Die Wohnflächenberechnung legt fest, wie viele Quadratmeter einer Immobilie rechtlich als Wohnfläche gelten. Maßgeblich ist dabei in der Regel die Wohnflächenverordnung (WoFlV), seltener die DIN 277. Das Ergebnis beeinflusst die Miethöhe, die Verteilung der Nebenkosten und bei Kaufimmobilien die Kaufpreisbewertung – Abweichungen von der tatsächlichen Fläche können erhebliche rechtliche Konsequenzen haben.
Anrechnungsregeln nach der WoFlV
Die WoFlV unterscheidet streng nach lichter Raumhöhe und Raumart. Vollständig angerechnet werden Flächen, deren lichte Höhe mindestens zwei Meter beträgt – dazu zählen Wohn- und Schlafräume, Küchen, Bäder und Flure. Bereiche, in denen die Deckenhöhe zwischen einem und zwei Metern liegt, etwa unter Dachschrägen, fließen nur zur Hälfte ein. Flächen unterhalb eines Meters bleiben vollständig unberücksichtigt.
Für Balkone, Terrassen und Dachterrassen gilt eine Anrechnung zwischen 25 und 50 Prozent, abhängig von ihrer Nutzbarkeit und Ausrichtung. Ein nach Süden ausgerichteter Balkon mit freiem Bergblick – in gefragten Lagen rund um den Staffelsee oder Riegsee keine Seltenheit – kann damit durchaus mit 50 Prozent in die Wohnfläche einfließen. Beheizte Wintergärten werden zu 100 Prozent angerechnet, unbeheizte nur zur Hälfte. Keller, Garagen, nicht ausgebaute Dachböden und Abstellräume außerhalb der Wohnung zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche.
Korrekte Messung in der Praxis
Gemessen wird stets von Wand zu Wand in lichten Maßen, auf Höhe der Oberkante des fertigen Fußbodens. Bei Dachschrägen ist die Fläche zonenweise aufzuteilen und entsprechend gestaffelt anzurechnen. Nischen werden berücksichtigt, sofern sie mindestens einen Meter hoch sind; raumgreifende Vorsprünge ab 0,1 Quadratmetern Grundfläche und mehr als 1,5 Meter Höhe sind dagegen abzuziehen. Einbaumöbel haben keinen Einfluss auf die Berechnung – ihre Grundfläche bleibt Teil der Wohnfläche.
Bei Maisonette-Wohnungen werden beide Ebenen gemeinsam berechnet, Treppen zwischen den Ebenen bleiben außen vor. Galerieebenen werden je nach ihrer Deckenhöhe anteilig erfasst.
Rechtliche Folgen bei falschen Angaben
Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, haben Mieter das Recht auf eine entsprechende Mietminderung – rückwirkend ab dem Zeitpunkt, an dem die Abweichung vorlag. Bei vorsätzlich falschen Angaben kommt zusätzlich eine Anfechtung des Mietvertrags nach § 123 BGB sowie Schadensersatz in Betracht. Abweichungen unterhalb der Zehn-Prozent-Schwelle gelten rechtlich in der Regel als unerheblich.
Für Kaufinteressenten ist dieser Aspekt besonders relevant: Im hochpreisigen Segment des Alpenvorlands, wo Quadratmeterpreise entsprechend hoch ausfallen, kann eine unzutreffende Flächenangabe im Exposé schnell eine fünfstellige Differenz bedeuten. Es empfiehlt sich daher, Angaben im Exposé vor dem Kauf kritisch zu hinterfragen und bei Bedarf eine unabhängige Messung durch einen Sachverständigen zu veranlassen.
