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Kurz gesagt:

• Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche ist Ihr Startpunkt, nicht Ihr Verkaufspreis.
• In Penzberg hält der Roche-Standort mit seinen vielen Beschäftigten die Nachfrage nach Wohnraum und Bauland hoch — das stützt die Grundstückspreise.
• Den Bodenrichtwert für Penzberg rufen Sie kostenlos über BORIS Bayern ab; die amtliche Einzelauskunft beim Gutachterausschuss kostet 30 Euro je Richtwert.
• Zuschnitt, Erschließung und Baurecht entscheiden über Zu- und Abschläge — hier trennt sich Bauland von Bauerwartungsland.
• Wir von JD Homes schätzen Ihr Grundstück in Penzberg kostenfrei und unverbindlich ein — persönlich, vor Ort.

Wenn Sie den Grundstückswert in Penzberg ermitteln wollen, stoßen Sie schnell auf eine einfache Formel: Bodenrichtwert mal Fläche. Sie liefert eine erste Hausnummer, mehr aber auch nicht. Ein Baugrundstück in ruhiger Lage nahe der Innenstadt ist etwas anderes als eine gleich große Parzelle am Ortsrand mit Hang, selbst wenn beide in derselben Bodenrichtwertzone liegen. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie vom amtlichen Richtwert zu einer realistischen Einschätzung kommen, welche Faktoren rund um Penzberg den Ausschlag geben und wo die reine Rechnung an ihre Grenzen stößt.

Was Ihr Grundstück in Penzberg wirklich wert ist

Fast jedes Eigentümer-Gespräch beginnt mit derselben Zahl aus dem Internet. Jemand hat den Bodenrichtwert nachgeschlagen, mit den Quadratmetern multipliziert und hält nun ein Ergebnis in der Hand. Das ist ein guter erster Schritt, und es ist verständlich, dass man sich daran festhält. Nur ist dieser Wert eben ein Durchschnitt für eine ganze Zone, kein Preis für Ihr konkretes Grundstück.

Der Unterschied zwischen Bodenwert und tatsächlichem Verkaufspreis ist keine Kleinigkeit. Das Baugesetzbuch definiert den Verkehrswert als den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre (§ 194 BauGB). Angebot und Nachfrage, die Lage im Detail, der Zuschnitt: all das steckt in diesem einen Wort "gewöhnlich" und lässt sich aus keiner Tabelle ablesen. Gerade in Penzberg, wo eine überschaubare Zahl an Grundstücken auf eine stabile Nachfrage trifft, weicht der erzielbare Preis regelmäßig vom rechnerischen Bodenwert ab.

Deshalb lohnt es sich, die Ermittlung in Etappen zu denken: erst der amtliche Ausgangswert, dann die Faktoren Ihrer konkreten Lage, dann die Zu- und Abschläge. Genau diesen Weg gehen wir hier durch. Er ähnelt dem, den wir auch bei der Grundstücksbewertung in Murnau und im Landkreis Garmisch-Partenkirchen gehen. Die Datengrundlage für Penzberg ist aber eine andere, dazu gleich mehr.

Bodenrichtwert als Ausgangspunkt: die Formel und ihre Grenzen

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert in Euro pro Quadratmeter, den unabhängige Gutachterausschüsse aus tatsächlichen Kaufpreisen ableiten. Rechtlich ist er auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche eines fiktiven, unbebauten Richtwertgrundstücks bezogen (§ 13 ImmoWertV 2022). In Bayern werden diese Werte im Zwei-Jahres-Rhythmus zum 1. Januar der geraden Jahre ermittelt und veröffentlicht; die rechtliche Grundlage steht in § 196 BauGB.

Die Grundrechnung ist simpel:

Bodenrichtwert (Euro/m²) × Grundstücksfläche (m²) = Bodenwert

Ein Beispiel zur Veranschaulichung (die Werte sind bewusst gerundete Platzhalter und kein Penzberger Richtwert): Läge der Bodenrichtwert bei 700 Euro pro Quadratmeter und Ihr Grundstück misst 650 Quadratmeter, ergäbe die Formel einen Bodenwert von 455.000 Euro. Diese Zahl ist Ihr Ausgangspunkt für das Gespräch, nicht das Ergebnis. Denn der Richtwert unterstellt ein Richtwertgrundstück mit bestimmten Eigenschaften, von dem Ihre Parzelle fast immer abweicht.

