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Kurz gesagt:

• Der erste Anhaltspunkt ist der Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche — aber das ist nur der Startwert, nicht der Verkaufspreis.
• Zuschnitt, Erschließung, Hanglage und Bebaubarkeit heben oder senken den Wert oft deutlich.
• Die amtlichen Bodenrichtwerte für Weilheim bekommen Sie beim Gutachterausschuss Weilheim-Schongau bzw. über BORIS Bayern (Einzelauskunft 30 €).
• Wenn Sie den Wert nicht selbst zusammenrechnen wollen: Wir schauen uns Ihr Grundstück persönlich an — kostenfrei und unverbindlich.

Sie wollen den Grundstückswert in Weilheim ermitteln — vielleicht, weil Sie verkaufen, vererben oder einfach nur wissen möchten, worauf Sie sitzen. Die gute Nachricht: Das Grundgerüst ist überschaubar. Sie brauchen den Bodenrichtwert, die Fläche und ein Gefühl für die Besonderheiten Ihres Grundstücks. Die weniger schöne Nachricht: Genau diese Besonderheiten machen aus einer sauberen Rechnung schnell eine Bandbreite. In diesem Ratgeber gehen wir Schritt für Schritt durch, wie die Ermittlung funktioniert, wo Sie die amtlichen Zahlen für den Landkreis Weilheim-Schongau finden und wann sich der Blick eines Menschen mehr lohnt als jede Formel.

Was der Grundstückswert überhaupt ist, und was nicht

Beginnen wir mit einer Unterscheidung, die im Alltag oft verwischt. Der Verkehrswert ist gesetzlich definiert: Er ist nach § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag zu erzielen wäre. Das ist eine nüchterne, marktbezogene Größe. Nicht das, was Sie sich erhoffen, und nicht das, was der Nachbar vor drei Jahren bekommen hat.

Davon zu trennen ist der Bodenwert. Er beschreibt nur den Grund und Boden, also das unbebaute Grundstück. Steht ein Haus darauf, kommt dessen Wert obendrauf; das ist dann eine andere Rechnung. In diesem Artikel geht es um den Grund und Boden.

Und noch eine dritte Ebene: das allgemeine Preisniveau in Weilheim.

Ein Hinweis zur Abgrenzung: Hier geht es um den Boden, also um Bodenrichtwert, Zu- und Abschläge und den Weg zur amtlichen Zahl. Steht ein Haus auf dem Grundstück und Sie wollen den Gesamtwert wissen, führt Sie die Immobilienbewertung in Weilheim mit den drei Verfahren und dem Ortstermin weiter. Und wenn Sie wissen möchten, wie sich Angebot und Nachfrage vor Ort entwickeln, ordnen die Immobilienpreise in Weilheim das Marktniveau ein. Hier bleiben wir beim Verfahren für den Grundstückswert selbst.

Der Bodenrichtwert als Ausgangspunkt

Der Einstieg in fast jede Grundstücksbewertung ist der Bodenrichtwert. Nach § 13 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2022) ist er "bezogen auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche des Bodenrichtwertgrundstücks", also ein durchschnittlicher Lagewert in Euro pro Quadratmeter für ein Gebiet mit weitgehend gleichen wertbestimmenden Merkmalen. Ermittelt wird er nicht von einem Portal, sondern amtlich: Die Gutachterausschüsse leiten ihn aus tatsächlichen Kaufverträgen ab. In Bayern geschieht das im Zwei-Jahres-Rhythmus, jeweils zum 1. Januar der geraden Jahre; der aktuelle Stichtag ist der 01.01.2026 (Stand der Abfrage: 15.07.2026).

Die Grundrechnung ist dann bewusst simpel:

Bodenrichtwert (€/m²) × Grundstücksfläche (m²) = vorläufiger Bodenwert

Ein Beispiel ohne konkrete Weilheimer Zahl, nur zur Mechanik: Ein Richtwert von 500 €/m² und ein 600 m² großes Grundstück ergeben rechnerisch 300.000 Euro. Klingt eindeutig. Ist es aber nur auf dem Papier, denn der Bodenrichtwert beschreibt ein fiktives, durchschnittliches Grundstück, nicht Ihres.

