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Kurz gesagt:

• Der erste Schritt ist nicht das Inserat, sondern ein realistischer Wert – kostenfrei und unverbindlich.
• Sammeln Sie Ihre Unterlagen früh; besonders der Energieausweis muss schon zur Besichtigung vorliegen.
• Der Staffelsee-Markt tickt anders als der bundesweite Durchschnitt: knappes Angebot, viel Nachfrage von außerhalb.
• Amtliche Bodenrichtwerte und Angebotspreise geben Orientierung – den echten Wert bestimmt die Lage Ihres Hauses.
• Bei JD Homes haben Sie einen festen Ansprechpartner vom Erstgespräch bis zur Übergabe.

Sie denken darüber nach, Ihr Haus in Murnau zu verkaufen – vielleicht das Elternhaus, vielleicht die eigene Immobilie nach vielen Jahren. Der Zeitpunkt fühlt sich selten ganz richtig an, und die erste Frage ist meist dieselbe: Was ist das Haus überhaupt wert, und in welcher Reihenfolge geht man das an? Dieser Ratgeber führt Sie durch den kompletten Ablauf – von der Wertermittlung über die Unterlagen bis zur Übergabe – und erklärt, worauf es hier am Staffelsee besonders ankommt. Kein Verkaufsdruck, nur Orientierung. Am Ende wissen Sie, welcher Schritt als Nächstes dran ist.

Warum der Verkauf in Murnau eigenen Regeln folgt

Ein Haus zu verkaufen ist überall ähnlich, und doch macht der Ort einen Unterschied. Murnau liegt zwischen Staffelsee und Alpenkette, das Angebot an Häusern ist begrenzt, und die Nachfrage kommt zu einem guten Teil von außerhalb: aus dem Großraum München, von Menschen, die sich hier einen Zweitwohnsitz oder den Ruhestand am See vorstellen.

Das heißt nicht, dass sich jedes Haus von selbst verkauft. Ein zu hoher Preis schreckt genau die zahlungskräftigen Interessenten ab, ein zu niedriger verschenkt Geld. Und wer ohne Vorbereitung inseriert, verliert oft die entscheidenden ersten Wochen – die, in denen ein neues Angebot die größte Aufmerksamkeit bekommt.

Genau deshalb lohnt sich ein geordnetes Vorgehen. In den nächsten Abschnitten gehen wir den Ablauf durch, schauen auf die Unterlagen und dann auf den Wert Ihrer Immobilie in Murnau.

Der Ablauf: von der Bewertung bis zur Übergabe

Ein Hausverkauf lässt sich in überschaubare Schritte zerlegen. Die Reihenfolge ist wichtiger, als viele denken. Wer mit dem Inserat beginnt, bevor der Preis steht, korrigiert später unter Druck.

Der oft unterschätzte Schritt ist die Strategie (Punkt 3). Dahinter steckt eine handfeste Entscheidung: Wollen Sie gezielt die Zweitwohnsitz-Käufer aus München ansprechen oder die Familie, die dauerhaft am Staffelsee wohnen will? Setzen Sie den Preis knapp unter eine runde Suchgrenze, damit Ihr Haus in mehr Suchfiltern auftaucht? Und über welche Kanäle wird beworben? Diese Fragen entscheiden mit, wie schnell und zu welchem Preis Sie verkaufen.

Sie müssen diese Schritte nicht allein stemmen. Der Sinn eines Maklers ist, dass an jeder Stelle jemand mit Marktkenntnis danebensteht, damit Sie am Ende nicht mit einem Stapel offener Fragen dasitzen.

Kurzfazit: Erst der Wert, dann die Unterlagen, dann die Vermarktung. Diese Reihenfolge spart Zeit und schützt vor teuren Preiskorrekturen. Welche Papiere Sie für Schritt 2 zusammentragen müssen, sehen wir uns jetzt an.

