Im Rechtssinne ist ein Angebot eine verbindliche Willenserklärung, mit der eine Partei den Abschluss eines Vertrages zu konkret benannten Bedingungen beantragt (§ 145 BGB). Nimmt die andere Partei dieses Angebot an, kommt der Vertrag zustande. Im Immobilienbereich gilt dabei eine wichtige Besonderheit: Die bloße Einigung zwischen Käufer und Verkäufer genügt nicht – erst die notarielle Beurkundung schafft einen rechtswirksamen Kaufvertrag.
Kaufangebot: Was es bedeutet und was es bewirkt
In der Praxis spricht man von einem Kaufangebot, wenn ein Interessent seinen Wunschpreis und seine Kaufabsicht schriftlich formuliert. Solange keine notarielle Beurkundung erfolgt ist, entfaltet dieses Schriftstück keine rechtliche Bindungswirkung für den Verkäufer. Weder ein per E-Mail übermitteltes Preisgebot noch eine unterzeichnete Kaufabsichtserklärung verpflichtet irgendjemanden zum Vertragsschluss.
Wer sich als Käufer eine Immobilie für einen begrenzten Zeitraum sichern möchte, kann eine Reservierungsvereinbarung abschließen. Dabei zahlt der Kaufinteressent eine Gebühr für die zeitlich befristete Exklusivität – der Verkäufer nimmt sein Objekt für diesen Zeitraum vom Markt. Solche Vereinbarungen sind im gefragten Alpenvorland rund um Murnau und den Staffelsee durchaus üblich, weil attraktive Lagen schnell mehrere ernsthafte Kaufinteressenten anziehen.
Eine echte rechtliche Bindungswirkung entsteht erst durch ein notarielles Kaufangebot: Der Kaufinteressent erklärt dabei vor dem Notar verbindlich sein Kaufangebot, das der Verkäufer innerhalb einer festgelegten Frist annehmen kann. Das Grundbuchamt Weilheim, das für Objekte in der Region Garmisch-Partenkirchen zuständig ist, setzt anschließend den weiteren Vollzug um.
Angebot im Bauwesen
Beim Bau oder der Sanierung einer Immobilie hat der Begriff eine eigene Bedeutung. Hier erstellt ein Handwerks- oder Bauunternehmen ein Angebot auf Grundlage eines Leistungsverzeichnisses oder einer Ausschreibung. Dieses Angebot enthält Einheitspreise für einzelne Leistungspositionen, den daraus resultierenden Gesamtpreis sowie die vorgesehene Ausführungsfrist.
Für den Auftraggeber gilt eine sogenannte Bindefrist: Während dieses Zeitraums – üblicherweise vier bis sechs Wochen – ist das Unternehmen an sein Angebot gebunden. Weicht der Auftraggeber bei der Annahme inhaltlich vom ursprünglichen Angebot ab, gilt dies rechtlich als neues Angebot (§ 150 BGB), das seinerseits angenommen werden muss. Bieter können außerdem Nebenangebote einreichen, also alternative Ausführungsvorschläge, die technisch oder wirtschaftlich von der Ausschreibung abweichen.
Angebotsvergleich und Zuschlagserteilung
Liegen mehrere Angebote vor, empfiehlt sich ein systematischer Angebotsvergleich. Dabei werden die Positionen verschiedener Bieter in einem Preisspiegel gegenübergestellt und auf Vollständigkeit sowie Plausibilität geprüft. Auffällig niedrige Angebote können auf fehlende Positionen oder unrealistische Kalkulationen hinweisen. Nach einer eventuellen Nachverhandlung erhält das wirtschaftlichste – nicht zwingend das günstigste – Angebot den Zuschlag.
Rechtlicher Rahmen im Überblick
Die maßgeblichen Normen finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch: § 145 BGB regelt den Antrag auf Vertragsschluss, § 148 BGB das Erlöschen eines Angebots bei Fristablauf und § 150 BGB die Wirkung einer abweichenden Annahme. Für den Immobilienkauf überlagert § 311b BGB diese allgemeinen Regeln: Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien bedürfen zwingend der notariellen Beurkundung. Mündliche Einigungen oder privatschriftliche Verträge sind nichtig. Die Notarkosten richten sich bundeseinheitlich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vom Kaufpreis ab – regionale Unterschiede gibt es hier nicht. Hinzu kommen in Bayern die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent, dem bundesweit niedrigsten Steuersatz, sowie die Maklerprovision, die seit Dezember 2020 hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird.
Häufige Frage: Ich habe dem Verkäufer per E-Mail ein schriftliches Kaufangebot geschickt, das er bestätigt hat – sind wir damit bereits vertraglich gebunden?
Nein. Eine solche Einigung per E-Mail oder auch per Handschlag ist beim Immobilienkauf rechtlich wirkungslos. § 311b BGB schreibt für Grundstücks- und Immobilienkaufverträge die notarielle Beurkundung zwingend vor. Erst wenn beide Parteien den Kaufvertrag vor einem Notar unterzeichnet haben, ist der Kauf rechtswirksam. Bis zu diesem Zeitpunkt kann jede Seite ohne rechtliche Konsequenzen vom Geschäft zurücktreten – auch wenn bereits eine schriftliche Einigung über Preis und Bedingungen besteht.