Zwei Dinge sollten Sie beim Richtwert im Kopf behalten. Erstens den Stichtag: Ein Wert vom 1. Januar 2024 bildet nicht ab, was seither passiert ist. Zweitens den Entwicklungszustand. Bauland, Bauerwartungsland und Rohbauland tragen ganz unterschiedliche Werte, obwohl sie nebeneinanderliegen können.

Kurzfazit: Die Formel Bodenrichtwert mal Fläche gibt Ihnen eine Größenordnung. Den Preis macht das, was danach kommt. Wo Sie den passenden Richtwert für Penzberg kostenlos abrufen, zeige ich im nächsten Abschnitt.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für Penzberg?

Den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück in Penzberg finden Sie im amtlichen Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Bayern. Der Betrachtungsdienst über bodenrichtwerte.bayern.de ist kostenfrei: Sie öffnen die Karte, navigieren zu Ihrer Lage und lesen den Zonenwert ab. Eine schriftliche amtliche Einzelauskunft beim Gutachterausschuss kostet 30 Euro je Richtwert.

Ein wichtiger Punkt, den viele übersehen: Penzberg gehört nicht zum Landkreis Garmisch-Partenkirchen, sondern zum Landkreis Weilheim-Schongau. Zuständig ist deshalb der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Weilheim-Schongau mit Geschäftsstelle in der Pütrichstraße 8 in 82362 Weilheim (Telefon 0881 681-1300). Wenn Sie einen Wert für Penzberg suchen, ist das Ihre amtliche Adresse, nicht der Ausschuss in Garmisch.

Für die erste Orientierung reicht der kostenlose Kartendienst in aller Regel aus. Sie sehen, in welcher Zone Ihr Grundstück liegt und welcher Euro-pro-Quadratmeter-Wert dort gilt. Wenn Sie den Wert für einen Antrag, eine Erbauseinandersetzung oder das Finanzamt schwarz auf weiß brauchen, ist die kostenpflichtige Auskunft beim Gutachterausschuss der richtige Weg.

Ein Hinweis aus der Praxis: Schreiben Sie sich beim Abruf immer den Stichtag dazu. Häufig rechnen Eigentümer mit einem Wert, ohne zu wissen, wie alt er ist, und stutzen dann über die Differenz zum aktuellen Marktgeschehen. Wie sich das Penzberger Preisniveau insgesamt einordnen lässt, haben wir an anderer Stelle beschrieben; hier geht es allein um das Grundstück. Welche Faktoren diesen Ausgangswert dann nach oben oder unten bewegen, sehen wir uns als Nächstes an.

Was den Grundstückswert im Raum Penzberg bewegt

Hier trennt sich Penzberg vom bundesweiten Ratgeber. Der Markt in der ehemaligen Bergbaustadt folgt eigenen Regeln, und wer seinen Grundstückswert ermitteln will, sollte sie kennen.

Der größte Faktor trägt einen Namen: Roche. Der Pharma- und Biotechnologiestandort im Norden der Stadt ist nach Unternehmensangaben mit rund 7.900 Mitarbeitenden der größte Arbeitgeber im bayerischen Oberland (Stand Abruf Juli 2026). Wo so viele gut bezahlte Arbeitsplätze an einem Ort hängen, gibt es dauerhaft Menschen, die in der Nähe wohnen wollen. Diese Nachfrage nach Wohnraum und Bauland ist ein Grund, warum Grundstücke in Penzberg gefragter sind, als es die Größe der Stadt allein vermuten ließe.

Dazu kommt die Lage zwischen zwei Welten. Penzberg liegt nah genug an München, um für Pendler interessant zu sein, und zugleich schon im Voralpenland mit Blick Richtung Berge. Diese Doppelrolle (Arbeitsort vor Ort, Ausflugsziel und ruhigere Alternative zur teuren Landeshauptstadt) hält die Nachfrage breit. Sie trifft auf ein begrenztes Angebot, und genau daraus entsteht der Preisdruck, den die reine Bodenwertrechnung nicht abbildet.

Auch innerhalb Penzbergs zählt die konkrete Lage. Zwischen einer ruhigen Wohnstraße nahe der Innenstadt, einem Hanggrundstück am Ortsrand und einer Parzelle an einer stark befahrenen Zufahrt liegen erhebliche Unterschiede. Ein Grundstück mit freiem Blick Richtung Alpen wird anders gehandelt als eines im dicht bebauten Kern. Der Zonen-Bodenrichtwert mittelt über all das hinweg. Für Ihr konkretes Grundstück zählt der aktuelle Zonenwert plus die Lagefaktoren.