Diese Unterlagen brauchen Sie für den Verkauf

Nichts bremst einen Verkauf so zuverlässig aus wie fehlende Papiere. Manche Unterlagen bekommen Sie schnell, andere brauchen Wochen – deshalb ist das der Punkt, an dem Sie früh anfangen sollten.

Checkliste: Unterlagen für den Hausverkauf

• [ ] Aktueller Grundbuchauszug (beim Grundbuchamt / Amtsgericht)
• [ ] Energieausweis – muss laut Gesetz spätestens zur Besichtigung vorliegen
• [ ] Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• [ ] Flurkarte / Lageplan (beim Vermessungsamt)
• [ ] Baugenehmigung und Baubeschreibung, soweit vorhanden
• [ ] Nachweise über Modernisierungen (neue Heizung, Dach, Fenster)
• [ ] Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Nebenkostenabrechnungen

Ein Punkt ist rechtlich klar geregelt: Der Energieausweis. Nach § 80 des Gebäudeenergiegesetzes muss er beim Verkauf ausgestellt sein und Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden (§ 80 GEG, abgerufen am 15.07.2026). Wer ihn nicht rechtzeitig vorlegt, riskiert einen holprigen Start; ein Verstoß gegen die Pflichten rund um den Energieausweis gilt zudem als Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld geahndet werden.

Kurzfazit: Sammeln Sie die Papiere, bevor der erste Interessent anruft. Beim Energieausweis ist die Vorlage zur Besichtigung Pflicht, kein Ermessensspielraum. Sind die Unterlagen beisammen, stellt sich die eigentliche Frage: Was ist Ihr Haus wert?

Was Ihr Haus in Murnau wert ist

Der Wert ist die Frage, um die sich am Ende alles dreht. Und er lässt sich nicht mit einer Formel aus dem Internet beantworten. Zwei amtliche Orientierungsgrößen helfen aber, ein Gefühl für die Größenordnung zu bekommen.

Erstens der Bodenrichtwert, der durchschnittliche Lagewert des Grund und Bodens pro Quadratmeter. In Murnau werden diese Werte im Zwei-Jahres-Rhythmus zum Anfang jedes geraden Jahres ermittelt, zuständig ist der Gutachterausschuss beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen (Markt Murnau am Staffelsee, abgerufen am 15.07.2026). Die aktuellen Werte für Ihre konkrete Lage rufen Sie kostenfrei über das amtliche Portal BORIS Bayern ab. Wie hoch das Preisniveau für baureifes Wohnbauland im Landkreis inzwischen liegt, hatte der Gutachterausschuss schon vor Jahren angedeutet: Er sprach von Lagen, in denen 2.000 Euro pro Quadratmeter "keine Ausnahme mehr" seien (Stichtag 01.01.2022). Nehmen Sie das als historische Orientierung, nicht als heutigen Festpreis; den aktuellen Wert für Ihre Straße liefert BORIS.

Zweitens die Angebotspreise: Für Murnau lagen die Häuserpreise zuletzt bei durchschnittlich rund 6.263 Euro pro Quadratmeter (Stand Q2 2026, immoverkauf24 auf Sprengnetter-Basis). Wichtig: Das sind Angebotspreise aus Inseraten, keine tatsächlich erzielten Kaufpreise, und ein Durchschnitt sagt wenig über Ihr konkretes Haus.

Ein Beispiel zur Anschauung: Denken Sie an zwei Häuser in derselben Straße Richtung Seehausen. Das eine liegt eben und verschattet, das andere am Südhang mit freiem Blick über den Staffelsee. Der erste Reflex ist, beide über den Portaldurchschnitt zu bewerten. Erst der Blick vor Ort auf Zuschnitt, Ausrichtung, Baujahr und Sanierungsstand zeigt, warum die zwei am Ende weit auseinanderliegen. Ein Bodenrichtwert und ein Portaldurchschnitt ersetzen also keine Bewertung, die Ihr Haus tatsächlich anschaut. Genau das machen wir bei einer kostenlosen Wertermittlung: transparent und nachvollziehbar, damit Sie verstehen, wie der Wert zustande kommt. Wie sich die Immobilienpreise in Murnau über die Jahre entwickelt haben, lesen Sie im verlinkten Ratgeber.

