Wer ein Grundstück oder eine Immobilie kauft, erwirbt das Eigentum nicht allein durch die Unterzeichnung des Kaufvertrags. Das deutsche Recht verlangt zusätzlich eine sogenannte Auflassung – die ausdrückliche, notariell beurkundete Einigung beider Parteien darüber, dass das Eigentum auf den Käufer übergehen soll. Geregelt ist dies in § 925 BGB. Erst wenn zu dieser Einigung auch die Eintragung im Grundbuch hinzukommt (§ 873 BGB), wechselt das Eigentum rechtlich wirksam den Inhaber.
Trennungs- und Abstraktionsprinzip
Im deutschen Immobilienrecht gilt eine strikte Trennung zwischen dem schuldrechtlichen Kaufvertrag und dem dinglichen Übertragungsgeschäft. Der Kaufvertrag verpflichtet den Verkäufer zur Übereignung und den Käufer zur Zahlung des Kaufpreises – er überträgt das Eigentum aber noch nicht. Die Auflassung ist das eigenständige, von der Kaufpreisabrede losgelöste Rechtsgeschäft, das den Eigentumsübergang erst ermöglicht.
Daraus folgt das sogenannte Abstraktionsprinzip: Die Auflassung behält ihre Wirksamkeit grundsätzlich auch dann, wenn der zugrundeliegende Kaufvertrag später als unwirksam erkannt werden sollte. In einem solchen Fall entstehen lediglich Rückübertragungsansprüche – das Eigentum geht nicht automatisch zurück.
Ablauf bei der notariellen Beurkundung
Die Auflassung muss zwingend vor einem Notar erklärt werden, wobei beide Vertragsparteien gleichzeitig anwesend sein müssen – entweder persönlich oder durch einen bevollmächtigten Vertreter. Eine Vertretung ist ausschließlich mit notariell beglaubigter oder beurkundeter Vollmacht zulässig.
In der Praxis wird die Auflassung häufig unmittelbar im Rahmen der Kaufvertragsbeurkundung erklärt und vom Notar protokolliert. Der Notar beantragt anschließend beim zuständigen Grundbuchamt die Eigentumsumschreibung. Im Bereich Murnau und dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist dafür das Grundbuchamt beim Amtsgericht Weilheim zuständig.
Zeitpunkt und Käuferschutz durch die Auflassungsvormerkung
Zwischen der Beurkundung der Auflassung und der tatsächlichen Grundbucheintragung können mitunter mehrere Wochen vergehen. Um den Käufer in dieser Übergangsphase abzusichern, lässt der Notar in aller Regel zunächst eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Sie blockiert das Grundstück für anderweitige Verfügungen und schützt den Käufer vor einer zwischenzeitlichen Weiterveräußerung oder Belastung durch den Verkäufer.
Verkäufer, die auf zusätzliche Sicherheit bedacht sind, können vereinbaren, dass die Auflassung erst nach vollständigem Eingang des Kaufpreises erklärt wird. Beide Varianten sind rechtlich zulässig und werden in der Praxis je nach Einzelfall eingesetzt.
Wesentliche Merkmale der Auflassung
Zwei Eigenschaften der Auflassung sind für die Praxis besonders bedeutsam: Sie ist bedingungsfeindlich – eine Auflassung darf nicht von einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung abhängig gemacht werden. Und sie ist unwiderruflich – hat der Verkäufer die Auflassung einmal erklärt, kann er sie nicht mehr einseitig zurücknehmen. Ohne eine wirksam erklärte Auflassung ist ein Eigentumsübergang an einem Grundstück in Deutschland ausgeschlossen.