Kurzfazit: Der Bodenrichtwert mal Fläche liefert Ihnen eine erste Hausnummer. Er ist ein Ausgangspunkt, kein Ergebnis.

Warum die Formel nur der Anfang ist: Zu- und Abschläge

Hier wird es interessant, und ehrlich gesagt ist es der Teil, den die meisten Rechner im Internet einfach überspringen. Ihr Grundstück weicht fast immer vom fiktiven Richtwertgrundstück ab, sei es in Größe, Zuschnitt, Tiefe, Erschließung oder in dem, was der Bebauungsplan zulässt. Für diese Abweichungen sieht die ImmoWertV Anpassungen vor. Aus dem vorläufigen Bodenwert wird über Zu- und Abschläge der endgültige Bodenwert.

Ein paar Faktoren, die in der Region rund um Weilheim regelmäßig eine Rolle spielen:

Checkliste: Was den Grundstückswert nach oben oder unten zieht

• [ ] Zuschnitt und Tiefe: Ein schmales, sehr tiefes Grundstück lässt sich schlechter bebauen. Für die übertiefe Restfläche hinter der ortsüblichen Bebauungstiefe wird oft nur ein Bruchteil des vollen Bodenrichtwerts angesetzt, weil sie sich nicht eigenständig bebauen lässt.
• [ ] Erschließung: Ist das Grundstück voll erschlossen (Straße, Kanal, Strom, Wasser)? Fehlende Erschließung kostet Geld und mindert den Wert.
• [ ] Baurecht und Ausnutzung: Was erlaubt der Bebauungsplan? Eine höhere zulässige Geschossflächenzahl kann den Wert heben, eine Bauverpflichtung oder ein reiner Außenbereich ihn drücken.
• [ ] Lage im Detail: Süd-Hanglage mit Bergblick oder verkehrsberuhigte Sackgasse wirken anders als eine Parzelle direkt an der Durchgangsstraße.
• [ ] Topografie: Starke Hanglage bedeutet Mehrkosten für die Gründung; das schlägt sich im Wert nieder.
• [ ] Altlasten und Baugrund: Verdachtsflächen, hoher Grundwasserstand oder aufwendiger Baugrund sind klassische Abschlagsgründe.

Sie merken: Zwei benachbarte Grundstücke mit demselben Bodenrichtwert können am Ende deutlich auseinanderliegen. Deshalb ist die Formel ein guter Anfang, aber selten das letzte Wort. Wo Sie die amtliche Ausgangszahl für Weilheim überhaupt herbekommen, klären wir im nächsten Abschnitt.

Bodenrichtwerte für Weilheim: wo Sie die amtliche Zahl bekommen

Jetzt zum praktischen Teil, und hier ist die regionale Zuständigkeit wichtig — sie wird online oft verwechselt. Weilheim in Oberbayern gehört zum Landkreis Weilheim-Schongau, nicht zum Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Zuständig ist der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Weilheim-Schongau. Achten Sie bei einer Online-Suche darauf: Es gibt auch ein Weilheim an der Teck und ein Weilheim im Landkreis Waldshut — deren Zahlen haben mit Oberbayern nichts zu tun.

Die amtlichen Bodenrichtwerte werden nach §§ 196, 199 BauGB in Verbindung mit der Bayerischen Gutachterausschussverordnung ermittelt und veröffentlicht. § 196 BauGB hält ausdrücklich fest: "Jedermann kann von der Geschäftsstelle Auskunft über die Bodenrichtwerte verlangen." So kommen Sie in Weilheim an die Zahl:

(Angaben nach Stand der Abfrage vom 15.07.2026; Gebühren und Stichtage prüfen Sie bitte tagesaktuell im System.)

