Als gewerblicher Vermittler bringt der Immobilienmakler Eigentümer und Interessenten zusammen, begleitet den gesamten Transaktionsprozess und unterstützt beide Seiten bis zur notariellen Beurkundung. Seine Vergütung – die sogenannte Courtage oder Maklerprovision – entsteht ausschließlich im Erfolgsfall: Kommt kein Vertrag zustande, besteht kein Provisionsanspruch.
Aufgaben im Verkaufsprozess
Der Tätigkeitsbereich eines Maklers reicht weit über die bloße Weitergabe von Kontaktdaten hinaus. Er ermittelt einen marktgerechten Angebotspreis, erstellt ein professionelles Exposé und sorgt für eine zielgruppengerechte Vermarktung – von der Anzeigenschaltung bis hin zur Direktansprache vorgemerkter Interessenten. Er organisiert und führt Besichtigungen durch, prüft die Ernsthaftigkeit und Bonität von Kaufinteressenten und begleitet die Preisverhandlungen. Im weiteren Verlauf koordiniert er die Zusammenarbeit mit Notaren, Banken und gegebenenfalls Sachverständigen bis zum Vertragsabschluss.
In einer Region wie dem Blauen Land und dem Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo ein erheblicher Anteil der Käufer aus dem überregionalen Raum stammt und Zweitwohnsitze sowie Kapitalanlagen eine bedeutende Rolle spielen, ist diese koordinierende Funktion besonders wertvoll. Der Makler kennt die Besonderheiten gefragter Lagen – etwa mit Blick auf den Staffelsee oder mit Bergpanorama – und kann Angebot und Nachfrage deutlich effizienter zusammenführen als eine rein private Vermarktung.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Die gewerbliche Maklertätigkeit ist an eine behördliche Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung gebunden. Der Makler muss seine persönliche Zuverlässigkeit sowie geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen. Ergänzend regelt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) unter anderem Informationspflichten gegenüber Kunden sowie den sachgemäßen Umgang mit Fremdgeldern. Bei schuldhaften Pflichtverletzungen – etwa falschen Angaben zur Immobilie oder der Verletzung von Aufklärungspflichten – haftet der Makler gegenüber seinen Auftraggebern.
Seit der Reform des Wohnimmobilienmaklerrechts im Dezember 2020 gilt bei privaten Käufern und Verkäufern das Prinzip der Provisionsteilung: Wer den Makler beauftragt, trägt mindestens die Hälfte der vereinbarten Courtage. Die andere Hälfte kann auf die Gegenseite übertragen werden, jedoch nicht mehr als der eigene Anteil. In Oberbayern ist eine Aufteilung von jeweils 3,57 % inkl. MwSt. auf Käufer- und Verkäuferseite marktüblich.
Provision und Vergütungsstruktur
Die Höhe der Maklerprovision ist grundsätzlich frei verhandelbar. Im Bereich der Wohnimmobilienvermittlung liegt die Gesamtcourtage regional typischerweise bei 7,14 % des Kaufpreises inkl. MwSt., aufgeteilt hälftig zwischen beiden Parteien. Der Provisionsanspruch entsteht erst mit dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags – und damit unabhängig davon, wie viel Aufwand der Makler im Vorfeld betrieben hat.
Bei der Vermietung von Wohnimmobilien gilt das Bestellerprinzip ohne Ausnahme: Hier trägt stets der Auftraggeber – in der Regel der Vermieter – die Maklerkosten. Die Provision ist auf maximal zwei Nettokaltmieten begrenzt. Bei Gewerbeobjekten gelten diese Beschränkungen nicht.