Kurzfazit: Bodenrichtwert und Angebotspreise geben die Größenordnung, den echten Wert bestimmt die Lage Ihres Hauses. Eine Vor-Ort-Einschätzung ist durch keine Online-Rechnung zu ersetzen.

Haus verkaufen in Murnau – mit oder ohne Makler?

Ein Makler beim Hausverkauf übernimmt Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen und die Begleitung bis zum Notar. Sie sparen Zeit und Fehler; im Gegenzug fällt eine Provision an. Wer beides gegeneinander abwägt, sollte ehrlich einschätzen, wie viel Zeit und Marktkenntnis er selbst mitbringt. Kurz gegenübergestellt:

• Mit Makler: Wert, Aufbereitung, Vermarktung und Verhandlung liegen in einer Hand; Sie investieren wenig Zeit und tragen anteilig die Provision.
• Ohne Makler: keine Provision für Sie, dafür übernehmen Sie Bewertung, Besichtigungen, Verhandlung und die rechtssichere Abwicklung selbst.

Zur Provision nur so viel, weil hier viel Halbwissen kursiert: Seit Dezember 2020 ist die Verteilung der Maklerprovision beim Verkauf von Häusern und Eigentumswohnungen an Privatpersonen gesetzlich geregelt (§§ 656a bis 656d BGB). In der Regel teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten. Eine feste Prozentzahl nennen wir hier bewusst nicht; die Höhe besprechen wir offen im persönlichen Gespräch, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten.

Wenn Sie ernsthaft überlegen, privat zu verkaufen, haben wir das in einem eigenen Ratgeber offen durchgerechnet: Sie überlegen, privat ohne Makler zu verkaufen? Dort finden Sie die Argumente für beide Wege, ohne Beschönigung.

Kurzfazit: Ein Makler lohnt sich, wenn Ihnen Zeit oder Marktkenntnis fehlen. Die Provision ist verhandelbar und wird vorab offen besprochen, nie im Nachhinein.

Häufige Fehler beim Hausverkauf in Murnau

Aus vielen Gesprächen mit Eigentümern kennen wir die Stellen, an denen es typischerweise hakt:

• Der Preis wird aus dem Bauch heraus gesetzt, meist zu hoch, weil an dem Haus Erinnerungen hängen. Der Markt reagiert nüchtern.
• Die ersten Wochen werden verschenkt. Ein neues Inserat bekommt am meisten Aufmerksamkeit. Wer erst dann anfängt, Unterlagen zu suchen, verliert diesen Bonus.
• Der Zeitpunkt wird zerdacht. "Wir warten noch, bis die Zinsen wieder …", heißt es oft. Die perfekte Marktlage gibt es aber selten, und der emotional richtige Moment kommt fast nie.
• Besichtigungen laufen ohne Vorqualifizierung. Zehn Termine mit Menschen, die gar nicht finanzieren können, kosten nur Nerven.

Der Immobilienmarkt rund um den Staffelsee verzeiht solche Fehler weniger, als man denkt – weil das Angebot klein ist und aufmerksame Interessenten Preisausreißer schnell erkennen.

Kurzfazit: Die häufigsten Fehler passieren vor dem ersten Inserat. Ein realistischer Preis und vollständige Unterlagen von Tag eins an sind der halbe Verkauf.

Häufige Fragen zum Hausverkauf in Murnau

Was kostet es, ein Haus in Murnau zu verkaufen?