Warum wir hier bewusst keine pauschale Weilheimer Quadratmeterzahl abdrucken: Der Bodenrichtwert unterscheidet sich innerhalb Weilheims von Zone zu Zone erheblich. Eine ruhige Wohnlage nahe der Altstadt, ein Neubaugebiet am Ortsrand und eine Parzelle an der Durchgangsstraße liegen mitunter weit auseinander. Eine einzige Zahl für „Weilheim" wäre deshalb genau die Ungenauigkeit, die viele Portale verbreiten. Zur groben bundeslandweiten Einordnung: Der bayernweite Immobilienmarktbericht 2026 nennt für Wohnbauland einen mittleren Wert von rund 400 €/m². Das ist ein bayernweiter Mittelwert über alle Lagen hinweg, von der Stadtkante bis zum ländlichen Raum. Für Weilheim selbst kann der Wert deutlich darüber liegen; die verlässliche Zahl steht ausschließlich im amtlichen Richtwert für Ihre Zone. Wie das im Nachbarort aussieht, zeigt übrigens der Ratgeber Grundstückswert ermitteln in Murnau: dieselbe Mechanik, anderer Gutachterausschuss.

Kurzfazit: Die einzige belastbare Bodenrichtwert-Zahl für Ihr Grundstück kommt vom Gutachterausschuss Weilheim-Schongau, nicht aus einem bundesweiten Portal. Wie Sie daraus eine konkrete Zahl zusammenrechnen, fasse ich jetzt zusammen.

Wie viel ist mein Grundstück in Weilheim wert?

Multiplizieren Sie den amtlichen Bodenrichtwert Ihrer Zone mit der Grundstücksfläche — das ergibt den vorläufigen Bodenwert. Danach passen Sie ihn über Zu- und Abschläge für Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und Lage an. Den Bodenrichtwert liefert der Gutachterausschuss Weilheim-Schongau über BORIS Bayern. Für eine belastbare Zahl mit den örtlichen Besonderheiten hilft eine fachkundige Einschätzung.

Das ist die Kurzform. In der Praxis steht und fällt die Genauigkeit mit dem letzten Schritt — den Anpassungen. Wer nur multipliziert, bekommt einen Papierwert. Wer die örtlichen Verkäufe der letzten Monate kennt, ordnet ihn richtig ein.

Selbst schätzen oder schätzen lassen?

Sie können den Grundstückswert grundsätzlich selbst überschlagen — die Bausteine liegen offen. Die Frage ist nur, wie sicher Sie sein wollen, bevor Sie eine Zahl in ein Verkaufsgespräch oder eine Erbauseinandersetzung tragen.

Denken Sie an einen typischen Fall: Eine Familie erbt ein Grundstück am Rand von Weilheim und will es unter den Geschwistern gerecht aufteilen. Der Bodenrichtwert mal Fläche ergibt eine runde Summe, aber das Grundstück ist tief geschnitten, hinten teils Hanglage. Vor einem Erbgespräch will man ungern mit einer Zahl dastehen, die sich später als Wunschdenken herausstellt. Beim Vor-Ort-Termin zeigt sich dann, dass der tiefe Zuschnitt und die Hanglage den erzielbaren Wert gegenüber der reinen Formel drücken. Die Geschwister teilen anschließend auf Basis einer Zahl auf, die auch im Verkaufsfall trägt, statt auf Basis einer Papiersumme. Genau solche Fälle sind der Grund, warum die Papierrechnung und der erzielbare Preis auseinanderfallen. Wir schauen uns das vor Ort an und erklären transparent, wie wir zu unserer Einschätzung kommen.

Kurzfazit: Selbst rechnen bringt Sie zur Hausnummer. Für eine belastbare Zahl mit den örtlichen Feinheiten lohnt sich der zweite Blick.

Häufige Fragen

Wie berechnet man den Grundstückswert?

Im Kern über den Bodenrichtwert: Sie multiplizieren den amtlichen Bodenrichtwert (in €/m²) mit der Grundstücksfläche und erhalten den vorläufigen Bodenwert. Anschließend passen Sie diesen über Zu- und Abschläge an — etwa für Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und Lage. Das Ergebnis ist der endgültige Bodenwert.

