Unter Vermittlung versteht man im Immobilienbereich die professionelle Zusammenführung von Anbietern und Interessenten – also von Verkäufern mit potenziellen Käufern oder von Vermietern mit Mietinteressenten. Ziel ist der rechtswirksame Vertragsabschluss. Der Makler erbringt dabei eine Vielzahl von Leistungen, die weit über das bloße Weiterreichen einer Telefonnummer hinausgehen: von der ersten Bewertung des Objekts über die Vermarktung und Interessentenauswahl bis hin zur Begleitung beim Notar.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Gewerbliche Immobilienvermittlung ist erlaubnispflichtig. Wer als Makler tätig ist, benötigt eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung, muss seine Zuverlässigkeit nachweisen und bei der IHK registriert sein. Der Maklervertrag ist privatrechtlich ausgestaltet und begründet sowohl Ansprüche als auch Pflichten auf beiden Seiten.
Zu den zentralen Maklerpflichten gehören die neutrale Interessenwahrung, die vollständige Aufklärung über bekannte Mängel und Risiken sowie die Prüfung der Bonität ernsthafter Interessenten. Vertraulichkeit im Umgang mit Kundendaten und eine lückenlose Dokumentation der eigenen Tätigkeit sind ebenso obligatorisch. Bei Pflichtverletzungen haftet der Makler auf Schadensersatz.
Der Provisionsanspruch entsteht ausschließlich im Erfolgsfall: Kommt der Vertrag nicht zustande, erhält der Makler keine Vergütung – unabhängig vom geleisteten Aufwand. Seit Dezember 2020 gilt beim Verkauf von Wohnimmobilien das Kopplungsprinzip: Käufer und Verkäufer teilen die Courtage zu gleichen Teilen. Im Bereich der Wohnraumvermietung gilt das Bestellerprinzip – zahlen muss, wer den Makler beauftragt hat.
Ablauf einer professionellen Vermittlung
Der Prozess beginnt mit einem ausführlichen Erstgespräch, in dem Lage, Zustand und Ausstattung des Objekts erfasst sowie eine fundierte Marktpreiseinschätzung erarbeitet werden. Im Alpenvorland rund um den Staffelsee oder mit Blick auf das Wettersteinmassiv spielen Lagequalität und Seeblick eine besondere Rolle bei der Bewertung – Faktoren, die nur ein ortskundiger Makler zuverlässig einpreisen kann.
Nach Abschluss des Maklervertrags und Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen – Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne – wird eine passgenaue Vermarktungsstrategie entwickelt. Das Exposé, professionelle Fotos, die Präsenz auf den großen Immobilienportalen und die Aktivierung des Maklernetzwerks bilden dabei die wichtigsten Bausteine. Anfragen werden auf Ernsthaftigkeit und Finanzierbarkeit geprüft, bevor Besichtigungstermine koordiniert werden.
In der Abschlussphase übernimmt der Makler die Moderation der Preisverhandlungen und sorgt dafür, dass Kaufvertragsentwurf, Notartermin und Übergabe reibungslos ablaufen. Beim Grundbuchamt Weilheim – zuständig für weite Teile des Landkreises Garmisch-Partenkirchen – werden anschließend die eigentumsrechtlichen Änderungen eingetragen.
Welche Arten der Vermittlung es gibt
Je nach Objekt und Auftrag unterscheidet man zwischen Verkaufs-, Miet-, Gewerbe- und Anlagevermittlung. Bei der Verkaufsvermittlung von Eigentumswohnungen, Häusern und Grundstücken ist der Aufwand erfahrungsgemäß am größten: Bonität der Käufer prüfen, Preisverhandlungen führen, notarielle Abwicklung begleiten.
Die Mietvermittlung ist in der Regel weniger komplex, aber nicht weniger sorgfältig: SCHUFA-Auskunft, Einkommensnachweis und Mietvertragserstellung gehören zum Standard. Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen spielt dabei auch die Frage eine Rolle, ob es sich um einen Erst- oder Zweitwohnsitz handelt – ein Aspekt, der rechtliche und steuerliche Konsequenzen haben kann und entsprechende Aufklärung erfordert.
Kapitalanleger, die im Alpenvorland Renditeobjekte erwerben, benötigen darüber hinaus eine spezialisierte Beratung zu Standortqualität, Mietrendite und steuerlicher Strukturierung – das ist das Feld der Anlagevermittlung.
Was professionelle Vermittlung kostet – und was sie bringt
Beispielrechnung Verkaufsvermittlung im Raum Murnau
Angenommener Kaufpreis: 800.000 €
Maklerprovision gesamt: 7,14 % inkl. MwSt. (je 3,57 % für Käufer und Verkäufer)
- Anteil Verkäufer: 28.560 €
- Anteil Käufer: 28.560 €
Grunderwerbsteuer (Bayern, 3,5 %): 28.000 € – bundesweit der niedrigste Satz
Notarkosten (nach GNotKG, ca. 1,5 % inkl. Grundbucheintragung): ca. 12.000 €
Gesamte Kaufnebenkosten für den Käufer: ca. 68.560 € (? 8,6 %)
Der Gegenwert professioneller Vermittlung liegt oft nicht unmittelbar auf der Hand – er zeigt sich aber im erzielbaren Preis, in der Qualität der vorgeprüften Interessenten und in der Rechtssicherheit der gesamten Transaktion. Wer ein Objekt ohne Makler vermarktet, spart auf dem Papier die Provision, trägt aber sämtliche Risiken selbst: fehlerhafte Preiseinschätzung, rechtlich unsichere Verträge, ungeprüfte Käuferbonitäten und ein deutlich kleineres Netzwerk an potenziellen Interessenten.
