Im Immobilienrecht bezeichnet der Begriff „Verfügung" jedes Rechtsgeschäft, das unmittelbar auf ein bestehendes Recht einwirkt – also Eigentum überträgt, ein Grundstück belastet, ein Recht verändert oder aufhebt. Damit unterscheidet sich die Verfügung grundlegend vom sogenannten Verpflichtungsgeschäft: Der notarielle Kaufvertrag verpflichtet die Parteien zur Übereignung, vollzieht sie aber noch nicht. Erst die anschließende Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch sind die eigentliche Verfügung.
Trennungs- und Abstraktionsprinzip
Das deutsche Sachenrecht folgt zwei Grundprinzipien, die im Alltag oft unterschätzt werden. Das Trennungsprinzip besagt, dass Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft zwei rechtlich eigenständige Akte sind. Das Abstraktionsprinzip geht noch weiter: Beide Geschäfte sind in ihrer Wirksamkeit voneinander unabhängig. Ist ein Kaufvertrag aus formalen Gründen nichtig, kann das Eigentum dennoch wirksam übergegangen sein – sofern Auflassung und Grundbucheintragung fehlerfrei erfolgten. In diesem Fall entsteht ein Rückabwicklungsanspruch, nicht aber eine automatische Rückkehr der Eigentümerstellung. Das Grundbuch schafft hier Rechtssicherheit, weil es öffentlichen Glauben genießt und Dritte auf seinen Inhalt vertrauen dürfen.
Arten von Verfügungen im Grundstücksrecht
Verfügungen treten in der Praxis in verschiedenen Formen auf. Die häufigste ist die Übereignung: Eigentümer und Erwerber erklären die Auflassung vor dem Notar, anschließend wird der Eigentümerwechsel vom Grundbuchamt eingetragen – in der Region Garmisch-Partenkirchen und dem angrenzenden Landkreis liegt diese Zuständigkeit beim Grundbuchamt Weilheim. Daneben stehen Belastungsverfügungen, etwa die Bestellung einer Grundschuld zur Absicherung einer Finanzierung, die Eintragung einer Hypothek oder die Einräumung von Dienstbarkeiten wie einem Wegerecht oder einem Wohnrecht. Schließlich gibt es Aufhebungsverfügungen, die bestehende Belastungen löschen und so die Lastenfreiheit eines Grundstücks wiederherstellen, sowie Rangänderungen, mit denen Gläubiger die Reihenfolge ihrer Grundbuchrechte untereinander neu ordnen.
Verfügungsbefugnis und Verfügungsverbote
Wirksam verfügen kann grundsätzlich nur derjenige, dem das betreffende Recht auch tatsächlich zusteht. Ein Nichtberechtigter kann dennoch wirksam übereignen, wenn der Erwerber gutgläubig auf den Grundbuchinhalt vertraut – das Grundbuch gilt insoweit als richtig. Eingeschränkt oder ausgeschlossen wird die Verfügungsbefugnis durch Verfügungsverbote: Gerichtliche Verbote im Rahmen eines Arrestbeschlusses oder gesetzliche Verbote in der Insolvenz des Eigentümers verhindern wirksame Verfügungen gegenüber jedermann. Ein rein vertraglich vereinbartes Veräußerungsverbot hingegen bindet nur die Vertragsparteien selbst und entfaltet keine dingliche Wirkung gegenüber Dritten.
Formvorschriften und praktische Abläufe
Für Grundstücksgeschäfte schreibt § 311b BGB die notarielle Beurkundung vor. Die Eintragung ins Grundbuch ist bei Eigentumsübertragungen konstitutiv – sie begründet den Rechtswechsel, stellt ihn nicht nur fest. Fehlt die vorgeschriebene Form, ist das Rechtsgeschäft nichtig; bei der Auflassung kann ein anfänglicher Formmangel allerdings durch die vollzogene Grundbucheintragung geheilt werden.
In der Praxis koordiniert der Notar das Zusammenspiel aller Schritte: Er beurkundet Kaufvertrag und Auflassung, veranlasst die Vormerkung zur Sicherung des Eigentumsübertragungsanspruchs und beantragt nach Kaufpreiszahlung und Vorliegen aller behördlichen Unbedenklichkeitsbescheinigungen die endgültige Umschreibung. Die Grunderwerbsteuer fällt in Bayern mit 3,5 % an – dem bundesweit niedrigsten Satz – und ist eine der Voraussetzungen, die das Finanzamt mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung bestätigt, bevor das Grundbuchamt die Eintragung vornimmt.