Ist der Bodenrichtwert dasselbe wie der Grundstückswert?

Nein. Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für ein fiktives Richtwertgrundstück in Ihrer Zone. Ihr konkretes Grundstück weicht davon ab — in Größe, Zuschnitt oder Bebaubarkeit. Der tatsächliche Wert kann deshalb spürbar über oder unter dem reinen Richtwert-mal-Fläche-Ergebnis liegen.

Wo finde ich den Bodenrichtwert für Weilheim?

Beim Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Weilheim-Schongau. Eine grobe Karten­ansicht ist über den Betrachtungsdienst bodenrichtwerte.bayern.de meist kostenfrei; die amtliche Einzelauskunft über BORIS Bayern kostet 30 € je Abfrage. Die Geschäftsstelle sitzt in der Pütrichstraße 8 in Weilheim.

Was kostet eine Grundstücksbewertung?

Das kommt auf den Weg an. Eine amtliche Bodenrichtwert-Auskunft über BORIS kostet 30 €. Ein förmliches Verkehrswertgutachten ist deutlich teurer. Eine erste, nachvollziehbare Einschätzung des Werts erhalten Sie bei JD Homes kostenfrei und unverbindlich — ein Gutachten ersetzt das nicht, für viele Eigentümer reicht es als Grundlage aber aus.

Warum weichen Bodenrichtwert und erzielter Preis oft voneinander ab?

Weil der Bodenrichtwert ein Durchschnitt ist und den Markt zum Stichtag abbildet. Individuelle Grundstücksmerkmale, die aktuelle Nachfrage und der Verhandlungsspielraum im Einzelfall führen dazu, dass der tatsächlich erzielte Preis vom rechnerischen Richtwert abweicht, nach oben wie nach unten.

Über den Autor

Jonas Dotzer ist IHK-geprüfter Immobilienmakler (Erlaubnis nach § 34c GewO, erteilt durch das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen) und Inhaber von JD Homes Immobilien in Murnau am Staffelsee. Er begleitet Eigentümer und Käufer persönlich beim Verkauf, Kauf und der Vermietung — mit regionaler Marktkenntnis rund um Murnau, den Staffelsee und Oberbayern. Vom Erstgespräch bis zur Übergabe bleiben Sie bei einem festen Ansprechpartner.

Was ist Ihr Grundstück wert? (kostenlose Einschätzung)

Wenn Sie nicht selbst durch Richtwerte und Abschläge rechnen möchten, übernehmen wir das für Sie und erklären transparent, wie wir zu unserer Zahl kommen. Wir erstellen Ihnen eine nachvollziehbare Einschätzung Ihres Grundstücks, kostenfrei und unverbindlich. Für ein Erstgespräch besuchen Sie uns in der Kemmelallee 8 in Murnau, oder wir kommen zu Ihnen nach Hause. Rufen Sie an: 08841 6288095 oder 0162 4051030, schreiben Sie an info@jd-homes.de oder fordern Sie Ihre kostenlose Immobilienbewertung an.

Quellen

1. § 194 BauGB — Verkehrswert. Bundesministerium der Justiz / juris (gesetze-im-internet.de).
2. § 196 BauGB — Bodenrichtwerte. Bundesministerium der Justiz / juris (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 2026-07-15.
3. § 13 ImmoWertV 2022 — Bodenrichtwert / Bodenrichtwertgrundstück. Bundesministerium der Justiz / juris (gesetze-im-internet.de), abgerufen am 2026-07-15.
4. Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Weilheim-Schongau, BORIS Bayern, https://www.boris-bayern.de/gutachterausschuss/weilheim, abgerufen am 2026-07-15.
5. Stadt Weilheim i.OB — Neue Bodenrichtwerte zum Stand 01.01.2024, Amtsblatt Nr. 11/2024, abgerufen am 2026-07-15.
6. Immobilienmarktbericht Bayern 2026 (Oberer Gutachterausschuss / Bayer. Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr), PM vom 24.06.2026 — bayernweite Werte, abgerufen am 2026-07-15.