Wer eine Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, benötigt zwingend eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Dieses amtliche Dokument bestätigt, dass die betreffenden Wohn- oder Gewerbeeinheiten baulich eigenständig und voneinander getrennt sind. Die Rechtsgrundlage liefert das Wohnungseigentumsgesetz (WEG); ohne die Bescheinigung lässt sich kein Wohnungseigentum begründen und keine entsprechende Eintragung im Grundbuch vornehmen.
Rechtliche Funktion und Bedeutung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein bautechnisches Gütesiegel, sondern ein Verwaltungsakt mit handfesten rechtlichen Folgen. Sie dokumentiert, dass jede einzelne Einheit eines Gebäudes räumlich in sich geschlossen ist: durch Wände, Decken und Böden von den Nachbareinheiten getrennt, mit einem eigenen abschließbaren Zugang versehen und erreichbar, ohne andere Wohnungen betreten zu müssen.
Erst wenn diese Voraussetzungen behördlich bestätigt sind, kann ein Notar die Teilungserklärung beurkunden und das Grundbuchamt die einzelnen Miteigentumsanteile als selbstständige Wohnungsgrundbücher anlegen. Finanzierungen über Grundschulden setzen ebenfalls voraus, dass das Wohnungseigentum formal existiert – die Abgeschlossenheitsbescheinigung steht damit am Anfang der gesamten Eigentumsstruktur.
Bauliche Anforderungen im Detail
Die zuständige Baubehörde prüft anhand eingereichter Grundrisse, ob die Einheiten den Anforderungen des WEG genügen. Konkret muss jede Wohnung über eine eigene Küche oder zumindest eine Kochgelegenheit sowie ein eigenes Bad verfügen. Gemeinschaftlich genutzte Flächen wie Treppenhäuser, Keller oder Außenanlagen sind in der Aufteilung klar als Gemeinschaftseigentum auszuweisen.
Bei Bestandsgebäuden, die nachträglich aufgeteilt werden sollen, führt diese Prüfung mitunter zu Nachbesserungsbedarf: Entspricht die Bausubstanz nicht mehr den aktuellen Vorschriften, kann die Behörde vor der Erteilung bauliche Anpassungen verlangen.
Beantragung im Landkreis Garmisch-Partenkirchen
Im Landkreis Garmisch-Partenkirchen ist das Landratsamt Garmisch-Partenkirchen die zuständige Stelle für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Einzureichen sind in der Regel ein vollständiger Bauantrag oder die vorhandenen genehmigten Baupläne, ein aktueller Lageplan sowie ein Aufteilungsplan, der alle Einheiten mit Nummern und Größenangaben darstellt. Die Bearbeitungsdauer hängt von der Behörde und der Komplexität des Objekts ab; Eigentümer sollten mit mehreren Wochen rechnen und die Antragstellung frühzeitig einplanen.
Die Gebühren richten sich nach der kommunalen Gebührensatzung und orientieren sich an Anzahl und Größe der Einheiten. Sie fallen im Vergleich zu den übrigen Transaktionskosten kaum ins Gewicht, sind aber unerlässlich.
Praxisbeispiel: Aufteilung eines Zweifamilienhauses
Ein konkretes Szenario, das im Alpenvorland häufig vorkommt: Ein Eigentümer in Murnau am Staffelsee möchte sein Zweifamilienhaus in zwei selbstständige Eigentumswohnungen aufteilen, um eine Einheit zu verkaufen.
- Schritt 1 – Aufteilungsplan: Ein Architekt erstellt Grundrisse beider Einheiten mit eindeutiger Nummerierung sowie Darstellung der Gemeinschaftsflächen.
- Schritt 2 – Antrag beim Landratsamt: Der Eigentümer reicht Aufteilungsplan, Lageplan und Baugenehmigung beim Landratsamt Garmisch-Partenkirchen ein.
- Schritt 3 – Erteilung der Bescheinigung: Nach behördlicher Prüfung – gegebenenfalls inklusive Begehung – wird die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausgestellt.
- Schritt 4 – Notarielle Teilungserklärung: Mit der Bescheinigung in der Hand beurkundet ein Notar die Teilungserklärung; das Grundbuchamt Weilheim legt zwei separate Wohnungsgrundbücher an.
- Schritt 5 – Verkauf der zweiten Einheit: Erst jetzt kann die abgetrennte Wohnung eigenständig verkauft, aufgelassen und auf einen neuen Eigentümer übertragen werden – inklusive Eintragung der Grundschuld zur Käuferfinanzierung.
Ohne die Abgeschlossenheitsbescheinigung wäre keiner dieser Schritte möglich. Sie ist der unverzichtbare Startpunkt jeder Wohnungseigentumsbildung.
