Courtage bezeichnet die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Der Anspruch entsteht ausschließlich im Erfolgsfall – also erst dann, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag tatsächlich zustande kommt. Rechtliche Grundlage ist stets ein Maklervertrag, der bei Verbrauchergeschäften in Textform vorliegen muss.
Höhe der Courtage beim Immobilienkauf
Die Provisionshöhe ist in Deutschland nicht bundesweit einheitlich geregelt und variiert je nach Region. In Bayern hat sich eine Gesamtcourtage von 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer als marktüblich etabliert – in Murnau am Staffelsee und im gesamten Landkreis Garmisch-Partenkirchen entspricht dies der gängigen Praxis. Seit Dezember 2020 schreibt der Gesetzgeber vor, dass Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen tragen; auf jeder Seite fallen damit 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer an. Eine vollständige Überwälzung auf den Käufer ist seither nicht mehr zulässig.
Bei der Vermietung gelten andere Maßstäbe: Seit Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2015 zahlt grundsätzlich derjenige die Maklerprovision, der den Makler beauftragt hat. Da Vermieter in der Regel inserieren und den Makler einschalten, trägt meist der Vermieter die Kosten. Nur wenn ein Mieter ausdrücklich einen Suchauftrag erteilt, kann er zur Zahlung herangezogen werden. Die gesetzliche Obergrenze liegt bei zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer, was rechnerisch 2,38 Monatsmieten entspricht. Im gewerblichen Bereich existiert keine solche Begrenzung; hier sind die Konditionen frei verhandelbar.
Entstehung und Fälligkeit des Provisionsanspruchs
Der Provisionsanspruch setzt voraus, dass der Makler den Vertragsabschluss nachweislich verursacht hat – sei es durch den Nachweis der Immobilie oder durch aktive Vermittlung zwischen den Parteien. Bloße Besichtigungen ohne nachfolgenden Vertragsabschluss begründen keinen Anspruch. Die Fälligkeit tritt mit dem Abschluss des Hauptvertrags ein: beim Immobilienkauf mit der notariellen Beurkundung, bei der Miete mit der Unterzeichnung des Mietvertrags. In der Praxis wird die Zahlung beim Kaufvertrag häufig an die Fälligkeit des Kaufpreises geknüpft. Die Rechnung des Maklers sieht üblicherweise eine Zahlungsfrist von 14 Tagen vor.
Steuerliche Einordnung
Für Käufer gilt die Courtage als Anschaffungsnebenkosten. Wer die Immobilie vermietet, kann die Provision über die Nutzungsdauer im Rahmen der Abschreibung (AfA) steuermindernd geltend machen. Bei reiner Eigennutzung ist kein steuerlicher Abzug möglich. Verkäufer können die gezahlte Provision als Veräußerungskosten ansetzen, was einen etwaigen steuerpflichtigen Spekulationsgewinn innerhalb der Zehnjahresfrist reduziert. Vermieter dürfen Maklerkosten hingegen sofort als Werbungskosten abziehen; umsatzsteuerpflichtige Unternehmer können die ausgewiesene Mehrwertsteuer zusätzlich als Vorsteuer geltend machen. Mieter können die Courtage bei beruflich bedingtem Umzug unter Umständen als Werbungskosten ansetzen, bei privater Anmietung hingegen nicht.
Verhandlungsspielraum und Alternativen
Bei hochpreisigen Objekten – wie sie im Alpenvorland rund um den Staffelsee oder mit Blick auf das Wettersteingebirge keine Seltenheit sind – besteht durchaus Spielraum bei der Provisionshöhe. Gerade bei anspruchsvollen Lagen und komplexen Vermarktungsaufgaben ist ein offenes Gespräch über die Konditionen üblich. Wer ohne Makler verkaufen möchte, spart die Provision, übernimmt aber Inserierung, Besichtigungsorganisation, Preisverhandlung und Vertragskoordination vollständig selbst. Teilleistungen – etwa eine professionelle Immobilienbewertung oder die Erstellung eines Exposés – lassen sich bei manchen Anbietern auch separat beauftragen.
