Die Übergabe bezeichnet den vertraglich vereinbarten Moment, in dem der Verkäufer dem Käufer den tatsächlichen Besitz einer Immobilie überträgt. Ab diesem Zeitpunkt darf der Käufer das Objekt nutzen, trägt aber auch die laufenden Kosten und das Risiko für etwaige Schäden. Wichtig: Die Übergabe ist nicht dasselbe wie der Eigentumsübergang – dieser erfolgt erst mit der Umschreibung im Grundbuch, was in der Regel einige Wochen später stattfindet.
Voraussetzung: Kaufpreiszahlung
Die Übergabe findet üblicherweise erst statt, wenn der vollständige Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist oder der Notar dessen Eingang bestätigt hat. Im Kaufvertrag wird dazu ein konkretes Datum oder eine Bedingung – meist die nachgewiesene Zahlung – festgehalten. Gerade bei hochpreisigen Objekten im Alpenvorland, wo Kaufpreise im gehobenen Segment keine Seltenheit sind, ist dieser Schritt für beide Parteien von besonderer Bedeutung. Der Termin wird in der Regel zwischen Käufer, Verkäufer und – wenn involviert – dem begleitenden Makler abgestimmt.
Das Übergabeprotokoll
Beim Übergabetermin begehen Käufer und Verkäufer das Objekt gemeinsam und halten den Zustand schriftlich fest. Ein sorgfältig geführtes Protokoll schützt beide Seiten vor späteren Missverständnissen. Es sollte mindestens folgende Punkte umfassen:
- Zählerstände von Strom, Gas und Wasser zum exakten Übergabezeitpunkt – relevant für die korrekte Abrechnung mit den Versorgern
- Schlüsselübergabe mit Angabe der Anzahl und Art aller ausgehändigten Schlüssel (Haus-, Keller-, Briefkasten-, Garagenschlüssel etc.)
- Zustandsdokumentation sichtbarer Mängel oder Beschädigungen, die bereits vor der Übergabe bestanden
- Inventarliste, sofern Einrichtungsgegenstände oder Ausstattung mitveräußert wurden
Das Protokoll wird von beiden Parteien unterschrieben und ist Teil der Kaufakte. Fotos als ergänzende Dokumentation sind empfehlenswert.
Rechtliche Wirkungen ab Übergabe
Mit der Übergabe wechseln nicht nur Schlüssel und Zutritt den Inhaber – es gehen auch sämtliche Rechte und Pflichten aus der Nutzung auf den Käufer über. Dazu gehören Betriebskosten, laufende Versicherungen sowie die sogenannte Gefahrtragung: Entsteht nach der Übergabe ein Schaden am Gebäude, liegt das Risiko beim Käufer. Gleichzeitig stehen dem Käufer ab diesem Zeitpunkt auch etwaige Mieteinnahmen zu, sofern es sich um ein vermietetes Objekt handelt – ein Aspekt, der im Landkreis Garmisch-Partenkirchen mit seinem hohen Anteil an Kapitalanlegern und Ferienvermietungen praktische Relevanz hat.
Übergabe und Grundbuchumschreibung
Wer eine Immobilie übernimmt, ist zunächst Besitzer, nicht Eigentümer. Das rechtliche Eigentum geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über, das für Objekte im Bereich Murnau am Staffelsee und Umgebung beim Grundbuchamt Weilheim geführt wird. Die Umschreibung erfolgt nach Vorlage der notariellen Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie nach Eingang der Grunderwerbsteuer – in Bayern beträgt diese 3,5 Prozent und liegt damit als niedrigster Satz bundesweit vergleichsweise günstig. Zwischen Übergabe und vollständiger Grundbuchumschreibung können mehrere Wochen vergehen; das ändert jedoch nichts an der Wirksamkeit der Übergabe selbst.
