Quadratmetern und können bei repräsentativen Objekten deutlich über 300 Quadratmeter erreichen.

Architektur und Raumqualität

Das entscheidende Merkmal eines Penthouses ist die Lage ganz oben – ohne Nachbarn über sich, ohne Trittschall von oben, mit vollem Tageslicht aus mehreren Himmelsrichtungen. Umlaufende oder teilweise umlaufende Terrassen von 50 bis über 200 Quadratmetern gehören zum Standard. Raumhöhen von 2,80 bis 3,50 Metern verleihen den Räumen eine Großzügigkeit, die in normalen Geschosswohnungen selten zu finden ist. Viele Penthouses sind als Maisonette über zwei Ebenen konzipiert, wodurch ein eigenständiges Wohnhaus-Feeling entsteht. Bei besonders hochwertigen Objekten führt ein privater Aufzug direkt in die Wohnung – ein entscheidendes Kriterium für Käufer, denen Diskretion wichtig ist.

Ausstattung im gehobenen Segment

Die Ausstattung eines Penthouses folgt konsequent dem Premiumanspruch: Designerküchen namhafter Hersteller, Bäder mit Natursteinverkleidung, freistehender Wanne und ebenerdiger Dusche sowie eine vollständige Smart-Home-Integration für Beleuchtung, Heizung, Klimaanlage und Beschattung sind heute in dieser Klasse selbstverständlich. Böden aus Echtholzparkett oder Naturstein, Fußbodenheizung in allen Räumen und eine hochwertige Haustechnik runden das Bild ab. Der Unterhalt ist entsprechend aufwendiger als bei einer Standardwohnung: Höhere Heizkosten, eine leistungsfähige Kühlung im Sommer und ein erhöhtes Hausgeld durch den großen Miteigentumsanteil sind realistisch einzuplanen.

Markt und Zielgruppe im Alpenvorland

Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen und rund um den Staffelsee richtet sich ein Penthouse in erster Linie an vermögende Privatpersonen, die eine Hauptresidenz mit Bergblick suchen, sowie an nationale und internationale Kapitalanleger, die auf Wertstabilität und Prestige setzen. Der ausgeprägte Zweitwohnungsmarkt in dieser Region trägt dazu bei, dass ein erheblicher Teil der Käufer ohne Fremdfinanzierung kauft. Die hohen Bodenrichtwerte im Alpenvorland – insbesondere in Seenähe am Staffelsee oder Riegsee – bilden die Grundlage für Kaufpreise, die sich in einem vergleichbaren Bereich wie in deutschen Großstädten bewegen oder diese in absoluten Toplagen sogar übertreffen können.

Rechtliche Besonderheiten

Die Dachterrasse eines Penthouses ist im Grundbuch üblicherweise als Sondernutzungsrecht eingetragen – das bedeutet: Der Eigentümer darf sie exklusiv nutzen, trägt aber auch die Instandhaltungspflicht alleine. Der Miteigentumsanteil eines Penthouses fällt aufgrund der Fläche und des Wertes häufig mit 10 bis 20 Prozent des Gesamtgebäudes vergleichsweise hoch aus, was sich auf Hausgeld und Stimmrechte in der Eigentümerversammlung auswirkt. Vor dem Kauf sollte die Teilungserklärung sorgfältig geprüft werden – insbesondere hinsichtlich der Rechte und Pflichten rund um Terrasse, Dachfläche und gemeinschaftliche Anlagen. Grundbuch- und Eigentumsfragen werden im Bereich Murnau und Garmisch-Partenkirchen über das Grundbuchamt Weilheim abgewickelt.

Beispielrechnung: Erwerbskosten eines Penthouses

Ein konkretes Rechenbeispiel verdeutlicht, welche Gesamtkosten beim Kauf entstehen können:

Annahme: Penthouse in Murnau am Staffelsee, 160 m² Wohnfläche + 80 m² Terrasse, Kaufpreis 1.600.000 Euro

Bayern profitiert dabei vom bundesweit niedrigsten Grunderwerbsteuersatz von 3,5 Prozent – ein Vorteil, der bei Kaufpreisen in dieser Größenordnung mehrere zehntausend Euro ausmacht. Die Maklerprovision wird seit Dezember 2020 gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt, sodass jede Seite 3,57 Prozent inkl. MwSt. trägt.