Unter Vermessung versteht man die behördlich anerkannte Erfassung von Grundstücksgrenzen, Gebäudelagen und Geländepunkten durch öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Das Ergebnis fließt in das Liegenschaftskataster ein und bildet damit die räumliche Grundlage für Grundbucheintragungen, Baugenehmigungen und Grundstückstransaktionen. Wer ein Grundstück kauft, teilt oder bebauen möchte, kommt an einer Vermessung in aller Regel nicht vorbei.
Arten der Vermessung
Je nach Anlass und Ziel unterscheidet man verschiedene Vermessungsformen. Die Katastervermessung dient der amtlichen Fortführung des Liegenschaftskatasters und dokumentiert Lage, Größe und Nutzung einer Fläche verbindlich. Die Grenzvermessung stellt die genaue Lage von Flurstücksgrenzen durch das Setzen von Grenzpunkten und Grenzsteinen fest – sie ist das Mittel der Wahl, wenn Grenzen strittig sind oder nach langer Zeit erneut bestätigt werden sollen. Bei der Teilungsvermessung wird ein bestehendes Grundstück in zwei oder mehr Parzellen aufgeteilt, was etwa bei der Veräußerung eines Teils des Grundbesitzes notwendig wird. Hinzu kommen die Gebäudeeinmessung, die nach Fertigstellung eines Neubaus für das Kataster erforderlich ist, sowie die Bauvermessung, mit der Baugrenzen vor Baubeginn abgesteckt und während der Bauphase kontrolliert werden.
Ablauf einer Grenzvermessung
Den Auftrag für eine Grenzvermessung erteilt der Grundstückseigentümer einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur. Dieser zieht vorab die notwendigen Unterlagen – Katasterauszug und Grundbuchblatt – beim zuständigen Amt heran. Im Kernstück des Verfahrens steht die Grenzverhandlung: Bei einem gemeinsamen Ortstermin werden alle Nachbarn hinzugezogen, die Grenzpunkte per GPS oder Tachymeter ermittelt und Grenzsteine gesetzt. Die Beteiligten erkennen die festgestellten Grenzen durch ihre Unterschrift in einer Niederschrift an. Kommt keine Einigung zustande, kann die Grenzfeststellung gerichtlich erzwungen werden. Für die vollständige Bearbeitung sind erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen einzuplanen.
Kosten und Gebühren
Die Kosten einer Vermessung richten sich nach dem jeweiligen Landesgebührenrecht und variieren je nach Umfang der Maßnahme. Für eine einfache Grenzvermessung eines Einfamilienhauses sind grob etwa 800 bis 1.500 Euro anzusetzen; eine Teilungsvermessung größerer Grundstücke kann je nach Zuschnitt und Aufwand deutlich darüber liegen. Hinzu kommen Gebühren des Katasteramts für die Eintragung sowie für die Bereitstellung von Auszügen. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Grundstücke in gefragten Lagen am Staffelsee oder Riegsee hohe Bodenrichtwerte aufweisen, stehen die Vermessungskosten typischerweise in einem überschaubaren Verhältnis zum Gesamtwert der betreffenden Fläche – weshalb die rechtzeitige Beauftragung einer Vermessung wirtschaftlich sinnvoll ist und späteren Rechtsstreitigkeiten vorbeugt.
Rechtliche Bedeutung für Kauf und Bebauung
Das Liegenschaftskataster ist das amtliche Nachweissystem für alle Grundstücke; ohne seinen Eintrag fehlt jedem Eigentumswechsel die räumliche Bezugsgröße. Für eine Baugenehmigung verlangt die Behörde zwingend einen amtlichen Lageplan, der auf einer aktuellen Vermessung beruht; außerdem muss das Bauvorhaben vor Baubeginn abgesteckt und nach Fertigstellung eingemessen werden. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist hierfür das Landratsamt als Baugenehmigungsbehörde zuständig, das Grundbuchamt Weilheim trägt anschließend alle relevanten Änderungen in das Grundbuch ein.
Technik und Sonderfälle
Moderne Vermessungen arbeiten mit GPS- und GNSS-Empfängern, die zentimetergenaue Ergebnisse liefern, ergänzt durch elektronische Tachymeter, Nivelliere und – in anspruchsvollen Fällen – 3D-Laserscanning. Schwieriger wird es, wenn Grenzsteine fehlen, verrückt wurden oder wenn historische Unsicherheiten über den Grenzverlauf bestehen. In solchen Fällen werden alte Katasterkarten und Vermessungsrisse herangezogen, um die Grenzen zu rekonstruieren. Bei einer sogenannten Grenzverwirrung – wenn keine der vorhandenen Unterlagen eine zuverlässige Aussage erlaubt – ist eine vollständige Neuvermessung erforderlich, die mit erheblichem Zeit- und Kostenaufwand verbunden ist.
