Untermiete beschreibt das Rechtsverhältnis, das entsteht, wenn ein Mieter seine Wohnung oder einzelne Zimmer an eine dritte Person – den Untermieter – weitervermietet. Der ursprüngliche Mietvertrag zwischen Vermieter und Hauptmieter bleibt dabei vollständig bestehen; es entsteht lediglich ein zusätzliches, nachgelagertes Mietverhältnis. Wer ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet, riskiert eine fristlose Kündigung.
Erlaubnispflicht und berechtigtes Interesse
Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 553 BGB: Hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, kann er vom Vermieter die Erlaubnis verlangen – dieser darf sie nur bei einem triftigen Gegengrund verweigern. Als berechtigtes Interesse anerkannt sind etwa finanzielle Engpässe, eine durch veränderte Lebensumstände zu groß gewordene Wohnung, die Pflege eines Angehörigen oder ein längerer Auslandsaufenthalt aus beruflichen Gründen.
Kein berechtigtes Interesse besteht hingegen bei der gewerblichen Weitervermietung oder der vollständigen Aufgabe der Wohnung ohne eigene Rückkehrabsicht. Der Vermieter darf die Erlaubnis verweigern, wenn der vorgeschlagene Untermieter etwa wegen Unzumutbarkeit abgelehnt werden kann oder eine Überbelegung der Wohnung droht.
Teil- oder Volluntervermietung
Praktisch relevant ist die Unterscheidung zwischen zwei Formen: Bei der Teiluntervermietung bleibt der Hauptmieter selbst in der Wohnung und vermietet einzelne Zimmer – ein Modell, das in Wohngemeinschaften verbreitet ist und rechtlich leichter zu begründen ist. Bei der Volluntervermietung wird die gesamte Wohnung weitergegeben, typischerweise bei einem längeren Auslandsaufenthalt. Hier ist das berechtigte Interesse schwerer nachzuweisen, und der Vermieter hat mehr Spielraum, die Erlaubnis zu verweigern.
Rechte, Pflichten und Haftung
Im Untermietverhältnis bleibt der Hauptmieter alleiniger Vertragspartner des Vermieters. Er haftet vollumfänglich für die pünktliche Mietzahlung und für Schäden, die der Untermieter verursacht. Der Untermieter selbst hat keinerlei direktes Rechtsverhältnis zum Eigentümer und genießt einen schwächeren Kündigungsschutz als ein Hauptmieter. Endet das Hauptmietverhältnis – gleich aus welchem Grund –, erlischt automatisch auch das Untermietverhältnis.
Untermietzins: Was darf verlangt werden?
Die Miethöhe ist grundsätzlich frei verhandelbar, findet aber ihre Grenze in der ortsüblichen Vergleichsmiete; eine wucherische Überschreitung ist unzulässig. Bei möblierten Zimmern ist ein Aufschlag üblich, um Abnutzung und Einrichtung zu berücksichtigen. Eine moderate Gewinnspanne für den Verwaltungsaufwand ist rechtlich toleriert – verlangt der Hauptmieter jedoch deutlich mehr, als er selbst zahlt, kann der Vermieter die Zustimmung zur Untermiete verweigern oder entziehen.
Beispielrechnung – Zimmeruntervermietung im Alpenvorland
Angenommen, ein Mieter zahlt in Murnau am Staffelsee eine Kaltmiete von 1.200 € für eine 80 m² große Dreizimmerwohnung (15 €/m²). Er möchte ein 20 m² großes Zimmer untervermieten. Der ortsübliche Wert für dieses Zimmer liegt bei rund 300 € kalt. Ein kleiner Zuschlag für Möblierung und anteilige Nebenkosten von 50 € ist vertretbar, sodass ein Untermietzins von etwa 350 € monatlich realistisch und rechtlich unbedenklich wäre. Ein Untermietzins von 600 € für dasselbe Zimmer hingegen würde die Wuchergrenze überschreiten und könnte zur Verweigerung oder zum Widerruf der Vermietererlaubnis führen.
Kurzzeitvermietung über Plattformen
Die Überlassung der Wohnung über Plattformen wie Airbnb ist rechtlich eine Form der Untermiete und setzt zwingend die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters voraus. Viele Mietverträge schließen Ferienvermietung explizit aus. Zudem greifen in wachsenden Teilen Bayerns Zweckentfremdungsverbote, die eine behördliche Genehmigung verlangen und bei Verstößen empfindliche Bußgelder vorsehen. Einnahmen aus der Vermietung sind in jedem Fall steuerpflichtig und müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden.