Neben der Maklerprovision, die sich Käufer und Verkäufer seit Dezember 2020 in der Regel teilen, fallen Kosten für den Energieausweis und gegebenenfalls für Unterlagen wie einen aktuellen Grundbuchauszug an. Die Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag trägt üblicherweise der Käufer. Die genaue Höhe der Provision besprechen wir vorab im persönlichen Gespräch.

Wie lange dauert ein Hausverkauf?

Das hängt stark von Preis, Lage und Vollständigkeit der Unterlagen ab. Ein realistisch bepreistes Haus in guter Murnauer Lage mit sauberen Unterlagen findet oft zügig einen Käufer, während ein zu hoch angesetztes Objekt monatelang stehen bleiben kann. Vom Kaufvertrag beim Notar bis zur Übergabe vergehen dann meist noch einige Wochen.

Muss ich beim Hausverkauf Steuern zahlen?

Das kann sein – Stichwort Spekulationssteuer, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und Sie das Haus nicht selbst bewohnt haben. Weil das vom Einzelfall abhängt, ist das eine Frage für Ihren Steuerberater. Wir erklären Ihnen gern, wie der Verkaufsprozess läuft, und verweisen für die steuerliche Seite an die richtige Stelle.

Wann ist der beste Zeitpunkt zum Verkaufen?

Den einen perfekten Zeitpunkt gibt es selten. Wichtiger als die Jahreszeit ist, dass Ihre Unterlagen vollständig sind und der Preis stimmt. Frühjahr und Frühsommer bringen am Staffelsee traditionell viele Interessenten, weil sich Häuser mit See- und Bergblick dann von ihrer besten Seite zeigen – aber ein gut vorbereitetes Haus verkauft sich auch im Herbst.

Lohnt sich ein Makler beim Hausverkauf?

Ein Makler lohnt sich vor allem, wenn Ihnen Zeit, Marktkenntnis oder die Nerven für Besichtigungen und Verhandlungen fehlen. Er ermittelt den Wert, bereitet alles auf, filtert Interessenten vor und begleitet Sie bis zum Notar. Ob sich das für Sie rechnet, hängt von Ihrer Situation ab – im Erstgespräch schauen wir das gemeinsam ehrlich an.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung – mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und den Großraum München.

Was ist Ihr Haus in Murnau wert?

Der ehrlichste erste Schritt ist eine belastbare Einschätzung. Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Wertermittlung – kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause.

Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de. Wenn Sie lieber erst in Ruhe reden möchten, erreichen Sie uns über das Kontaktformular – Mo–Fr von 9 bis 17 Uhr.

Quellen

1. § 80 GEG — Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen, Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de, https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html (abgerufen am 15.07.2026)
2. Markt Murnau am Staffelsee — Bodenrichtwerte (Verfahren/Zuständigkeit Gutachterausschuss LRA GAP), https://murnau.de/leben-wohnen-und-bauen/wohnen-bauen/bodenrichtwerte/ (abgerufen am 15.07.2026)
3. BORIS Bayern — Bodenrichtwertinformationssystem, Bayerische Vermessungsverwaltung, https://www.boris-bayern.de/ (abgerufen am 15.07.2026)
4. Gutachterausschuss Landkreis Garmisch-Partenkirchen — Bodenrichtwerte baureifes Wohnbauland (Zitat "2.000 Euro pro Quadratmeter … keine Ausnahme mehr", Stichtag 01.01.2022, qualitative Orientierung), https://www.lra-gap.de/de/bodenrichtwerte.html (abgerufen am 15.07.2026)
5. §§ 656a–656d BGB — Maklervertrag / Verteilung der Maklerkosten (seit Dezember 2020), Bundesministerium der Justiz / gesetze-im-internet.de
6. immoverkauf24 — Immobilienpreise Murnau am Staffelsee (Angebotspreise, Datenbasis Sprengnetter, Stand Q2 2026), https://www.immoverkauf24.de/immobilienpreise/bayern/garmisch-partenkirchen-kreis/murnau-am-staffelsee/ (abgerufen am 15.07.2026)