Nicht zuletzt Erschließung und Hanglage. Was am Rand des Voralpenlands oft übersehen wird: Ein steiler Hang kann Bauen teuer machen. Erschließungskosten, Stützmauern, aufwendige Gründung mindern den Wert, so schön der Blick auch ist. Umgekehrt ist ein voll erschlossenes, ebenes Baugrundstück in ruhiger Lage bares Geld wert.

Kurzfazit: In Penzberg stützen der Roche-Standort und die Lage zwischen München und Bergen die Nachfrage, während Ortsteil, Zuschnitt und Erschließung über den Einzelwert entscheiden. Faktoren, die kein Durchschnittswert einfängt. Wie sie als Zu- und Abschläge zusammenspielen, sehen Sie im nächsten Abschnitt.

Vom Bodenwert zum realistischen Preis: die Zu- und Abschläge

Zwischen dem rechnerischen Bodenwert und dem, was ein Käufer wirklich zahlt, liegen die Eigenschaften Ihres Grundstücks. Die folgende Übersicht zeigt, was den Wert hebt und was ihn drückt.

Diese Liste ist keine Rechenmaschine, sondern eine Landkarte für das Gespräch. Zwei Grundstücke mit identischem Bodenrichtwert können am Ende spürbar auseinanderliegen, nur wegen Zuschnitt und Erschließung. Deshalb ist der letzte Schritt immer der Blick auf das konkrete Objekt.

Nehmen Sie ein Hanggrundstück am Ortsrand: Der Zonen-Richtwert aus BORIS deutet auf einen soliden Bodenwert. Ein freier Blick Richtung Berge hebt ihn, ein steiler Hang mit aufwendiger Gründung drückt ihn wieder. Erst beides zusammen ergibt eine belastbare Preisspanne, die spürbar von der reinen Rechnung abweicht. Solche gegenläufigen Faktoren sehen Sie erst, wenn jemand vor der Parzelle steht.

Kurzfazit: Bodenwert ist die Rechnung, Verkaufspreis das Ergebnis der Lage. Die Zu- und Abschläge sehen Sie erst, wenn jemand das Grundstück vor Ort ansieht.

Checkliste: Bevor Sie Ihren Grundstückswert einschätzen

• [ ] Bodenrichtwert der Zone über BORIS Bayern abgerufen (mit Stichtag notiert)
• [ ] Grundstücksfläche aus dem Grundbuch oder Lageplan bestätigt
• [ ] Entwicklungszustand geklärt: Bauland, Bauerwartungsland oder Rohbauland?
• [ ] Erschließung geprüft: liegen Wasser, Kanal und Strom an?
• [ ] Baurecht angesehen: Bebauungsplan, Ausnutzbarkeit, Grundflächenzahl
• [ ] Lagefaktoren notiert: Ortsteil, Blick, Lärm, Hang, Nähe zu Roche
• [ ] Vergleich mit tatsächlichen Verkäufen gesucht (Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses oder Einschätzung eines Maklers vor Ort)

Haben Sie die Punkte beisammen, stellt sich nur noch eine Frage: Wer setzt daraus einen belastbaren Wert zusammen? Dafür gibt es drei Wege.

Online-Rechner, Gutachten oder persönliche Einschätzung?

Für die Frage, wie viel Ihr Grundstück wert ist, gibt es drei übliche Wege. Sie unterscheiden sich in Aufwand, Kosten und Aussagekraft.

Ein Online-Rechner gibt Ihnen in zwei Minuten eine Spanne, nützlich für den ersten Eindruck, aber blind für Blick, Hang und Zuschnitt. Ein förmliches Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen ist die rechtssichere Variante, wenn es darauf ankommt, zum Beispiel bei einer Erbauseinandersetzung oder vor Gericht. Dafür ist es kostenpflichtig und aufwendig.

