Das Ankaufsrecht räumt einer bestimmten Person das Recht ein, eine Immobilie zu vorab vereinbarten Konditionen zu erwerben, sobald der Eigentümer sich zum Verkauf entschließt. Im Unterschied zur Kaufoption begründet es keine Verkaufspflicht auf Seiten des Eigentümers – er muss die Immobilie nicht zwingend veräußern. Entscheidet er sich jedoch für einen Verkauf, darf der Berechtigte als Erster zugreifen und selbst abwägen, ob er von diesem Recht Gebrauch macht.
Schuldrechtliches und dingliches Ankaufsrecht
Die wichtigste Unterscheidung liegt in der rechtlichen Wirkung. Ein schuldrechtliches Ankaufsrecht entsteht durch privatvertragliche Absprache und bindet ausschließlich die beteiligten Parteien. Es wird nicht im Grundbuch vermerkt, was einen entscheidenden Nachteil hat: Veräußert der Eigentümer die Immobilie an einen Dritten, erlischt das Recht in der Regel, ohne dass der Berechtigte wirksam eingreifen könnte.
Deutlich robuster ist das dinglich ausgestaltete Vorkaufsrecht, das durch Eintragung in Abteilung II des Grundbuchs gegenüber jedem neuen Erwerber wirkt. Verkauft der Eigentümer trotzdem an einen Dritten, kann der Berechtigte in den bereits geschlossenen Kaufvertrag eintreten – zu denselben Konditionen, die mit dem ursprünglichen Käufer vereinbart wurden. Gerade in gefragten Lagen rund um den Staffelsee oder mit Bergblick im Landkreis Garmisch-Partenkirchen, wo Objekte häufig unter der Hand weitergehen, bietet eine solche grundbuchgesicherte Position einen erheblichen praktischen Vorteil.
Gesetzliche Vorkaufsrechte
Neben vertraglich vereinbarten Ankaufsrechten sieht das Gesetz in bestimmten Konstellationen ein automatisch entstehendes Vorkaufsrecht vor. Mieter genießen ein solches etwa dann, wenn ihre Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und erstmals veräußert wird. Kommunen können bei städtebaulich relevanten Grundstücken ebenfalls kraft Gesetzes vorrücken – ein Aspekt, der bei Grundstücksgeschäften in Entwicklungsgebieten des Landkreises zu beachten ist.
Ausübung und Fristen
Tritt ein Verkaufsfall ein, muss der Eigentümer den Ankaufsberechtigten unverzüglich informieren. Dieser hat dann – sofern vertraglich oder gesetzlich nicht abweichend geregelt – in der Regel zwei Monate Zeit, sich zu erklären. Die Ausübung bedarf der Schriftform. Mit der fristgerechten Erklärung tritt der Berechtigte vollständig in die Rechtsstellung des ursprünglichen Käufers ein: Er übernimmt den Kaufpreis sowie sämtliche weiteren im Vertrag festgelegten Pflichten. Für die notarielle Beurkundung, die bei Immobilienkäufen in Deutschland zwingend vorgeschrieben ist, fallen bundeseinheitlich geregelte Notarkosten nach dem GNotKG an – hinzu kommen in Bayern die Grunderwerbsteuer von 3,5 Prozent, dem niedrigsten Satz im Bundesvergleich.
