Als Rohbau bezeichnet man den tragenden Grundkörper eines Gebäudes: alle konstruktiven Bauteile, die nach Abschluss der eigentlichen Bauarbeiten stehen – bevor der Innenausbau beginnt. Er umfasst Fundament, Bodenplatte, tragende Außen- und Innenwände, Geschossdecken sowie Dachstuhl und Dacheindeckung. Traditionell markiert das Richtfest den Abschluss dieser Bauphase.
Was gehört zum Rohbau – und was nicht
Zum Rohbau zählen alle statisch tragenden und raumbildenden Elemente: Fundament und Bodenplatte, ein eventuelles Kellergeschoss, Außen- und Innenwände, Decken zwischen den Geschossen, Dachstuhl mit Eindeckung sowie ein vorhandener Schornstein. Fenster und Außentüren sind ein häufiger Grenzfall – je nach Vertrag können sie zum Rohbau gehören oder separat beauftragt werden.
Nicht Teil des Rohbaus sind hingegen Innenputz und Estrich, sämtliche Installationen für Elektro, Sanitär und Heizung, Trockenbauarbeiten, Bodenbeläge sowie Innentüren. All das fällt unter den Innenausbau, der in einem zweiten größeren Schritt folgt.
Zeitrahmen und Kostenanteil
Wie lange der Rohbau dauert, hängt stark von der Bauweise ab. Ein massiv gebautes Einfamilienhaus steht typischerweise nach sechs bis zwölf Wochen im Rohbau, ein Massiv-Mehrfamilienhaus benötigt drei bis sechs Monate. Fertighäuser dagegen sind in wenigen Tagen aufgestellt.
Beim Kostenanteil sollten Bauherren den Rohbau mit etwa 30 bis 40 Prozent der Gesamtbaukosten veranschlagen. Bei einem Einfamilienhaus mit einem Gesamtbudget von 500.000 Euro – im Alpenvorland rund um Murnau und den Landkreis Garmisch-Partenkirchen angesichts hoher Grundstückspreise eine realistische Ausgangsgröße – entfallen also rund 150.000 bis 200.000 Euro allein auf den Rohbau. Die größten Einzelposten sind dabei Mauerwerk und Decken sowie Dachstuhl und Eindeckung.
Qualitätssicherung während der Bauphase
An mehreren Stellen lohnt sich eine unabhängige Kontrolle durch einen Bausachverständigen. Beim Fundament sind Bewehrung, Sauberkeitsschicht und Dämmung zu prüfen. Beim Mauerwerk kommt es auf Maßgenauigkeit und Lotrechte an, bei den Decken auf Bewehrung und korrekte Stärke. Das Dach muss auf Dichtigkeit und saubere Anschlüsse hin untersucht werden.
Zu den häufigsten Mängeln, die später teuer werden können, zählen eine unzureichende Kellerabdichtung, Wärmebrücken durch handwerkliche Fehler sowie Risse im Mauerwerk durch zu rasches Austrocknen. Eine fehlerhafte Dampfbremse im Dach kann zu Feuchteschäden führen, die erst Jahre später sichtbar werden.
Rohbauversicherung – ein oft unterschätzter Punkt
Während der Bauphase ist ein Gebäude besonderen Risiken ausgesetzt: Sturm, Hagel, Feuer, Vandalismus oder Leitungswasserschäden können erhebliche Schäden anrichten, bevor auch nur eine Versicherung für das fertige Objekt greift. Eine Bauleistungs- bzw. Rohbauversicherung schließt diese Lücke. Der Einmalbeitrag liegt üblicherweise bei 0,1 bis 0,3 Prozent der Bausumme und gilt bis zur Fertigstellung und Übergabe des Gebäudes.
Das Rohbauhaus als Kaufoption
Wer ein sogenanntes Ausbauhaus oder Rohbauhaus erwirbt, erhält das Gebäude im Rohbauzustand und führt den Innenausbau selbst oder in Eigenregie durch. Der Preisvorteil gegenüber einem schlüsselfertigen Haus kann sich auf 30 bis 40 Prozent belaufen – ein erheblicher Unterschied, gerade in einer Region mit hohen Bodenrichtwerten wie dem Blauen Land. Allerdings verlängert sich die Gesamtbauzeit dadurch erheblich, der Koordinationsaufwand steigt, und Eigenleistungen unterliegen keiner Gewährleistung. Kostenüberschreitungen im Ausbau sind eine häufige Erfahrung, die bei der Kalkulation realistisch eingepreist werden sollte.
Häufige Frage: Kann ich ein Grundstück mit stehendem Rohbau kaufen und den Ausbau selbst beauftragen?
Ja, das ist rechtlich möglich und kommt in der Praxis vor – etwa wenn ein Bauträger in Schwierigkeiten geraten ist oder ein Privatkäufer sein Projekt nicht zu Ende geführt hat. Vor einem solchen Kauf sollten Sie jedoch unbedingt einen unabhängigen Bausachverständigen hinzuziehen, der den Rohbauzustand systematisch bewertet. Entscheidend sind neben dem baulichen Zustand auch die Baugenehmigung (deren Gültigkeit gegebenenfalls geprüft werden muss), bestehende Bauverträge sowie Gewährleistungsansprüche gegenüber ausführenden Firmen. Das zuständige Grundbuchamt Weilheim gibt Auskunft über eventuelle Belastungen des Grundstücks, die beim Kauf eines unfertigen Objekts besonders sorgfältig geprüft werden sollten.