Dazwischen liegt die persönliche Einschätzung durch einen Makler, der den Penzberger Markt kennt. Wir von JD Homes erstellen sie kostenfrei und unverbindlich. Sie ist kein Gutachten im rechtlichen Sinne (dafür verweisen wir Sie an einen Sachverständigen), aber sie ist marktnah, weil wir wissen, was vergleichbare Grundstücke im Raum Penzberg zuletzt gebracht haben. Geht es Ihnen nicht nur um den Boden, sondern um ein bebautes Anwesen, ist unsere Immobilienbewertung für Penzberg der passendere Weg.

Kurzfazit: Der Rechner ist der Einstieg, das Gutachten die rechtssichere Ausnahme. Für die Verkaufsentscheidung ist die persönliche Einschätzung vor Ort in der Regel der passende Mittelweg.

Häufige Fragen

Ist der Bodenrichtwert gleich dem Verkaufspreis meines Grundstücks?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für eine ganze Zone, abgeleitet aus vergangenen Kaufpreisen. Ihr konkreter Verkaufspreis kann darüber oder darunter liegen, je nach Blick, Zuschnitt, Erschließung und aktueller Nachfrage. Im gefragten Umfeld des Roche-Standorts liegt der erzielbare Preis oft spürbar über dem reinen Bodenwert.

Welcher Gutachterausschuss ist für Penzberg zuständig?

Penzberg gehört zum Landkreis Weilheim-Schongau. Zuständig ist der dortige Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit Geschäftsstelle in der Pütrichstraße 8, 82362 Weilheim. Nicht zuständig ist der Gutachterausschuss im Landkreis Garmisch-Partenkirchen — das wird oft verwechselt.

Wie oft wird der Bodenrichtwert für Penzberg aktualisiert?

In Bayern ermitteln die Gutachterausschüsse die Bodenrichtwerte im Zwei-Jahres-Rhythmus, jeweils zum 1. Januar der geraden Jahre. Achten Sie beim Abruf über BORIS Bayern immer auf den angegebenen Stichtag, damit Sie wissen, wie aktuell der Wert ist.

Was kostet die Grundstücksbewertung bei JD Homes?

Unsere Einschätzung Ihres Grundstückswerts ist kostenfrei und unverbindlich. Wir sehen uns Ihr Grundstück vor Ort an, ordnen es in den Penzberger Markt ein und besprechen mit Ihnen eine realistische Preisspanne. Sie gehen keine Verpflichtung ein.

Lohnt sich ein Verkehrswertgutachten für mein Grundstück?

Das hängt vom Zweck ab. Für eine Verkaufsentscheidung genügt meist eine marktnahe Einschätzung. Ein kostenpflichtiges Gutachten durch einen öffentlich bestellten Sachverständigen brauchen Sie vor allem dann, wenn der Wert rechtssicher sein muss, etwa bei Erbauseinandersetzung, Scheidung oder vor Gericht. Fragen zu Steuer und Recht klären Sie mit Steuerberater oder Notar.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung, mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee, Penzberg und Oberbayern.

Was ist Ihr Grundstück wert?

Wir erstellen Ihnen eine transparente, nachvollziehbare Einschätzung Ihres Grundstückswerts in Penzberg — kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder nutzen Sie das Anfrageformular auf jd-homes.de. Gern vereinbaren wir auch direkt ein persönliches Erstgespräch.

Quellen

1. § 194 BauGB — Verkehrswert, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de/bbaug/__194.html (abgerufen 2026-07-15)
2. § 196 BauGB — Bodenrichtwerte (Zwei-Jahres-Rhythmus, Veröffentlichungspflicht, Auskunftsrecht), Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de/bbaug/__196.html (abgerufen 2026-07-15)
3. § 13 ImmoWertV 2022 — Bodenrichtwert / Bodenrichtwertgrundstück, Bundesministerium der Justiz, gesetze-im-internet.de/immowertv_2022 (abgerufen 2026-07-15)
4. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Weilheim-Schongau — Zuständigkeit, Abrufweg, 30 Euro je Einzelauskunft, Geschäftsstelle Pütrichstraße 8, 82362 Weilheim, boris-bayern.de/gutachterausschuss/weilheim (abgerufen 2026-07-15)
5. BORIS Bayern — Bodenrichtwertinformationssystem, Bayerische Vermessungsverwaltung, boris-bayern.de (abgerufen 2026-07-15)
6. Roche in Penzberg — Standortprofil (rund 7.900 Mitarbeitende, größter Arbeitgeber im bayerischen Oberland), roche.de/unternehmen/unsere-standorte/penzberg (abgerufen 2026-07-15)