Die Tilgung bezeichnet den Teil der monatlichen Darlehensrate, mit dem die eigentliche Kreditsumme schrittweise zurückgezahlt wird – im Unterschied zu den Zinsen, die das Nutzungsentgelt für das geliehene Kapital darstellen. Gemeinsam bilden Zins und Tilgung die sogenannte Annuität, also die regelmäßige monatliche Gesamtbelastung. Die Wahl der Tilgungshöhe entscheidet maßgeblich darüber, wie lange ein Darlehen läuft, wie hoch die Gesamtkosten ausfallen und ob die Schuldenfreiheit realistisch vor dem Renteneintritt erreicht wird.
Tilgungsarten im Überblick
Die bei weitem häufigste Form in der privaten Immobilienfinanzierung ist das Annuitätendarlehen mit konstanter monatlicher Rate. Dabei bleibt die Gesamtzahlung über die gesamte Zinsbindungsperiode gleich, während sich das innere Verhältnis verschiebt: Mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil, weil die Restschuld kleiner wird – der Tilgungsanteil steigt entsprechend. Das schafft Planungssicherheit und eignet sich besonders gut für selbst genutztes Wohneigentum.
Bei der Ratentilgung bleibt der Tilgungsbetrag konstant, während die monatliche Gesamtrate mit sinkender Restschuld abnimmt. Die Gesamtzinsbelastung fällt dadurch etwas geringer aus als beim Annuitätendarlehen, allerdings ist die Anfangsbelastung höher.
Endfällige Darlehen, bei denen während der Laufzeit ausschließlich Zinsen gezahlt und die Schuld erst am Ende in einer Summe getilgt werden, sind im privaten Bereich selten, tauchen aber bei Kapitalanlageimmobilien gelegentlich auf. Eine Sonderform ist das Volltilgerdarlehen: Hier wird die Laufzeit so kalkuliert, dass das Darlehen exakt zum Ende der Zinsbindung vollständig getilgt ist – ohne Restschuld und ohne Anschlussfinanzierungsbedarf.
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Fachleute empfehlen heute eine Anfangstilgung von mindestens zwei bis drei Prozent, bei einem noch niedrigen Zinsniveau eher drei bis vier Prozent oder mehr. Wer zu Beginn nur mit einem Prozent tilgt, verlängert die Laufzeit erheblich und zahlt über die gesamte Finanzierungsdauer deutlich mehr Zinsen.
Als Orientierung gilt außerdem: Die monatliche Gesamtbelastung aus Zins und Tilgung sollte in der Regel nicht mehr als 40 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens beanspruchen. Und die angestrebte Schuldenfreiheit sollte spätestens mit dem Renteneintritt zusammenfallen – gerade im hochpreisigen Alpenvorland, wo Kaufpreise im Raum Murnau oder am Staffelsee häufig deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt liegen, ist eine ausreichend hohe Tilgung von Anfang an besonders wichtig.
Beispielrechnung: Tilgungshöhe und ihre Wirkung
Angenommen, eine Familie finanziert eine Immobilie im Blauen Land mit einem Darlehen von 500.000 Euro zu einem Zinssatz von 3,5 Prozent. Je nach gewählter Anfangstilgung ergeben sich deutlich unterschiedliche Szenarien:
| Anfangstilgung | Monatliche Rate | Laufzeit (ca.) | Gesamtzinslast (ca.) |
|---|---|---|---|
| 1 % | 1.875 € | über 50 Jahre | sehr hoch |
| 2 % | 2.292 € | ca. 35 Jahre | deutlich reduziert |
| 3 % | 2.708 € | ca. 26 Jahre | erheblich geringer |
Der Unterschied zwischen ein und drei Prozent Anfangstilgung beträgt hier rund 830 Euro monatlich – und spart über die gesamte Laufzeit einen sechsstelligen Betrag an Zinskosten, während die Schuldenfreiheit gut 25 Jahre früher erreicht wird.
Flexibilität: Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel
Viele Darlehensverträge räumen die Möglichkeit ein, den Tilgungssatz während der Zinsbindungsperiode ein- oder zweimal innerhalb einer definierten Bandbreite anzupassen – typischerweise zwischen einem und zehn Prozent. Das bietet Spielraum, wenn sich die Lebenssituation ändert, etwa durch Elternzeit, einen Jobwechsel oder ein gestiegenes Einkommen.
Daneben sind Sondertilgungen ein wirkungsvolles Instrument: Viele Banken erlauben, jährlich bis zu fünf oder zehn Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme außerplanmäßig zurückzuzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Selbst moderate Beträge aus einer Erbschaft oder einem Jahresbonus können die Restschuld spürbar senken und die Laufzeit erheblich verkürzen. Wer beim Vertragsabschluss auf dieses Recht verzichtet, verschenkt unnötig finanziellen Spielraum.
Besonderheiten bei Kapitalanlageimmobilien
Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist der Anteil an Kapitalanlegern und Zweitwohnungsbesitzern überdurchschnittlich hoch. Wer eine Immobilie zur Vermietung erwirbt, sollte die Tilgungsstrategie gemeinsam mit einem Steuerberater abstimmen: Während Darlehenszinsen als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abgesetzt werden können, ist die Tilgung steuerlich nicht abzugsfähig. Eine höhere Fremdkapitalquote – verbunden mit zunächst niedrigerer Tilgung – kann in bestimmten Konstellationen steuerlich vorteilhaft sein. Langfristig bleibt das Ziel jedoch dasselbe: Die Immobilie sollte spätestens im Rentenalter lastenfrei sein.
